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Quels sont les coûts liés à l'achat d'un bien immobilier?

Par Maxime Goffinet le 28 janvier 2021 | Temps de lecture : 8 minutes

Calculer les frais supplémentaires à l'achat d'un bien immobilier
Lors de l’achat de votre future maison, vous devez tenir comptes des frais annexes comme les frais de notaire ou les droits d’enregistrement. Ces coùts supplémentaires peuvent parfois être élevés c’est pourquoi il faut pouvoir les calculer au préalable.

  • Droits d’enregistrement

En tant qu’acheteur, vous devez payer des droits d’enregistrement.  Le montant de cette taxe dépend de la région dans laquelle se trouve le bien que vous souhaitez acquérir. Les droits d’enregistrement représentent un pourcentage du prix d’achat et se résument comme suit :

  • 12.5 % en Wallonie
  • 6 % en Flandre
  • 12,5 % en Région Bruxelles-Capitale.

Selon les Régions, un abattement de ces droits d’enregistrement est prévu

En Wallonie :

En Wallonie, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %. Il est possible de bénéficier de droits d’enregistrements réduits en respectant les conditions suivantes :

  • Propriété unique : il doit s’agir de votre seule propriété immobilière au moment du passage à l’acte Notarié
  • Sauf exception (enfants à charge, etc.), le revenu cadastral du bien en question ne peut dépasser 745,00 €
  • Vous devez habiter le bien ! Ou du moins, y emménager dans les deux ans de l’achat pour une durée d’au moins 3 ans

 

RÈGLE D’ABATTEMENT :

  • S’il s’agit de votre unique logement, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur les premiers 20.000,00 € du prix d’achat. Il existe des exceptions à cette règle.
  • Vous devez acheter en tant que personne privée et non pas en tant qu’entreprise.
  • Il peut s’agir d’un bien, d’un terrain ou de maisons en construction, à condition que le terrain soit « habitable ».
  • Vous ne pouvez pas posséder de résidence secondaire ;
  • Vous devez emménager endéans les 3 ans.
  • Le bien doit être votre propriété pendant au moins 3 ans.
  • Un revenu plus limité. Pour les ménages à faibles revenus, les droits d’enregistrement sont réduits à 6 % sur les premiers 167.559,69 € lorsqu’il s’agit d’un bien en agglomération très fréquentée, et sur les premiers 157.087,20 € lorsqu’il s’agit d’un bien ne se trouvant pas dans une agglomération fréquentée. Pour y avoir droit, le cadastre doit être de maximum 745 €. Si vous avez effectué une demande de financement par le biais d’un crédit social, ce pourcentage sera réduit à 5 %.
  • Vente avec rente viagère. Si vous achetez un bien au moyen d’une rente viagère, le taux des droits d’enregistrement s’élève à 6 %, au lieu de 12,5 %. Grâce à cette constriction, en tant qu’acheteur, vous payez un montant fixe au vendeur pour une certaine période avec des termes fixes. Au décès du vendeur, l’acheteur est le plein propriétaire du bien.

 

En Flandre :

Certaines conditions sont à respecter pour bénéficier des droits réduits à 6 % :

  • Le bien doit être votre seule propriété, dans laquelle vous devez emménager endéans les deux ans. Pour les résidences secondaires, vous payez 10 %. 
  • Vous devez acquérir ce bien en pleine propriété. Un achat partagé n’est donc pas accepté.
  • Il doit s’agir de l’achat d’un bien familial (le terrain à bâtir, par exemple, ne bénéficie pas de ce tarif)
  • L’achat doit être effectué par des particuliers ou par une personne privée.
  • Vous devez vous inscrire à cette nouvelle adresse au registre de la population ou au registre des étrangers endéans les 2 ans.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, un taux de 10 % s’applique.

Il y a cependant des exceptions:

  • Les maisons pour lesquelles des rénovations écologiques majeures sont effectuées. Cela signifie que le taux sera réduit à 5 % à si les travaux sont entrepris dans le but d’améliorer la durabilité du logement. Un certificat de performance énergétique devra être délivré dans les 5 années suivant l’acte d’achat, attestant que les travaux de rénovation y ont effectivement contribué.
  • Les nouvelles constructions. Dans ce cas, ce ne sont pas les droits d’enregistrement qui s’appliquent, mais un taux de TVA de 21 % sur la construction (ça reste 12.5 % sur la quote-part terrain). Veuillez noter qu’une maison est considérée comme neuve par la loi jusqu’à deux ans après son occupation initiale. Si le logement neuf est vendu par un particulier, il a le choix entre le système de TVA ou les droits d’enregistrement. 
  • Apportez les droits d’enregistrement de votre ancien bien. Sous certaines conditions (plus d’informations sur belastingen.vlaanderen.be), les droits d’enregistrement peuvent être déduits lorsque vous achetez une nouvelle maison. Le montant peut être remboursé ou déduit au moment de l’achat. L’avantage qu’il peut vous apporter est de maximum 12.500 €. 

 

RÈGLE D’ABATTEMENT :

Si vous bénéficiez des droits réduits et que vous achetez une maison jusqu’à 200.000,00 € en Flandre ou jusqu’à 220.000,00 € en zones de pression immobilière, vous bénéficierez d’une exonération des droits d’enregistrement à concurrence de 80.000,00 € 

 

Région de Bruxelles-Capitale

En Région de Bruxelles-Capitale, un taux de 12,5 % s’applique aux droits d’enregistrement sur les biens immobiliers. 

RÈGLE D’ABATTEMENT :

Depuis 2017, un montant pouvant atteindre 175.000,00 € est exonéré de cette taxe. Vous ne paierez les droits d’enregistrement que sur le montant restant. Le but est de compenser la disparition de l’avantage fiscal annuel.

