L’exécution d’un prêt au logement moins cher? Faites-le grâce à ces conseils

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Le remboursement d’un prêt hypothécaire pèse lourdement sur le budget familial. C’est pourquoi il est important de négocier le taux le moins cher lorsque vous visitez les prêteurs. Voici quelques conseils vous aideront dans votre cheminement.

Toute personne souhaitant contracter un prêt hypothécaire ne dispose généralement pas d’un capital suffisant pour couvrir le coût total du projet elle-même. Heureusement, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire pour réaliser votre projet immobilier. À ce jour, il est encore très avantageux de contracter un prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt hypothécaire est toujours au niveau minimum absolu.

Nous empruntons plus

En raison des faibles taux d’intérêt, de nombreux Belges se tournent vers le marché immobilier. Nous empruntons aussi beaucoup plus qu’il y a dix ans. Fin 2008, nous empruntions environ 75 000 euros pour un logement. Aujourd’hui, c’est 160 000 euros. C’est plus que le double.

Cette forte augmentation est une source de préoccupation pour la Banque Nationale de Belgique (BNB). “Les banques belges continuent d’accorder des prêts hypothécaires à des conditions de crédit très laxistes et souvent à des taux d’intérêt et des marges qui ne correspondent pas aux risques inhérents et à leur coût du capital”, a récemment annoncé la BNB lors de la présentation du Rapport de stabilité financière 2019.

À la fin du mois dernier, la BNB a demandé aux banques belges de créer une réserve de capital supplémentaire de 1 milliard d’euros. Ce mécanisme devrait protéger les banques contre d’éventuelles pertes sur crédits qui pourraient survenir.

Quel est le quota? Et pourquoi est-ce important?

La BNB espère limiter le nombre de prêts risqués grâce à cette nouvelle mesure. Les banques doivent déjà créer un volant supplémentaire lorsqu’une personne emprunte plus de 80 % de la valeur marchande de la maison. Le rapport entre le montant du prêt et la valeur marchande de la maison s’appelle le quota. Plus le quota est élevé, plus il est probable que les banques ajusteront les taux à la hausse.

Nous voyons l’une des élévations les plus robustes chez KBC. Cette grande banque augmente le taux de 1 point de pourcentage si le quota est supérieur à 90 %. Belfius augmente le taux de 30 points de base pour ceux qui empruntent plus de 80 % de la valeur marchande de leur maison. Si vous empruntez plus de 90 %, vous payez 90 points de base de plus au total. Les deux autres grandes banques, ING et BNP Paribas Fortis, n’ont pas inclus l’impact du quota dans leurs taux.

Nous avons calculé l’impact de l’augmentation du taux d’intérêt sur le prix final du prêt. Ce calcul est basé sur un montant de prêt moyen de 160.000 euros et une durée de 25 ans. La valeur de la maison n’est pas prise en compte pour cet exercice. Nous nous basons exclusivement sur le montant du prêt.

L’exercice ci-dessous a été effectué sur la base des taux publiés des banques. Celles-ci sont purement indicatives et peuvent différer de la proposition que vous recevez du ou des prêteurs.

BanqueTaux normalImpact quota (<90%)Nouveau tauxCombien payez-vous de plus pour un prêt de 160 000 euros?
CBC3,49%+1,00%4,49%26.000 euro
Belfius3,46%+0,90%4,36%23.000 euro

Comment rendre un crédit hypothécaire encore moins cher?

Si vous ne disposez pas du capital nécessaire pour réduire significativement le quota, vous pouvez réduire les coûts d’une autre manière. De nombreuses banques vous accordent une réduction lorsque vous achetez certains produits auprès de celles-ci. Les conseillers vous encouragent généralement à souscrire une assurance incendie et une assurance solde restant dû en combinaison avec l’ouverture d’un compte courant sur lequel vous remboursez votre prêt. Dans ce cas, KBC est prête à réduire le taux de 40 points de base.

Belfius fera un effort supplémentaire et réduira le taux de 50 points de base. Cependant, la grande banque vous demande d’effectuer au moins 10 opérations de débit sur le(s) compte(s) courant(s) chaque mois.

La meilleure remise est offerte par ING. Cette grande banque réduit le taux de 75 points de base. ING applique les mêmes conditions que Belfius. BNP Paribas Fortis ne publie que les tarifs de base.

Banque Taux de quota élevéRéductionsNouveau tauxCombien économisez-vous sur un prêt de 160 000 euros?
CBC4,49%-0,40%4,09%11.000 euros
Belfius4,36%-0,50%3,86%12.000 euros
ING4,60%-0,75%3,85%20.000 euros

La plus grande économie

Nous avons calculé pour KBC et Belfius combien vous pouvez économiser si vous remplissez toutes les conditions pour obtenir les meilleures réductions. Nous sommes arrivés aux résultats suivants:

Banque Taux de quota élevéRéduction; Quota<80%Autres réductionsNouveau tauxCombien économisez-vous sur un prêt de 160 000 euros?
CBC4,49%-1,00%-0,40%3,09%35.000 euros
Belfius4,36%-0,90-0,50%2,96%34.000 euros

Conseils supplémentaires pour économiser sur votre crédit hypothécaire

    • Comparez les prêts hypothécaires sur notre site.
    • Comparez autant de banques que possible. Les prêteurs sont plus enclins à baisser le taux si vous obtenez de meilleures conditions ailleurs.
    • Échangez une partie de votre hypothèque contre un mandat hypothécaire. Une hypothèque est une garantie (habituellement la maison que vous achetez) que vous donnez à la banque. Si vous ne respectez pas vos obligations financières, le prêteur peut vendre votre maison afin de rembourser votre dette. Dans le cas d’un mandat hypothécaire, le prêteur ne contracte pas immédiatement une hypothèque sur votre maison. Vous donnez l’autorisation de le faire ultérieurement si nécessaire. Si vous remboursez correctement votre prêt, le prêteur ne convertira jamais le mandat en prêt hypothécaire. Vous devez payer moins de frais de notaire pour un mandat hypothécaire. Attention : un mandat hypothécaire ne vous donne pas droit à un avantage fiscal. C’est pourquoi les prêteurs proposent généralement de combiner une hypothèque avec un mandat hypothécaire. Dans ce cas, vous conservez votre avantage fiscal tout en économisant sur les frais de notaire.
    • Pensez à un taux d’intérêt variable. Un taux d’intérêt variable peut doubler au maximum. Si, après avoir doublé, le taux se rapproche du taux fixe, il vaut certainement la peine de considérer le taux variable.
    • Payez la prime de l’assurance solde débiteur en une seule fois. De nombreuses banques vous accorderont alors un rabais sur cette prime.