Les crédits hypothécaires seront-ils toujours aussi accessibles en 2020?

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Ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire au cours des dernières années ont pu profiter de conditions particulièrement favorables. Il semble cependant que la période des crédits immobiliers souples touche à sa fin.

L’année 2019 a été un grand cru pour les personnes ayant contracté un prêt immobilier. Elles ont pu profiter de conditions particulièrement favorables. Si le taux d’intérêt des prêts hypothécaires flirtait déjà avec la limite inférieure absolue ces dernières années, un taux plancher record a été atteint cette année. Ainsi, le seuil psychologique de 1 pourcent pour un prêt immobilier à taux fixe (sur 20 ans) a été franchi à plusieurs reprises.

Les faibles taux d’intérêt sont maintenus

La politique menée par la Banque Centrale Européenne (BCE) est à l’origine de la faiblesse persistante des taux d’intérêt. En septembre, elle a d’ailleurs réduit le taux de dépôt – le taux d’intérêt que les banques obtiennent lorsqu’elles déposent de l’argent auprès de la BCE – de -0,4 à -0,5 pourcent. Cela signifie donc que les banques doivent payer pour placer leur argent à la BCE.

De la même manière, en novembre, Mario Draghi, ancien président de la BCE, a relancé le programme de rachat dans le cadre duquel la BCE rachète chaque mois des obligations afin de maintenir le taux d’intérêt à long terme à un niveau bas. Ce taux à long terme est un indicateur important pour les banques afin de déterminer le taux d’intérêt des prêts immobiliers.

Si la situation semble à première vue idéale pour les candidats-acquéreurs d’une habitation en 2020, la réalité est pourtant moins rose qu’il n’y paraît, et ce pour plusieurs raisons.

Des prêts immobiliers encore moins chers semblent très peu probables

Tout d’abord, il y a de fortes chances pour que le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ait atteint un creux historique en 2019. Les faibles taux d’intérêt grignotent les marges bénéficiaires des banques. Le modèle traditionnel des banques – la conversion de l’épargne en prêts – subit une pression croissante. Ainsi, de nombreuses banques ne peuvent encore réduire le taux d’épargne sur les comptes épargne pour maintenir leurs marges bénéficiaires. Les banques doivent en effet maintenir un intérêt d’épargne d’au moins 0,11 pourcent. Dans notre comparaison, pas moins de 46 des 76 livrets d’épargne réglementés ne rapportent plus que le minimum absolu.

En d’autres termes, les banques s’enfoncent davantage si elles réduisent encore les taux d’intérêt sur le crédit hypothécaire. Une hausse soudaine des taux d’intérêt hypothécaires en 2020 semble cependant peu probable. En raison du taux de dépôt négatif, il est beaucoup plus intéressant pour les banques d’injecter des capitaux dans l’économie par le biais de crédits que de les placer sur un compte épargne à taux d’intérêt négatif.

Des conditions plus strictes pour l’octroi d’un prêt hypothécaire

Il sera plus difficile pour les emprunteurs de contracter un prêt immobilier à partir de l’année prochaine. En effet, les crédits hypothécaires souples sont source d’inquiétude pour la Banque nationale. Celle-ci souhaite que les banques tiennent davantage compte de la charge de la dette et du remboursement mensuel des ménages. A ce titre, le régulateur établira de nouvelles attentes en matière de contrôle à partir de l’année prochaine.

Celui-ci souhaite que les banques octroient autant que possible des crédits avec une quotité de 90 pourcents ou moins (le rapport entre le montant emprunté et la valeur de l’habitation). Au maximum, 20 pourcents du volume du prêt peut être assorti d’une quotité supérieure. Dans le cas des primo-acquéreurs, un maximum de 35 pourcents du volume des prêts (pour ce groupe-cible) peut être utilisé pour l’octroi de prêts d’une quotité plus élevée.

Autrement dit, il sera plus difficile d’obtenir un prêt si vous n’êtes pas en mesure de financer vous-même au moins 10 pourcents de l’achat.
Ces 10 pourcents viennent s’ajouter aux autres coûts associés au prêt hypothécaire, tels que les frais d’enregistrement et les frais de notaire. Le prix peut donc augmenter considérablement pour ceux qui souhaitent acquérir leur propre maison.

Les avantages fiscaux disparaissent

En Flandre, Les candidats-acquéreurs seront impactés l’année prochaine. Le gouvernement flamand supprimera le bonus logement le 1er janvier 2020. En compensation, il réduira les droits d’enregistrement de 7 à 6 pourcents. L’objectif est de rendre l’achat d’une maison plus avantageux pour ceux qui souhaitent acquérir leur propre habitation. La réduction d’un point de pourcentage est insuffisante pour compenser la perte du bonus logement.

Depuis le début de la nouvelle année, la Wallonie est la seule région à accorder aux citoyens un avantage fiscal pour l’acquisition de leur propre logement. Comment ? Au moyen d’un chèque-habitat. La Région Bruxelles-Capitale a quant à elle supprimé le bonus logement en 2017.

Les taux d’intérêt stagnants ainsi que les conditions strictes rendront plus difficile l’obtention d’un crédit immobilier à partir de 2020 en comparaison avec les années précédentes. En Flandre, l’effet sera renforcé par la suppression du bonus logement. En conclusion, il semble que l’âge d’or soit révolu pour les candidats-acquéreurs souhaitant obtenir un crédit hypothécaire.

Océane Ubaghs

A propos Océane Ubaghs

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