Vous devez remplir certaines conditions afin de pouvoir en bénéficier :

  • Le prix total de la propriété ne peut pas dépasser 500.000 €.
  • Le bien doit se trouver dans l’une des dix-neuf communes de Bruxelles.
  • Il doit s’agir d’un achat par un particulier. Les entreprises ne sont pas admissibles.
  • Seules les habitations sont éligibles, les terrains à bâtir ne le sont pas. 
  • L’entièreté de la maison doit être achetée, et non pas une ou plusieurs parties.
  • Il doit s’agir d’un achat “pur” et non d’un échange ou autre.
  • Au moment de l’achat, vous ne pouvez pas posséder un autre bien. Ceci s’applique également lorsqu’il y a plusieurs acheteurs ; ils ne sont pas autorisés à être copropriétaires d’un autre bien. 
  • Dans les deux années suivant l’achat, ce bien doit être votre résidence principale. Toutefois, cette période peut être prolongée d’un an s’il s’agit d’une construction. En tant qu’acheteur, vous devez y vivre sans interruption pendant 5 ans.
  • Vous ne pouvez pas bénéficier d’un autre avantage fiscal pour un autre bien en Belgique, tel que la prime au logement en Flandre.

 

  • Frais de notaire

Toute personne souhaitant acheter ou vendre un bien devra choisir son Notaire : il est indispensable dans le processus d’achat ou de vente de biens immobiliers.  Vous êtes libre de choisir le Notaire de votre choix en Belgique. 

Les “frais de notaire” s.s. sont composés de ses honoraires, mais aussi de taxes. Les différents facteurs qui influencent leur coût sont le prix de la propriété, la région concernée et les formalités administratives nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

Bien que le montant total des frais de notaire puisse varier selon la situation, ses honoraires sont fixés par la loi. En Belgique, vous pouvez donc avoir une idée de ce montant. La redevance est calculée en fonction de différents paliers. Plus le prix d’achat se trouve dans les paliers supérieurs, plus le pourcentage sera réduit. Pour le premier palier allant jusqu’à 7.500 €, par exemple, 4,56 % seront facturés. Pour tout ce qui se trouve au-dessus du palier de 250.095 €, le taux est de 0.057 %. Pour vous procurer les informations les plus récentes, rendez-vous sur notaris.be;

Le calcul peut sembler relativement complexe à première vue. Par conséquent, nous vous proposons quelques exemples afin de faciliter votre compréhension. Ces calculs servent à titre indicatif et sont effectués à partir d’une formule simplifiée. Il est possible qu’un certain nombre de conditions, influençant le calcul, soient d’application.

 

Exemple pour la Flandre :

Imaginons que vous achetiez une maison unifamiliale de 250 000 euros en Flandre. À ce montant d’achat, s’ajoutent les frais suivants:

  • 15.000 euros de droits d’enregistrement à l’achat d’une maison unifamiliale. 25.000 euros à l’achat d’une résidence secondaire (pour plus d’explications, voir point 4.2.)
  • 2448,66 euros de frais de notaire (comme expliqué ci-dessus au point 4.1).
  • 800 à 1100 euros de frais administratifs
  • 682,22 à 745,55 euros de TVA
  • 230 euros de frais de transfert

Les frais administratifs comprennent les frais que le notaire doit engendrer, par exemple pour vérifier la validité de l’achat, demander des informations cadastrales et urbanistiques et les obligations administratives après l’établissement de l’acte de vente. Les coûts réels peuvent varier selon la commune, la région ou le dossier.

Les coûts mentionnés dans l’exemple signifient que le prix total pour la maison propre s’élève à 269 160,88 euros. S’il s’agit d’une résidence secondaire (maison de campagne, maison de vacances, etc.), le prix s’élève à 279 160,88 euros. Les honoraires et les frais administratifs sont payés au notaire. Les droits d’enregistrement, la TVA et les frais de transfert reviennent au gouvernement. 

La TVA est uniquement calculée sur les honoraires du notaire et sur les frais administratifs. Vous n’avez pas à payer une taxe supplémentaire. 

 

Exemple pour la Wallonie :

Le même logement en Région wallonne entraînerait les coûts suivants :

  • 28.750 de droits d’enregistrement lorsque vous avez droit à un abattement (réduction des droits d’enregistrement) et 31.250 € lorsque vous ne l’êtes pas,
  • 2.448,66 € pour les honoraires du notaire (comme expliqué ci-dessus, au point 4.1),
  • 800 à 1.100 € pour les frais administratifs,
  • 682,22 à 745,22 € en TVA,
  • 230 € de frais de virement.

En fonction de l’abattement, le coût total, en plus du prix d’achat s’élève entre 32 910,88 € et 35.774,88 €. Le montant total varie donc entre 282.910 et 285.773 €.

 

Exemple pour la Région de Bruxelles-Capitale:

Pour un logement unifamilial de 250.000 € en Région Bruxelles-Capitale, vous payez plus de droits d’enregistrement qu’en Flandre. Vous pouvez cependant parfois bénéficier d’une réduction, ce qui vous fera payer beaucoup moins cher. Les coûts suivants s’ajoutent au prix d’achat :

  • 31.250€ de droits d’enregistrement, ou 9.375 €, si la réduction pour un abattement s’applique
  • 2.448,66 € de frais de notaire
  • 800 à 1.100 € pour les frais administratifs,
  • 682,22 à 745,22 € en TVA,
  • 230 € de frais de virement.

Le montant que vous devrez payer en plus du prix d’achat peut donc varier entre 13.535,88 et 35.773,88 €. Dans ce cas, le prix total varie entre 263.535 et 285.773 €.

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