Een hypothecaire lening voor de geschatte waarde van een woning: wat zijn de gevolgen?

|Posted by | Hypothecaire Lening
Tags: , ,
Een hypothecaire lening voor de geschatte waarde van een woning: wat zijn de gevolgen?

Het nieuws van afgelopen vrijdag sloeg voor veel huizenjagers waarschijnlijk in als een bom: vanaf 1 januari 2022 moeten banken een woning eerst laten schatten vooraleer ze een hypothecaire lening verstrekken. Het bedrag dat ze uitlenen aan kopers wordt dan gebaseerd op de geschatte waarde van een woning en niet langer op de aankoopprijs. Wat betekent dat precies? En wat zijn de gevolgen? 

Wat houdt deze nieuwe regel in? 

Wie al een tijdje op zoek is naar een woning heeft vast en zeker al gemerkt dat de huizenprijzen de pan uitswingen en de concurrentie op de vastgoedmarkt groot is. Om dat tegen te gaan, moeten banken vanaf volgend jaar een woning laten taxeren en op basis van de geschatte waarde een hypothecaire lening toekennen. Deze maatregel komt voor uit een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) die eigenlijk al in juli in werking is getreden, maar waarvoor Belgische banken nu uitstel krijgen tot 2022. Momenteel worden ongeveer 10 à 15% van de woningen al geschat, maar vanaf volgend jaar is het dus verplicht én is het vooral verplicht om op basis daarvan een leenbedrag toe te kennen. Biedt je als koper dus meer dan de geschatte waarde van de woning? Dan moet je zelf het verschil op tafel kunnen leggen. 

Een voorbeeld: je bent een bedrag van € 300.000 overeengekomen met de verkoper van een woning, maar de bank schat de werkelijke waarde van het pand op € 250.000. Als je weet dat banken in de meeste gevallen maar maximaal 90% van de prijs lenen, betekent dit dat de bank jou een woonkrediet van € 225.000 kan verstrekken. Dat wil zeggen dat je al € 75.000 zelf moet kunnen inbrengen. Tel daarbij nog de notariskosten en registratierechten, en je moet eigenlijk bijna een spaarpot van € 100.000 hebben om je droomwoning te kunnen kopen. 

Waarom is deze maatregel belangrijk voor banken? 

Naast het kalmeren van de vastgoedmarkt, wil de EBA met deze regel ook de financiële gezondheid van banken waarborgen. Het moet vermijden dat banken bedragen uitlenen die te hoog zijn in vergelijking met de reële waarde van de woning. Momenteel lenen ze vaak erg grote bedragen uit, waarbij ze meer risico lopen om niet terugbetaald te worden door de kredietnemer. 

Wat zijn de gevolgen voor kopers?

Volgens verschillende vastgoedmakelaars zijn het vooral de zwakste kandidaat-kopers, zoals jongeren, alleenstaanden of mensen met weinig eigen inbreng, die door deze nieuwe maatregel getroffen zullen worden. Ook zonder deze regel was het voor veel huizenjagers al moeilijk om minstens 10% van de aankoopwaarde uit eigen zak te betalen. Nu wordt het voor bepaalde mensen waarschijnlijk nog moeilijker. Bij een lage schatting kunnen ze immers een kleiner bedrag lenen en is de kans zelfs groot dat ze overboden worden door mensen met veel eigen middelen. Voor bijvoorbeeld investeerders of mensen met een goed gevulde spaarrekening zal deze maatregel niet zo erg zijn. Op veel plaatsen worden woningen ook vaak boven de geschatte waarde verkocht, wat vanaf volgend jaar dus altijd zal betekenen dat je een hoge eigen inbreng moet hebben. Wie daarbij kan bieden zonder een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening zal meestal voorrang krijgen. 

Kopers die hun droomhuis niet willen laten schieten en beslissen om meer te betalen dan de geschatte waarde, zullen dat zelf moeten financieren. Wie dus een woning wilt kopen, zal heel wat meer eigen middelen moeten hebben. Uiteraard moet je als koper ook de schattingskosten betalen, een bedrag dat vaak schommelt tussen € 200 en € 300. 

Zijn er ook positieve gevolgen voor kopers?

In principe zou deze maatregel op termijn de woningprijzen moeten laten dalen, wat positief is voor kopers. Daarnaast kan een schatting door een expert de kopers ook beschermen tegen een potentieel slechte deal. Momenteel worden veel woningen voor een te hoog bedrag verkocht, maar door een expertise kunnen kopers nu inzien dat het huis in werkelijkheid niet zoveel waard is. Als kopers beslissen om dat niet meer zoveel te bieden, zou dat een prijsdaling kunnen betekenen. 

Wat zijn de gevolgen voor verkopers? 

Experten verwachten dat nog heel wat mensen hun huis zullen willen verkopen voor het nieuwe jaar begint. Daar zijn verschillende redenen voor. De belangrijkste is waarschijnlijk de angst van verkopers voor een mogelijk tegenvallende schatting van hun woning. Als de waarde van een woning geschat wordt op bijvoorbeeld € 300.000 lijkt de kans eerder klein dat kandidaat-kopers zullen bieden tot pakweg € 400.000. Dat gebeurt nu wel door de enorme concurrentie op de vastgoedmarkt. Een andere reden is dat een verplichte schatting ook het verkoopproces kan vertragen. Uiteraard omdat er een schatting moet gebeuren, maar ook omdat kopers zich misschien eerder afwachtend zullen opstellen omdat ze eerst wat meer moeten sparen voor een grotere eigen inbreng. 

Gaat deze maatregel het probleem van de stijgende vastgoedprijzen écht oplossen? 

De laatste maanden zijn de vastgoedprijzen enorm gestegen. De bedoeling van deze regel is dat de woningprijzen zullen dalen en op termijn weer op niveau zullen liggen van wat de huizen echt waard zijn. Toch geloven de Belgische notarissen dat deze maatregel weinig impact zal hebben op de prijzen. Daar zijn drie redenen voor. Ten eerste staan de rentevoeten nog altijd erg laag, wat de hoge vastgoedprijzen ondersteund. Ten tweede blijven investeerders of kopers met veel eigen middelen erg actief op de vastgoedmarkt. Ze worden immers niet getroffen door deze maatregel omdat ze nog altijd hoog kunnen bieden. Ten derde houden schatters ook rekening met de markt. Aangezien de huizenprijzen momenteel aan de hoge kant liggen, zullen ze hun schattingen daar ook op baseren. Het is dus vooral de vraag en het aanbod die de huizenprijzen bepalen. 

Hoe kan jij je als koper beschermen als je meer biedt op een woning? 

Voor kopers die zich binnenkort op de vastgoedmarkt gaan begeven, wordt de opschortende voorwaarde nog belangrijker. Dat is een voorwaarde die opgenomen wordt in de verkoopovereenkomst waarbij het akkoord tussen de koper en verkoper zal afhangen van de vervulling ervan. In dit geval kan dat zijn dat de verkoop enkel doorgaat als de koper een krediet kan bekomen. Met de nieuwe maatregel is de kans immers groter dat je hypothecaire lening niet aanvaard wordt, omdat je bijvoorbeeld te weinig eigen inbreng hebt. Als koper ben je dan gelukkig beschermt door de opschortende voorwaarde waardoor de verkoop teniet kan worden gedaan.

Avatar

Over Sien Droeshout

Het is geen geheim dat ik me als content marketeer bij TopCompare uren mag verdiepen in de allerlaatste nieuwtjes van de financiële wereld. Alleen zo kan ik mensen op een duidelijke en leuke manier informeren over financiële producten, én hen helpen de beste keuzes te maken.