Calculer le prix de votre maison: quel type de propriété puis-je acheter?

Avec l'outil de simulation ci-dessus, vous pouvez facilement calculer le prix maximal de votre maison. Le coût de votre maison dépend de plusieurs facteurs :

• La région de votre habitation : Les droits d'enregistrement que vous devez payer sur le prix d'achat de votre habitation sont différents en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie.
• Votre habitation propre et unique : vous pouvez bénéficier d'une réduction des droits d'enregistrement s'il s'agit de votre habitation propre et unique et que vous ne possédez pas de résidence secondaire. Les réductions varient d'une région à l'autre.
• Vos revenus : Vos revenus doivent être stables et suffisants pour contracter un prêt immobilier.
• Votre apport personnel : la plupart des banques souhaitent que vous financiez vous-même au moins 10 % du prix d'achat. Vous devez donc disposer d'un capital propre suffisant.
• Les frais : la banque veut savoir si vous avez d'autres prêts ou frais à payer en plus de votre prêt hypothécaire.
• Taux d'intérêt : plus le taux d'intérêt est bas, plus vous pourrez emprunter à bas prix. Comparez gratuitement et rapidement les prêteurs sur TopCompare.be et découvrez votre taux d'intérêt.
• Durée du prêt : les remboursements mensuels et le montant des intérêts sont influencés par la durée du prêt.

Tous ces facteurs influencent le montant que vous pouvez emprunter et, par conséquent, le coût de votre maison. Vous pouvez calculer le prix de votre maison en remplissant tous ces détails dans l'outil de simulation. Au bas de l'outil, vous verrez le prix maximum du bien immobilier que vous pouvez vous permettre. Vous pouvez alors commencer la simulation pour comparer les fournisseurs de . prêts hypothécaires

Comme pour tout autre type de financement, vous devrez présenter un certain nombre de documents avant que votre demande de prêt au logement ne soit traitée. La banque a besoin de ces documents pour vérifier si vous avez droit à un prêt. Vous aurez au moins besoin des documents suivants :

• Carte d'identité.
• Preuves de revenus: si vous êtes salarié, vous devrez par exemple fournir vos trois dernières fiches de paie, ou un calcul de bénéfices sur base des comptes annuels ou de factures si vous êtes indépendant.
• Compromis d’achat: lorsque vous vous rendez chez un prêteur, vous ne devez pas encore avoir de compromis d’achat, cependant dès que vous souhaiterez contracter un prêt hypothécaire, vous aurez besoin de ce contrat. Le prêteur doit en effet avoir la garantie que l'argent sera utilisé pour l'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir. La banque peut toutefois s'engager à vous accorder un prêt à un certain taux d'intérêt dès qu'elle dispose d'une preuve d'investissement, telle qu’une promesse de vente signée par le vendeur.
• Offres et/ou permis de bâtir: vous en aurez besoin lorsque vous introduisez une demande de prêt hypothécaire pour financer des travaux dans votre maison ou un projet de construction. Dans certains cas, une simple estimation suffira.
• Dans certains cas, vous devrez également fournir vos déclarations fiscales des deux dernières années.

Lorsque vous vous adressez à un prêteur en vue de financer l’achat de votre maison, celui-ci souhaitera naturellement savoir à qui il prête de l’argent. Les banques ont ainsi mis en place la procédure "Know your customer". Sur base d'un certain nombre de questions spécifiques, la banque examinera, entre autres, les raisons pour lesquelles vous souhaitez contracter un prêt ainsi votre situation financière. Les prêteurs veilleront généralement à 'obtenir ces informations avant de vous accorder un financement :

