Le gouvernement flamand a annoncé cette semaine une bonne nouvelle pour les chasseurs de maisons : à partir du 1er janvier 2022, les droits d’enregistrement en Flandre seront réduits de 6 à 3%. Le ministre-président flamand Jan Jambon (N-VA) a annoncé cette nouvelle mesure dans sa déclaration de septembre. Cette réduction de moitié des droits d’enregistrement signifie-t-elle une nouvelle opportunité pour les jeunes sur le marché du logement ?
Qu’est-ce qui va changer dans les droits d’enregistrement en Flandre ?
Trois changements majeurs sont prévus pour le taux des droits d’enregistrement en Flandre à partir de 2022 :
- Les droits d’enregistrement pour une maison individuelle diminuent de 6% à 3%. À moins que vous n’achetiez une résidence secondaire ou un bien d’investissement, vous ne paierez que la moitié des droits d’enregistrement pour votre résidence familiale.
- Si vous investissez dans l’immobilier ou si vous achetez une deuxième (ou troisième, ou quatrième, etc.) maison, vous paierez bientôt 12% au lieu de 10% de droits d’enregistrement. Ce taux majoré s’applique également à l’achat de terrains à bâtir.
- Si vous achetez une maison sur laquelle vous allez effectuer des rénovations radicales et durables qui vous permettront d’obtenir un meilleur PEB, les droits d’enregistrement passent de 5% à 1%.
Un exemple :
- Vous achetez une maison à 250.000€ et ne possédez aucun autre bien immobilier ? À partir de l’année prochaine, vous paierez 7.500€ au lieu de 15.000€ de droits d’inscription.
- Vous investissez dans une résidence secondaire d’une valeur de 250.000€ ? Vous devrez alors bientôt payer 30.000€ au lieu de 25.000€ de droits d’enregistrement.
- Vous allez effectuer d’importantes rénovations écologiques dans votre maison achetée 250.000€ ? Si c’est le cas, vous ne paierez bientôt plus que 2.500€ de droits d’inscription au lieu de 12.500€.
Pourquoi le gouvernement flamand prend-il cette décision ?
Afin de rééquilibrer le budget flamand, Jambon a annoncé un mélange d’économies, de prélèvements et d’investissements dans la déclaration de septembre. L’une de ces annonces vise à lutter contre la surchauffe du marché du logement : une réduction des droits d’enregistrement pour les maisons individuelles et les logements occupés par leur propriétaire, et une augmentation des taxes de vente pour les investissements immobiliers. En effet, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté l’année dernière, ce qui rend de plus en plus difficile l’achat d’un logement pour les personnes seules ou les jeunes familles.
Ce programme devrait donner aux jeunes, mais aussi aux Flamands plus âgés, un coup de pouce pour l’achat de leur propre maison. En effet, les droits d’enregistrement ne peuvent être financés par un prêt hypothécaire, ce qui signifie que les jeunes doivent d’abord économiser. En réduisant de moitié cette taxe de vente, ils n’auraient pas à épargner aussi longtemps avant d’avoir un capital suffisant.
Quelles seront les conséquences de cette décision ?
Tout d’abord, les primo-acquéreurs seraient en mesure d’acheter leur propre maison plus rapidement et plus facilement. Grâce à la réduction des droits d’enregistrement, il leur restera plus d’argent pour le financement de leur prêt immobilier, qui doit en principe s’élever à au moins 10 % de la valeur d’achat. (Remarque : en 2022, ce chiffre passera à 10 % de la valeur estimée de la maison !) Avec plus de fonds propres, le risque pour le bailleur diminue également, ce qui devrait augmenter la probabilité d’acquisition d’un prêt hypothécaire (avec des conditions plus favorables).
En outre, on s’attend à ce que la pression sur le marché de l’immobilier augmente dès aujourd’hui. Les investisseurs ou les personnes qui souhaitent acheter une résidence secondaire voudront le faire avant la fin de l’année car ils bénéficieront alors du taux plus favorable de 10 %. Les acheteurs d’un premier logement devront attendre le 1er janvier 2022 pour faire établir l’acte (qui doit être fait dans les quatre mois). Toutefois, les experts estiment que les faibles taux hypothécaires actuels ne dissuadront pas non plus les investisseurs de payer des frais d’enregistrement plus élevés l’année prochaine.
Enfin, il est peu probable que les prix de l’immobilier baissent à la suite de cette mesure. Après tout, les prix élevés des logements sont influencés par divers facteurs, tels que des taux d’intérêt bas, l’effervescence du marché immobilier et la présence importante d’investisseurs. Certains experts craignent même que la baisse du taux d’imposition ne soit compensée par un prix de vente ou d’offre plus élevé, mais cela reste à voir. En revanche, l’autre nouvelle mesure, selon laquelle le montant du prêt sera calculé sur la valeur d’expertise et non plus sur la valeur d’achat à partir de 2022, vise à faire baisser les prix des logements.
Qu’en est-il de la portabilité des droits d’inscription ?
Le gouvernement flamand a également annoncé une moins bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent vendre une maison pour en acheter une autre par la suite : à partir de 2024, la portabilité des droits d’enregistrement sera supprimée. Les personnes qui vendent une maison aujourd’hui pour en acheter une autre plus tard peuvent déduire les droits d’enregistrement qu’elles ont payés précédemment de la taxe d’enregistrement sur le nouvel achat. Elles peuvent ainsi bénéficier d’un avantage pouvant aller jusqu’à 13.000€. Jusqu’à la fin de l’année 2023, il existe toutefois encore un régime transitoire permettant aux acheteurs d’opter pour la portabilité avec des droits d’enregistrement de 6% et le taux réduit de 3%. Le système le plus avantageux dépend du prix que vous payez pour votre maison.
