Vous avez enfin trouvé la maison ou l’appartement rêvé et êtes prêt(e) à passer à l’achat ? Cependant, si vous pensiez avoir fait le plus gros, vous n’êtes pas au bout de vos peines : il ne s’agit ici que du début de votre aventure, dont l’étape suivante est la signature du compromis de vente. TopCompare.be vous explique dans cet article à quoi correspond le compromis de vente et quelles sont les démarches à effectuer dans le cadre de la signature de ce dernier.
Placer une option de vente
Vous avez trouvé la propriété correspondant à tous vos critères, l’avez visitée plusieurs fois et souhaitez faire une offre officielle ? Une fois celle-ci acceptée par le vendeur, vous avez déjà établi un contrat de vente. Mais saviez-vous qu’une fois que le vendeur a accepté cette offre, il n’est pas possible de retourner en arrière ? Si vous avez besoin d’un temps de réflexion, sans pour autant que la maison de votre choix ne vous passe sous le nez, vous pouvez dans ce cas-là placer une option sur la propriété en question. Cela vous permettra de réserver la maison pour une période prédéterminée. Cependant, le vendeur n’est en aucun cas obligé de vous proposer cette possibilité, il peut de plus vous demander de payer une certaine somme afin de réserver la maison pour vous. Si vous êtes en revanche sûr(e) de vouloir acheter la maison, vous pouvez d’ores et déjà communiquer une offre au propriétaire. Une fois cette dernière acceptée par le vendeur, l’offre devient un accord contraignant et vous passez au contrat de vente.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé « convention provisoire » ou encore « promesse de vente », fait suite à la signature par les deux parties de l’offre d’achat (aussi appelée “option de vente”). L’offre d’achat correspond à un engagement unilatéral qui ne mentionne que le prix de vente ainsi que l’accord des deux parties. Il ne s’agit en revanche pas d’un accord définitif et chacune des parties a encore possibilité de renoncer à la vente ou achat du bien immobilier en question.
Vous disposez ensuite de 4 mois pour faire authentifier ce contrat chez le notaire par acte authentique, c’est-à-dire pour officialiser le compromis de vente. Le compromis de vente correspond donc à un accord définitif dont on ne peut facilement se rétracter. Les conditions et clauses d’achat doivent par conséquent être ajoutées, au travers du compromis de vente.
Il est généralement signé dans le mois qui suit l’offre d’achat, ce qui vous laisse le temps de contracter un crédit auprès de la banque de votre choix si nécessaire.
Comment fonctionne le compromis de vente ?
Le compromis de vente reprend toutes les informations liées aux deux parties (vendeur et acheteur), au bien en vente ainsi qu’à son prix. Le notaire est donc essentiel dans ces démarches. Dans le cadre de la signature du compromis de vente, chacune des parties engage un notaire afin de collecter certaines informations relatives à l’achat du bien.
Le notaire du vendeur est celui qui débute les opérations. Il collectera les informations liées au vendeur et rédigera le projet de compromis, qu’il remettra ensuite au notaire de l’acheteur afin d’être étudié avec l’acheteur et, si nécessaire, modifié. Le notaire de l’acheteur rassemble lui toutes les informations liées à l’acheteur ainsi qu’à la nature des sols, les certificats de conformité des installations de la maison, le revenu cadastral, les servitudes, etc. Notez que la période entre la signature du compromis de vente et son authentification via un notaire ne peut excéder 4 mois, sinon, une pénalité fiscale devra être payée.
Afin de vous protéger en cas de problème, certaines informations seront primordiales, même si elles vous semblent futiles. Vous devrez ainsi préciser :
- Votre statut marital : êtes-vous célibataire, marié, cohabitant légal, divorcé ou veuf ?
- Avez-vous des enfants ?
- Possédez-vous une société ?
- Comment financerez-vous le bien : via des fonds propres ou un prêt hypothécaire ?
Devront également figurer les éléments suivants :
- Désignation des parties;
- Désignation du bien;
- Date de libération de la maison et de la jouissance du bien;
- Clause de rétractation;
- Potentielles sanctions en cas de non-respect du contrat (par l’acheteur ou le vendeur);
- Potentielles conditions suspensives (ex: octroi d’un prêt immobilier);
- Situation urbanistique (zone inodable, sols pollués, ….);
- Charges et engagements pouvant peser sur le bien (servitudes, hypothèques, location en cours…);
- Charges annexes (frais d’agence, de notaire…).
Autres informations pouvant figurer:
- Clause d’accroissement (aussi appelée clause de tontine en langue vernaculaire) : cette dernière garantit qu’en cas de décès de votre co-acheteur, la maison vous revient entièrement, sans devoir payer de droit de succession.
- Réduction des droits d’enregistrement (passant ainsi de de 12,5% à 6%) : s’il s’agit de votre première habitation et que son revenu cadastral n’excède pas 745€ (ainsi considérée comme habitation modeste).
- Assurez-vous d’obtenir le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) et de conformité électrique, indispensables à la vente. Sans eux, le notaire ne peut vous faire signer de compromis de vente.
Signature du compromis de vente
Une fois le compromis de vente signé par le vendeur et l’acheteur, il n’est plus possible de revenir en arrière. Une fois signé, le compromis de vente peut difficilement être annulé. C’est la raison pour laquelle le notaire requiert généralement le versement d’un acompte (5-10% du prix de vente) bloqué en l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Faire appel à un notaire pour ce document est impératif car il lui donne une valeur juridique et légale mais vous permet également de bénéficier gratuitement d’une assurance décès accidentel (plafonnée à 250.000€) couvrant la période entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente leur permettant de conclure la vente, qui reste obligatoire sauf situations extrêmement complexes et rares.
