La nouvelle de vendredi dernier a probablement fait l’effet d’une bombe pour de nombreuses personnes en quête de logement : à partir du 1er janvier 2022, les banques devront faire évaluer un bien avant d’accorder un prêt hypothécaire. Le montant qu’elles prêtent aux acheteurs sera alors basé sur la valeur estimée d’une maison et non plus sur le prix d’achat. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Et quelles en sont les conséquences ?
Que signifie cette nouvelle règle ?
Quiconque est à la recherche d’un logement depuis un certain temps a sans doute remarqué que les prix des maisons montent en flèche et que la concurrence sur le marché immobilier est féroce. Afin de contrer ce phénomène, les banques devront faire évaluer les biens immobiliers à partir de l’année prochaine et accorder un prêt hypothécaire sur base de la valeur estimée. Cette mesure découle d’une directive de l’Autorité bancaire européenne (ABE) qui est entrée en vigueur en juillet mais pour laquelle les banques belges disposent désormais d’une prolongation jusqu’en 2022. Actuellement, environ 10 à 15% des maisons sont déjà estimées. Dès l’année prochaine, cela sera non seulement obligatoire mais déterminera également le montant de prêt. Vous souhaitez acheter un bien plus cher que sa valeur estimée ? Vous devrez être capable de mettre la différence sur la table.
Un exemple : vous avez convenu d’un prix de 300.000 € avec le vendeur d’une maison, mais la banque estime la valeur réelle du bien à 250.000 €. Dans la plupart des cas, les banques ne prêtent que jusqu’à 90 % du prix, ce qui signifie que la banque ne peut vous accorder qu’un prêt immobilier de 225.000 €. Concrètement, vous devez dès lors être capable de mettre 75.000 € vous-même. Ajoutez à cela les frais de notaire et les droits d’enregistrement, et vous devez presque disposer d’une épargne de 100.000 € pour acheter la maison de vos rêves.
Pourquoi cette mesure est-elle importante pour les banques ?
Outre le fait de calmer le marché de l’immobilier, l’ABE veut également assurer la santé financière des banques avec cette règle. Elle doit empêcher les banques de prêter des montants trop élevés par rapport à la valeur réelle du bien. Actuellement, elles prêtent souvent de très grosses sommes d’argent, avec un risque plus élevé de ne pas être remboursées par l’emprunteur.
Quelles sont les conséquences pour les acheteurs ?
Selon plusieurs agents immobiliers, ce sont surtout les acheteurs potentiels les plus faibles, tels que les jeunes, les personnes seules ou celles disposant de peu de fonds propres, qui seront touchés par cette nouvelle mesure. Même sans cette règle, de nombreux candidats-acquéreurs ont déjà eu du mal à payer de leur poche au moins 10 % de la valeur d’achat. Désormais, ce sera probablement encore plus difficile pour certains acheteurs. En effet, avec une estimation basse, ils pourront emprunter un montant plus faible qu’auparavant et risqueront une surenchère de personnes ayant beaucoup de fonds propres. Pour les investisseurs ou les personnes disposant d’un compte d’épargne bien rempli, par exemple, cette mesure ne sera pas si impactante. Dans de nombreux endroits, les maisons sont souvent vendues au-dessus de leur valeur estimée, ce qui signifie donc qu’à partir de l’année prochaine, vous devrez disposer d’un capital propre élevé. Ceux qui peuvent faire une offre sans condition préalable à l’obtention d’un prêt seront généralement prioritaires.
Les acheteurs qui ne veulent pas renoncer à la maison de leurs rêves et décident de payer plus que la valeur estimée devront la financer eux-mêmes. Donc, si vous voulez acheter une maison, vous devrez avoir beaucoup plus d’argent de côté. Bien entendu, en tant qu’acheteur, vous devrez également payer les frais d’évaluation, un montant qui fluctue souvent entre 200 et 300 euros.
Y a-t-il également des conséquences positives pour les acheteurs ?
En principe, cette mesure devrait entraîner une baisse des prix des logements dans le temps, ce qui est positif pour les acheteurs. En outre, une estimation d’expert peut également protéger les acheteurs d’une potentielle mauvaise affaire. Actuellement, de nombreuses maisons sont vendues à un prix trop élevé, mais une évaluation permet désormais aux acheteurs de voir ce que la maison vaut réellement. Si les acheteurs décident de ne plus offrir autant, cela pourrait signifier une baisse des prix.
Quelles sont les conséquences pour les vendeurs ?
Les experts s’attendent à ce que de nombreuses personnes cherchent à vendre leur maison avant le début de la nouvelle année. Il y a plusieurs raisons à cela. La plus importante est probablement la crainte des vendeurs d’une évaluation éventuellement décevante de leur maison. Si la valeur d’une maison est estimée à 300.000 €, par exemple, la probabilité que les acheteurs potentiels fassent une offre jusqu’à 400.000 € semble plutôt faible. Cela se produit actuellement en raison de l’énorme concurrence sur le marché immobilier. Une autre raison est qu’une estimation obligatoire peut également ralentir le processus de vente. Tout d’abord parce qu’il faut procéder à une évaluation, mais aussi parce que les acheteurs peuvent être plus enclins à attendre puisqu’ils doivent d’abord économiser afin d’avoir un capital suffisamment important.
Cette mesure résoudra-t-elle vraiment le problème de la hausse des prix de l’immobilier ?
Au cours des derniers mois, les prix de l’immobilier ont énormément augmenté. L’objectif de cette règle est de faire diminuer le prix des maisons pour revenir finalement au niveau de ce qu’elles valent réellement. Pourtant, les notaires belges estiment que cette mesure aura peu d’impact sur les prix. Il y a trois raisons à cela. Tout d’abord, les taux d’intérêt sont encore très bas, ce qui contribue à maintenir les prix élevés de l’immobilier. Deuxièmement, les investisseurs ou les acheteurs disposant de beaucoup de fonds propres restent très actifs sur le marché immobilier. Ils ne sont pas affectés par cette mesure car ils peuvent toujours faire des offres élevées. Troisièmement, les évaluateurs tiennent également compte du marché. Les prix de l’immobilier étant actuellement élevés, ils baseront également leurs estimations sur ce facteur. C’est donc principalement l’offre et la demande qui déterminent les prix des logements.
Comment pouvez-vous vous protéger en tant qu’acheteur si vous faites une offre plus élevée sur une propriété ?
Pour les acheteurs qui sont sur le point d’entrer sur le marché immobilier, la condition suspensive devient encore plus importante. Il s’agit d’une condition incluse dans le contrat de vente dont la réalisation conditionne l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Dans ce cas, la vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur peut obtenir un prêt. Avec la nouvelle mesure, la probabilité que votre prêt hypothécaire ne soit pas accepté augmente, parce que, par exemple, vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant. Heureusement, en tant qu’acheteur, vous êtes protégé par la condition suspensive qui peut annuler la vente.
