De verborgen kantjes van een tweede woning kopen

|Posted by | Hypothecaire Lening
Tags: , , , ,

Ruim de helft van de spaarboekjes brengt niet meer op dan 0,11 procent. Het is dan ook niet zo verbazingwekkend dat meer en meer mensen naar alternatieven zoeken, zoals een tweede woning. Wie zich blindelings in een vastgoedavontuur stort, komt soms voor onaangename verrassingen te staan.

De rente op de woonlening lijkt het ene diepterecord na het andere te breken. Terwijl de kredietgevers met de handen in het haar zitten, kunnen huizenjagers mooie deals met hen sluiten. Wie de aankoop van een huis of appartement bekostigt met een hypothecaire lening kan probleemloos een tarief versieren van 2 procent of lager. Veel mensen maken gebruik van de huidige rentesituatie om te investeren in een tweede woning. Zo’n aankoop gaat weliswaar gepaard met een resem fiscale en financiële gevolgen.

Vermindering woonbonus

De aankoop van een tweede huis knibbelt aan de woonbonus. Dat belastingvoordeel bestaat uit een basisbedrag en meerdere verhogingen (enige woning, minstens 3 kinderen ten laste). Het basisbedrag is afhankelijk van wanneer je je woning hebt gekocht. Wie tussen 2004 en 2015 een hypothecaire lening heeft afgesloten, kan jaarlijks tot 2.280 euro fiscaal inbrengen. Iedereen die na 1 januari 2015 een woonlening heeft afgesloten, kan maximaal 1.520 euro fiscaal inbrengen. Die verlaging is er gekomen nadat Vlaanderen bevoegd werd voor de woonbonus.

Hoe dan ook wordt het fiscaal voordeel gedurende de eerste tien jaar na de aankoop verhoogd met 760 euro als je een lening afsluit voor de aankoop van je enige en eigen woning. Vanzelfsprekend voldoe je niet langer aan die voorwaarde als je een tweede woning koopt. In dat geval kan je niet langer rekenen op de verhoging van 760 euro.

Voor wie meer dan tien jaar geleden een woonlening heeft afgesloten voor zijn eerste huis, heeft die verlaging geen impact. Na tien jaar heb je namelijk geen recht meer op die verhoging.

Tot en met 2015 kon je niet genieten van de woonbonus bij het afsluiten van een hypothecaire lening als je al een woning had. Daar is sinds 1 januari 2016 verandering in gekomen. De Vlaamse regering heeft toen de woonbonus omgevormd tot de geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Sindsdien is het Vlaamse voordeel ook van toepassing op hypothecaire leningen voor niet-enige woningen. Daarbij blijft het wel belangrijk dat het je eigen woning blijft. Dat betekent dat je zelf in die woning gaat wonen.

Federale belastingvermindering voor niet-eigen woning

Indien je een lening afsluit voor een tweede woning die je niet zelf betrekt, kan je een beroep doen op de federale belastingvermindering. Daarvoor wordt er gekeken naar het federale stelsel van het langetermijnsparen. Dat betekent dat je de terugbetaalde kapitalen en de premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal kunt aftrekken, met een maximum van 2.350 euro voor het aanslagjaar 2020.

Hou er rekening mee dat ook de premies voor het langetermijnsparen in die korf zitten. Wie aan langetermijnsparen doet, heeft die korf misschien al volledig gevuld en kan die dus niet verder aanvullen met zijn kapitaalaflossingen. De belastingvermindering voor een tweede woning is met andere woorden enkel interessant als je geen extra spaarpotje aanlegt via het stelsel van langetermijnsparen.

Vergeet de tweede woning niet op te nemen in je belastingaangifte

De aankoop van een tweede huis of appartement heeft ook een enorme impact op je personenbelasting. Wie een tweede woning bezit, moet het kadastraal inkomen opnemen in de jaarlijkse belastingaangifte. De belastingdienst zal dat bedrag indexeren en verhogen met 40 procent. Het resultaat van die berekening wordt toegevoegd aan je inkomen om vervolgens belast te worden tegen de hoogste inkomensschijf waarin je valt. De kans bestaat dat je in een hogere belastingschijf terechtkomt.

Wie zijn woning verhuurt aan iemand die er een professionele activiteit uitvoert, moet het netto onroerend inkomen aangeven in zijn belastingbrief. Dat is de huur, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. Die aftrek bedraagt 40 procent van de ontvangen huur. Het bedrag dat je in mindering brengt van het huurinkomen mag nooit hoger zijn dan twee derde van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor 2019 bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 4,47 procent.

Onroerende voorheffing

Net zoals bij je eerste huis moet je voor je tweede woning onroerende voorheffing betalen. Die belasting bestaat uit drie delen: een basisheffing, opcentiemen voor de provincies en opcentiemen voor de gemeenten. De basisheffing in Vlaanderen bedraagt 2,5 procent. In Wallonië en Brussel bedraagt die 1,25 procent.

Avatar

Over Niels Saelens

Als content manager bij TopCompare.be volg ik alles wat er zich in de financiële wereld afspeelt van nabij op. Door complexe materie op een eenvoudige manier uit te leggen, help ik je om je financiën nog beter te beheren.