Wie de afgelopen jaren een woonlening heeft afgesloten, kon genieten van bijzonder gunstige voorwaarden. Al lijkt er nu een einde te komen aan de periode van de zeer soepele woonkredieten.
2019 was een grand cru-jaar voor mensen die een hypothecaire lening hebben afgesloten. Zij konden genieten van uitermate lage rentetarieven. Ook de voorgaande jaren flirtte de hypotheekrente met de absolute ondergrens, maar pas dit jaar zijn er diepterecords gesneuveld. Zo werd de psychologische grens van 1 procent voor een woonlening met een vaste rente (op 20 jaar) meermaals doorbroken.
Inhoudstafel :
Lage rente blijft standhouden
Reden voor de aanhoudende lage rente is nog steeds het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Die heeft bovendien in september de depositorente – de rente die de banken krijgen als ze geld stallen bij de ECB – verlaagd van -0,4 tot -0,5 procent. De banken moeten met andere woorden betalen om hun geld te parkeren bij de ECB.
Tegelijk heeft de voormalige voorzitter Mario Draghi in november het opkoopprogramma, waarbij de ECB maandelijks schuldpapier opkoopt om zo de langetermijnrente laag te houden, opnieuw opgestart. De langtermijnrente is een belangrijke indicator voor de banken om het rentetarief van de woonleningen te bepalen.
Op het eerste gezicht zullen de mensen die een hypothecaire lening willen afsluiten ook in 2020 op wolkjes lopen. Al is de realiteit minder rooskleurig. Daar zijn verschillende redenen voor.
Nog goedkopere hypotheken heel onwaarschijnlijk
Allereerst is de kans groot dat de hypotheekrente in 2019 een absoluut dieptepunt heeft bereikt. De lage rente knibbelt aan de winstmarges van de banken. Het traditionele verdienmodel van de banken – het omzetten van spaargeld in leningen – komt hoe langer, hoe meer onder druk te staan. Zo is het voor veel banken onmogelijk om de spaarrente op de spaarboekjes nog verder te verlagen om zo de winstmarges op peil te houden. Zij moeten zich immers houden aan een spaarrente van minstens 0,11 procent. Maar liefst 46 van de 76 gereglementeerde spaarboekjes uit onze vergelijking brengen niet meer op dan het absolute minimum.
De banken snijden met andere woorden steeds dieper in hun eigen vel als ze de rente op de hypotheek verder verlagen. Een plotse stijging van de hypotheekrente in 2020 lijkt evenwel onwaarschijnlijk. Door de negatieve depositorente blijft het voor de banken veel interessanter om kapitaal in de economie te pompen via kredieten dan hun geld op ‘een spaarboekje’ met een negatieve rente te parkeren.
Strengere voorwaarden hypotheeklening
Toch zal het voor kredietnemers moeilijker zijn om vanaf volgend jaar een hypothecaire lening af te sluiten. De soepele woonkredieten zijn namelijk een doorn in het oog van de Nationale Bank. Die wil dat de banken meer rekening houden met de schuldenlast en de maandelijkse aflossingslast van de gezinnen. Om dat te doen hanteert de toezichthouder vanaf volgend jaar nieuwe toezichtsverwachtingen.
De toezichthouder wil dat de banken zoveel mogelijk kredieten verstrekken met een quotiteit (de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning) van hoogstens 90 procent. Maximaal 20 procent van de leenvolume mag een hogere quotiteit hebben. In het geval van startende kopers mag maximaal 35 procent van de leenvolume (aan die doelgroep) gebruikt worden om leningen toe te kennen met een hogere quotiteit.
Het wordt met andere woorden moeilijker om een lening te verkrijgen als je niet minstens 10 procent van de aankoop zelf kan financieren. Die 10 procent komt bovenop de andere kosten die gepaard gaan met een woonlening, zoals registratierechten en notariskosten. Het prijskaartje kan dus stevig oplopen voor wie een eigen woning wil kopen.
Fiscale voordelen verdwijnen
In Vlaanderen krijgen de huizenjagers volgend jaar een extra klap te verwerken. De Vlaamse overheid gaat op 1 januari 2020 de woonbonus afschaffen. Ter compensatie van die afschaffing verlaagt de overheid de registratierechten van 7 naar 6 procent. Bedoeling is om de aankoop van een woning goedkoper te maken voor wie een eigen woonst koopt. De verlaging van één procentpunt is weliswaar onvoldoende om het verlies van de woonbonus te compenseren.
Wallonië is vanaf de start van het nieuwe jaar het enige gewest die mensen een fiscaal voordeel geeft voor de aankoop van een eigen woning. Ze doet dat door middel van een wooncheque. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest schrapte al in 2017 de woonbonus.
Stagnerende rentetarieven en strenge voorwaarden voor wie een hypotheek wil afsluiten, zorgen ervoor dat het vanaf 2020 moeilijker zal zijn om een woonlening te krijgen in vergelijking met de voorgaande jaren. In Vlaanderen wordt dat effect bovendien versterkt door de afschaffing van de woonbonus. Het ziet er met andere woorden naar uit dat de gouden tijden voor de mensen die een hypothecaire lening willen afsluiten wel eens voorbij kunnen zijn.