• Votre âge: vous devez avoir plus de dix-huit ans pour demander un prêt.
• Votre lieu de résidence: de nombreuses banques préfèrent que vous viviez en Belgique lorsque vous contractez un prêt.
• Vos revenus: si vous bénéficiez d’un revenu stable et suffisant, la banque estime que vous serez en mesure d’honorer les remboursements mensuels.
• Vos dépenses: sur base de vos dépenses et des frais fixes que vous assumez, la banque calculera votre capacité de remboursement du prêt.
• Vos fonds propres: si vous avez économisé suffisamment, vous pouvez utiliser (une partie de) vos économies en vue d’acheter une maison. Vous pourrez alors emprunter moins.
• Vos éventuelles dettes: si vous avez des dettes, la banque ne refusera pas pour autant de vous octroyer un prêt hypothécaire. Un éventuel prêt personnel que vous auriez contracté auparavant peut également être considéré comme une dette. Certaines banques jugeront toutefois que le risque est trop élevé si vous êtes inscrit à la Centrale des crédits aux particuliers (CCP) de la Banque nationale de Belgique (BNB). Les chances sont alors grandes que vous ne puissiez pas rembourser le prêt hypothécaire. Les banques sont tenues de consulter la liste noire avant d'accorder un prêt hypothécaire.

Financer votre maison à l’aide d’un prêt hypothécaire n'est évidemment pas gratuit. En effet, en échange du prêt, vous devrez verser au prêteur une compensation sous forme d'intérêts. Ces intérêts sont inclus dans vos remboursements mensuels. Le prix de votre prêt hypothécaire dépendra notamment de plusieurs facteurs. Les banques examineront ces différents facteurs afin de déterminer si vous avez droit à un prêt et à quel taux :

• La durée : le taux d'intérêt dépend en effet la durée du prêt. Celui-ci augmente à mesure que vous étalez le remboursement du prêt sur une plus longue période.
• La quotité: il s’agit du rapport entre le montant du prêt et la valeur de l’habitation. Plus ce taux est élevé, plus vous empruntez. Les banques récompensent les personnes qui financent elles-mêmes une partie de la maison en leur offrant un taux d'intérêt plus bas. Un taux plus bas se traduit donc par un financement moins cher.
• Votre salaire : plus votre salaire est élevé, plus vous serez en mesure de rembourser une somme importante chaque mois. Ceux qui bénéficient d’un salaire élevé sont donc plus susceptibles de bénéficier de conditions d’emprunt avantageuses.
• Le nombre de produits bancaires que vous souscrivez : de nombreux prêteurs réduiront le taux de votre prêt hypothécaire si vous souscrivez d'autres produits bancaires auprès d’eux ou de leurs partenaires en même temps que votre prêt hypothécaire. C’est notamment le cas lorsque vous souscrivez une assurance incendie ainsi qu’une assurance solde restant dû.
• Le nombre d'emprunteurs : un couple bénéficiera d'un taux beaucoup plus intéressant qu'une personne seule. En effet, le remboursement est alors supporté par plusieurs personnes, ce qui diminue le risque pour le prêteur.
• Le taux du marché : en tant que consommateur, vous n'avez aucune influence sur le taux d'intérêt du marché. Les banques s'appuient cependant sur les taux d'intérêt des marchés financiers pour déterminer l'évolution de leurs propres taux.

Nous l’avons vu ci-dessus, les banques tiennent compte de toutes sortes de facteurs pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Celles-ci sont également tenues de respecter un certain nombre de directives imposées par la Banque nationale de Belgique (BNB).

Ainsi, la BNB recommande une quotité de 90% pour les personnes qui contractent un prêt pour leur première maison. Cela signifie que le montant du prêt ne peut pas dépasser 90% de la valeur de la maison. Selon cette directive, les banques ne peuvent déroger à cette règle que dans maximum 35% des cas. Une quotité de plus de 100% est autorisée pour seulement 5% des primo-acquéreurs. Les prêts hypothécaires assortis d’une quotité de 125% ne sont désormais plus d’actualité. De nombreuses banques vous demanderont ainsi de financer vous-même au minimum les droits d'enregistrement ainsi les frais de notaire

Des règles plus strictes sont d’application pour ceux qui projettent d’acheter une résidence secondaire. Dans ce cas, les banques peuvent exiger que vous financiez vous-même au moins 20% de votre habitation. 10% de ce financement peut être assorti d’une quotité de 90%. Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire, vous devez donc déjà disposer d'une épargne solide.