Maintenant que l’ère des taux d’intérêt bas semble être passée, il est plus que jamais important de négocier le taux le plus bas possible lors du rdv avec l’organisme de crédit. Voici quelques conseils.
Il y a quelques mois encore, il était particulièrement avantageux de contracter un prêt hypothécaire en raison de la faiblesse des taux d’intérêt, qui dépassaient à peine 1 % et descendaient même parfois en dessous. Avec la hausse de l’inflation, cela semble désormais appartenir au passé. Depuis mars 2022, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont devenus beaucoup plus chers. C’est ce qui ressort du Baromètre des taux d’Immotheker Finotheker.
Pour un taux fixe sur 20 ans et une quotité* inférieure à 80%, le taux d’intérêt moyen est de 2,24% (9 avril 2022). Si vous souhaitez emprunter davantage et quevotre quota est supérieur à 80 %,le taux d’intérêt moyen passe alors à 2,59 %. De même, pour un taux d’intérêt fixe sur 25 ans, il faut compter sur un taux moyen de 2,15%. Comment emprunter le moins cher possible pour votre maison ? Voici quelques conseils.
*Le montant que vous empruntez par rapport à la valeur d’achat du bien.
1. Comparez le plus de banques possible avant d’emprunter
Le meilleur conseil que l’on puisse vous donner est de comparer les prêteurs avant d’emprunter. Pour trouver le meilleur taux immobilier, il n’est heureusement plus nécessaire de faire le tour des banques. Il existe en effet aujourd’hui de nombreuses alternatives vous permettant de comparer les taux proposés par les différentes banques belges. C’est notamment le cas des sites de comparaison tels que TopCompare. Dans certains cas, vous recevrez même un taux personnalisé afin de savoir exactement à quoi vous attendre.
Si vous décidez de vous rendre directement dans une banque, il est toutefois préférable de prendre la proposition avec vous. Ce document pourrait en effet vous permettre de convaincre d’autres banques de baisser leur taux.
2. Financez vous-même une partie de votre maison
Depuis le début de l’année et davantage encore depuis le début de la crise du coronavirus, les prêteurs belges ont restreint les conditions d’octroi des crédits hypothécaires. Afin d’obtenir un prêt hypothécaire, il est donc important d’être en mesure de financer vous-même une partie de l’achat de votre habitation. De nombreuses banques ne vous accorderont en effet un prêt que si vous empruntez moins de 90% de la valeur actuelle de la maison. Pour ceux qui achètent une résidence secondaire, la quotité est abaissée à 80%.
Les banques sont ainsi prêtes à réduire considérablement leur taux si vous financez vous-même une partie de votre maison. Plus vous payez de votre poche, plus le taux sera réduit. Si vous payez 20% de votre maison via vos fonds propres par exemple, certaines banques ajusteront le taux à la baisse de 50 points de base, voire plus.
Gardez toutefois à l’esprit qu’en plus de l’achat de votre habitation, vous devrez également payer d’autres frais, tels que les frais de notaire, les frais de dossier et les éventuels frais d’estimation.
3. Optez pour un mandat hypothécaire
Certaines banques sont prêtes à travailler avec un mandat hypothécaire. Avec un tel mandat, la banque ne prend pas immédiatement une hypothèque sur la maison, comme c’est le cas avec une inscription hypothécaire. Dans le cadre d’un mandat hypothécaire, vous concluez un contrat avec la banque dans lequel il est spécifié que celle-ci peut encore prendre une hypothèque sur votre maison à une date ultérieure. Cela peut par exemple être le cas si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire à temps.
Le principal avantage du mandat hypothécaire est qu’il permet d’économiser sur les frais de notaire. En effet, contrairement à l’inscription hypothécaire, le mandat ne doit pas être enregistré dans un bureau des hypothèques. De plus, les droits d’enregistrement seront beaucoup moins élevés.
N’oubliez toutefois pas que la plupart des banques ne sont pas disposées à prendre un mandat hypothécaire sur l’ensemble de votre propriété. De nombreux prêteurs préfèrent un effet un mandat partiel combiné à une inscription hypothécaire.
Le principal inconvénient du mandat hypothécaire est le suivant: si la banque décide de le convertir en inscription hypothécaire, vous devrez tout de même payer les frais mentionnés ci-dessus. Notez que certaines banques augmentent le taux d’intérêt pour un mandat hypothécaire, prudence donc!
4. Envisagez un taux d’intérêt variable
En période de faibles taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs optent pour un taux d’intérêt fixe. Ils sont alors assurés que ce taux restera inchangé pendant toute la durée du prêt. Mais maintenant que les taux d’intérêt sont en forte hausse, il peut être plus avantageux d’opter pour un taux variable. Lorsque les taux d’intérêt baissent à nouveau, vous pouvez alors bénéficier d’un taux plus bas. De nombreux prêteurs préfèrent en effet ce type de taux, car le risque d’une éventuelle augmentation du taux d’intérêt est alors partagé avec l’emprunteur. Les prêteurs vous proposeront donc probablement un taux particulièrement compétitif au début de votre prêt hypothécaire.
Que devez-vous savoir si vous optez pour un taux d’intérêt variable ? Tout d’abord, les banques ne sont pas autorisées à augmenter ce taux à l’infini. En effet, un taux d’intérêt variable peut au maximum doubler pendant toute la durée de votre prêt. De plus, les banques sont obligées de fixer une limite, appelée plafond, pour la modification du taux d’intérêt par période de révision. Avec un plafond de 1%, le taux d’intérêt peut ainsi augmenter ou diminuer d’un point de pourcentage au maximum lors de la prochaine actualisation du taux d’intérêt. Le moment lors duquel le taux d’intérêt peut être modifié est fixé contractuellement. Avec la formule 3/3/3 par exemple, la banque ajustera le taux d’intérêt tous les trois ans.
Nous vous recommandons de toujours demander à votre banque d’effectuer une simulation avec un taux d’intérêt fixe et un taux variable. Vous pourrez ainsi prendre une décision en connaissance de cause.
5. Ne vous focalisez pas aveuglément sur le taux d’intérêt
Outre les frais de notaire, un prêt hypothécaire implique généralement de nombreux autres coûts. C’est notamment le cas des frais d’assurance. De nombreuses banques vous proposeront ainsi de baisser le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire si vous souscrivez à d’autres produits auprès d’elles, tels qu’une assurance incendie ou encore un compte courant. Ces produits peuvent toutefois avoir un coût élevé.
Vérifiez par conséquent bien si le taux d’intérêt le plus bas est toujours le plus intéressant en y ajoutant le prix des autres produits. Les prêteurs sont heureusement tenus d’inclure le coût de tous ces produits dans le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux permet ainsi de comparer plus facilement les offres.
Notez que dans certains cas, il peut être plus avantageux d’emprunter à un taux d’intérêt plus élevé dans une autre banque, si vous êtes libre de choisir où souscrire vos autres produits bancaires. Vous pourriez ainsi par exemple économiser beaucoup d’argent chaque année en optant pour la police d’assurance incendie la moins chère du marché.
