Gezinnen en nieuwbouwers verliezen meeste geld door afschaffing woonbonus

|Posted by | Hypothecaire Lening
Tags: , , ,

De Vlaamse woonbonus gaat op de schop. De Vlaamse regering heeft beslist om het belastingvoordeel te vervangen door een verlaging van de registratierechten. Die afschaffing is een streep door de rekening van bijna alle Vlaamse huizenjagers.

Notarissen verwachten de komende weken een stormloop op de vastgoedmarkt. Oorzaak? De nieuwbakken Vlaamse regering heeft beslist om de Vlaamse woonbonus af te schaffen. In ruil zien we de registratierechten dalen van 7 naar 6 procent. Wie zijn woning energiezuinig maakt, ziet het tarief zelfs dalen tot 5 procent. Dat lijkt op het eerste gezicht een mooi gebaar van de nieuwbakken Vlaamse premier Jan Jambon en zijn regering. Die verlaging maakt de aankoop van een woning immers goedkoper. Maar een snelle berekening leert dat een verlaging van één procentpunt ruimschoots onvoldoende is om het verlies van de woonbonus te compenseren.

Tot ruim 12.000 euro verlies voor een alleenstaande

We hebben een berekening gemaakt op basis van een woning ter waarde van 250.000 euro. De koper uit ons voorbeeld wil die aankoop financieren met een hypothecaire lening. Hij kiest voor een looptijd van 20 jaar. We gaan ervan uit dat de koper een enige en eigen woning koopt.

In de huidige situatie kan de koper jaarlijks tot 1.520 euro fiscaal inbrengen. Daarvan kan hij 40 procent recupereren, ofwel 608 euro per jaar. Gedurende de eerste tien jaar wordt het bedrag dat hij kan recuperen verhoogd tot 912 euro omdat hij geleend heeft voor de aankoop van een enige woning. Na 20 jaar heeft de vastgoedeigenaar in totaal 15.200 euro kunnen recupereren via zijn belastingaangifte.

Vanaf 1 januari wordt er niet meer naar de lening gekeken. De verlaging van de registratierechten resulteert in een besparing van 2.500 euro (1% van 250.000 euro) voor de vastgoedeigenaar uit ons voorbeeld. Dat is 12.700 euro minder dan in het huidige systeem.

Verlies kan tot bijna 30.000 euro oplopen voor gezinnen

De situatie is nog schrijnender voor een koppel dat een woning koopt. Een koppel kan vandaag twee keer van het fiscaal voordeel genieten. Dat is 30.400 euro na 20 jaar. Bij het nieuwe systeem wordt er op het eerste gezicht niet gekeken naar hoeveel mensen de woning kopen. Dat resulteert in een verlies van 27.900 euro voor een koppel.

Een koppel met minstens drie kinderen ziet het verlies verder oplopen tot 29.180 euro. Zij hebben namelijk recht op een extra belastingvermindering onder de woonbonus.

Geen compensatie voor nieuwbouwers

De afschaffing van de woonbonus raakt ongetwijfeld de nieuwbouwers het hardst in hun portefeuille. Zij krijgen geen compensatie voor de afschaffing van de woonbonus. Hetzelfde geldt voor wie een nieuwbouwwoning (jonger dan twee jaar) koopt. In die twee gevallen moet er btw betaald worden en geen registratierechten.

Dat btw-tarief blijft steken op 21 procent. Het is namelijk niet aan de Vlaamse regering om dit aan te passen. De btw is een bevoegdheid van de federale overheid. Vraag is of de toekomstige federale regering bereid zal zijn om te sleutelen aan dat tarief.

Nieuw systeem voordelig voor wie kapitaal heeft

Het nieuwe systeem is voornamelijk voordelig voor de gegoede Vlamingen. Het voordeel dat gehaald wordt uit de verlaging van de registratierechten loopt namelijk op naarmate de woning meer waard is. Wie bijvoorbeeld een woning koopt van 1,5 miljoen euro, krijgt een korting van 15.000 euro op de registratierechten.

De afschaffing van de woonbonus zal ook de mensen die een tweede woning kopen hun koude kleren niet raken. Wie leent voor de aankoop van een tweede woning, heeft volgend jaar nog altijd recht op een woonbonus. De fiscaliteit van de tweede woning is namelijk een federale bevoegdheid. Het jaarlijks belastingvoordeel kan in dat geval oplopen tot maximaal 693 euro.

Hou er wel rekening mee dat de kapitaalaflossingen van de lening en de premies van de schuldsaldoverzekering in dezelfde fiscale korf zitten als de premies van het langetermijnsparen. Eenmaal die korf bijvoorbeeld gevuld is met de premies van het langetermijnsparen, geeft de hypothecaire lening die loopt voor je tweede woning geen recht meer op een belastingvermindering.

Nog maar drie maanden om krediet- en aankoopakte te laten verlijden

Er verandert niets voor wie reeds geniet van de Vlaamse woonbonus. De belastingvermindering blijft gelden voor krediet- en aankoopaktes die voor 1 januari 2020 zijn afgesloten, zolang de hypothecaire lening blijft lopen.

Wie nog wil genieten van de Vlaamse woonbonus blijft dus best niet bij de pakken zitten. Wie er niet in slaagt om de komende weken een compromis te sluiten, zal in het nieuwe systeem terechtkomen. Het duurt namelijk twee à drie maanden om de aktes te laten verlijden. Aangezien veel mensen nu snel nog de aankoop willen finaliseren, zullen de wachttijden bij de notarissen ongetwijfeld oplopen.

Tot slot blijft de woonbonus na 1 januari 2020 bestaan voor wie zijn woonlening herfinanciert. Een herfinanciering wordt immers beschouwd als het verderzetten van de woonlening, zij het dan tegen gunstigere voorwaarden. Dat betekent wel dat een wederopname van het krediet (voor bijvoorbeeld renovatiewerken) door de mazen van het net glipt. Een wederopname wordt gezien als een nieuwe lening.

Avatar

Over Niels Saelens

Als content manager bij TopCompare.be volg ik alles wat er zich in de financiële wereld afspeelt van nabij op. Door complexe materie op een eenvoudige manier uit te leggen, help ik je om je financiën nog beter te beheren.