Welke kosten zijn er bij de herfinanciering van je hypothecaire lening?

Enkele jaren geleden kocht je het huis van jouw dromen. Om je woning te financieren, sloot je een hypothecaire lening af bij je kredietgever. Maar nu liggen de rentevoeten van hypothecaire leningen plots wel heel laag. Veel lager dan het rentetarief waarvoor jij jaren geleden bij je bank tekende. Misschien overweeg je een herfinanciering van je hypothecaire lening bij je eigen bank of een andere bank. Betere voorwaarden en rentevoeten onderhandelen kan nooit kwaad. Maar wat zijn nu eigenlijk de kosten voor een herziening van je lening?

Wanneer is een herfinanciering interessant? 

Het herbekijken van je woonlening is interessant als de rentevoeten van je oude en nieuwe lening met minstens 1% verschillen én als je huidige lening nog minstens 10 jaar loopt. Als je lening nog langer loopt, kan een kleiner verschil ook al interessant zijn. Maar is de looptijd korter dan 10 jaar? Dan wegen de kosten van een herfinanciering van je hypothecaire lening misschien niet op tegen de voordelen. 

Je weet dus pas of een herfinanciering interessant is als je de totale kosten van je huidige lening berekent en vergelijkt met de kosten van je nieuwe lening.

Herfinanciering van je hypothecaire lening bij dezelfde bank

Als je een herfinanciering overweegt, dan is de kans groot dat je eerst gaat aankloppen bij je huidige bank. Je kredietinstelling heeft het recht je voorstel tot herziening te weigeren, maar zal dat in de meeste gevallen niet doen. Het grootste voordeel van een herfinanciering van je hypothecaire lening bij dezelfde bank is dat je op kosten bespaart die je wel zou maken bij een herfinanciering bij een andere bank. 

Toch zijn er ook enkele kosten bij een herfinanciering bij je eigen bank:

• Eenmalige wederbeleggingsvergoeding: deze vergoeding is wettelijk beperkt tot drie maanden interest op het resterende bedrag. Dit is eigenlijk een soort schadevergoeding omdat de bank door de herfinanciering toekomstige interesten misloopt, omdat je nu aan een lager rentetarief zal lenen. Je kan deze vergoeding gemakkelijk zelf berekenen. Een voorbeeld: stel dat je nog € 75.000 moest aflossen tegen een jaarlijkse rente van 2,8%, dan zal je een wederbeleggingsvergoeding van ongeveer € 525 moeten betalen (€ 75.000 x 2,8% / 4)*.
• Dossierkosten: de bank zal je dossierkosten aanrekenen omdat ze een nieuw krediet moeten opmaken. Aangezien het om een interne herfinanciering gaat, zijn deze een stuk goedkoper dan bij een herfinanciering bij een andere bank. Reken op zo’n € 250. 

Het addertje onder het gras? Je eigen bank zal je bij een herfinanciering waarschijnlijk niet haar beste rentevoet voorstellen. Nieuwe klanten krijgen vaak nog betere voorstellen dan bestaande klanten, maar daartegenover geniet je wel van lagere kosten.

* Dit is een vereenvoudigde berekening. Bij een berekening met de officiële formule kom je op een bedrag van €518 uit (75 000 € x ((1+2,8 %)^(1/12) -1) x 3).

Herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere bank

Je kan ook overwegen om de herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere bank te doen. Bij een nieuwe bank krijg je in de meeste gevallen een betere rentevoet voorgesteld. De kosten van een herfinanciering bij een andere bank zullen dan wel weer hoger zijn. 

Bij een herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere bank moet je rekening houden met de volgende kosten: 

• Kosten voor het doorhalen van je bestaande hypotheek: bij een herfinanciering bij een andere bank sluit je een nieuwe hypotheek af, dus moet je oude hypotheek eerst worden geschrapt. De doorhaling gebeurt via een notariële akte, dus brengt notariskosten met zich mee.
• Kosten voor het aangaan van een nieuwe hypotheek: ook het afsluiten van een nieuwe hypotheek verloopt via de notaris, waardoor je notariskosten betaalt.
• Wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest aan je vorige bank.
• Dossierkosten: maximaal € 500 aan dossierkosten voor het opmaken van een nieuw krediet. 
• Kosten voor het herbekijken van je schuldsaldoverzekering en brandverzekering (als je deze hebt afgesloten). 
• Eventueel schattingskosten: een nieuwe bank kan je vragen om je huis opnieuw te laten schatten. De schattingskosten hangen af van bank tot bank, maar zijn zeer uiteenlopend: van gratis tot soms wel € 900. 

Hoeveel de kosten voor bijvoorbeeld het aangaan van een nieuwe hypotheek bij een andere bank exact bedragen, hangt natuurlijk af van je persoonlijke en financiële situatie. Toch merk je al snel dat deze kosten kunnen oplopen tot een paar duizend euro’s. Als een andere bank jou betere rentevoeten en voorwaarden kan aanbieden dan je huidige bank, dan kan het toch interessant zijn om een herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere bank te overwegen. 

Het is wel duidelijk dat er heel wat kosten bij een herfinanciering komen kijken. Wij raden je dan ook aan om eerst de tarieven bij verschillende kredietgevers te vergelijken. Op TopCompare.be kan je volledig gratis de verschillende aanbieders vergelijken.