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Vous souhaitez acheter une maison et êtes à la recherche du meilleur prêt hypothécaire sur le marché ?

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Prêts hypothécaires en Belgique

Un prêt hypothécaire, ou crédit immobilier, crédit hypothécaire, prêt immobilier ou encore crédit logement, vous permet d’acheter une maison, un appartement ou un terrain à bâtir.

Il vous est également possible d’en contracter un pour construire ou rénover un bien immobilier. Le crédit hypothécaire fonctionne de la sorte : la banque vous prête l’argent nécessaire en échange d’une garantie, appelée hypothèque.
L'hypothèque est la garantie fournie à la banque lorsque vous contractez un prêt hypothécaire. L'institution financière peut ainsi saisir la maison en cas de défaut de paiement.

Lorsque vous introduisez une demande de crédit hypothécaire, votre prêteur a besoin de s’assurer que vous serez en mesure de le rembourser. Par conséquent, il vous demandera une garantie. Et celle-ci se traduit généralement par une hypothèque : votre habitation devient alors le gage pour une durée de 30 ans. En cas de non-paiement de votre prêt hypothécaire, l’organisme financier sera autorisé à mettre le bien en vente de sorte à récupérer l’argent dû ainsi que les éventuelles pénalités. Afin de garder une trace, cette hypothèque est recensée dans le registre du bureau de conservation des hypothèques, organisme géré par l’État belge. Sera donc inscrit le montant accepté ou exigé comme garantie par votre prêteur.

Généralement, le bien mis en hypothèque sera celui pour lequel le prêt est demandé. Cependant, il est possible de proposer à votre banque un autre bien dont vous êtes propriétaire. Qu’il s’agisse d’un bateau, d’un magasin, d’une autre maison ou d’un appartement.
Toute personne de 18 ans ou plus peut introduire une demande de prêt hypothécaire. Mais avant d’emprunter de l’argent, il est essentiel de vous poser quelques questions et de vous fixer une limite selon votre situation financière. Quel est votre salaire ? Avez-vous d’autres crédits en cours ? Quelle est la valeur du bien que vous avez en vue ?

Il est vivement conseillé de calculer le montant à rembourser en partant des mensualités que vous pourriez avoir. Et de façon plus général, il est préférable de ne pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels. En revanche, si vos revenus sont élevés, vous pourriez emprunter jusqu’à 40%. Sachez également que plus la durée du prêt est longue, plus vous pourrez emprunter, tout comme si vous bénéficiez d’un taux d’intérêt bas.

La somme que vous pourrez emprunter pour votre prêt hypothécaire variera selon plusieurs facteurs. Vous devez impérativement prendre en compte :

  • Vos différents revenus : salaire, pécule de vacances, compte épargne, potentielles allocations familiales, rentes, etc.
  • Vos dépenses : allant des plus petites sommes (dépenses quotidiennes) aux montant plus importants, telles que les charges mensuelles (factures d’électricité, un crédit déjà en cours, des vacances, …).
Ensuite viennent les critères sur lesquels se basera votre prêteur. En effet, ce dernier accordera énormément d’importance à trois données :

  • La valeur du bien que vous souhaitez acheter, rénover ou construire. Celle-ci est déterminée par un expert immobilier.
  • Votre apport personnel (vos fonds propres).
  • Les garanties et/ou cautions que vous fournirez.
  • Votre capacité de remboursement.
La durée de prêt pour un crédit hypothécaire est importante. Et plus elle est longue, moins élevées seront les mensualités. Mais gardez à l’esprit que cela entraînera un taux d’intérêt plus important et, par conséquent, un remboursement final plus élevé.

Crédit à taux fixe

Ce type de crédit bénéficie d’un taux d’intérêt fixe, prédéterminé à la souscription du prêt. Cela signifie qu’il ne changera pas pendant la durée du crédit. Il peut être très intéressant lorsque les taux sont bas car il permet d’avoir une bonne sécurité tant vous connaissez le montant exact des mensualités jusqu’à échéance du contrat de prêt hypothécaire.

Avantages : Choix financier intéressant lorsque les taux sont bas car, en cas de hausse, votre prêt immobilier n’est pas affecté. Inconvénients : Si le taux était élevé lors de la souscription du prêt, il restera fixe. En cas de baisse des taux, le vôtre restera inchangé.

Crédit à taux variable

Le taux d’intérêt de base de ce crédit est soumis à variation au sein d’une fourchette prédéterminée. Il peut donc diminuer ou augmenter, selon le marché, pendant la durée de remboursement. En revanche, cette fourchette est toujours limitée et fixée au préalable. Elle ne pourra, par ailleurs, jamais dépasser le double du taux d’intérêt initial.

Choisir ce type de prêt est plus risqué qu’un crédit à taux fixe mais peut se révéler judicieux car les taux sont généralement plus intéressants en début de remboursement. La possible adaptation se fera selon la formule déterminée dans le contrat (tous les ans, tous les 5 ans, etc).

En effet, contrairement à une formule taux fixe qui n'est jamais révisable, une formule 1/1/1 permet par exemple de revoir son taux tous les ans, à la baisse comme à la hausse. Cette révision est cependant "limitée" : ainsi une formule taux 1/1/1 CAP2 signifie que le taux est révisable tous les ans avec une limite de +/- 2%. Il existe également des formules révisables ayant différentes périodicité : 10/5/5 ou 25/5 par exemple. Le taux sera revu au bout de 10 ans, puis ensuite tous les 5 ans. Cela peut éventuellement représenter un bon compromis entre une forte variabilité qu'offre une formule 1/1/1, et une trop forte immuabilité qu'offre un taux fixe. Vos mensualités pourront ainsi fluctuer, que ce soit en négatif ou en positif.

Vous trouverez ci-dessous les différentes formules disponibles en Belgique :

Formules de taux variables en Belgique et possibles délais de révision
Institution financière 1/1/1 3/3/3 5/5/5 10/5/5 15/5/5 20/5/5 25/5 Autres
KBC
Axa Bank
Andrass
ING
BNP Paribas Fortis
Bpost Banque
CPH Banque
Nagelmackers 8/3/3
Belfius
Elantis
Credimo
Argenta 5/3/3, 7/3/3, 30/5
Federale
Beobank
CBC
Triodos 13/5, 16/5
Fintro
Onesto
Les AP

Ces chiffres font référence à des formules avec taux variables, qui selon la périodicité indiquée sont révisés à la hausse, comme à la baisse.

Avantages :
  • Taux d’intérêt plus avantageux que les taux fixes en début de contrat.
  • Principalement utilisé quand les taux sont élevés.
  • En cas de baisse du taux d’intérêt, vos mensualités sont adaptées.
  • L’augmentation est limitée au double du taux initial, fixé dans le contrat.
  • Certaines institutions financières offrent des crédits à taux variables avec un cap. Le cap est le taux maximum différant de celui d’origine. Ainsi, un cap +2 indique que, pour un taux de 4%, le maximum est de 6%.
Inconvénients : En cas de hausse des taux d’intérêt, le vôtre suivra, ce qui impactera vos mensualités, pour un pire.
Simulation de crédit hypothécaire
Institutions financières Taux variable (min.-max.)* Taux fixe TAEG** applicable
KBC 1,20-3,00% 2,36% 3,04%
Axa Bank 1,79-3,71% 2,26% 2,94%
Andrass 1,70-2,75% 2,10% 2,78%
Keytrade 0,79-2,26% 1,80% 2,48%
ING 2,85-3,70% 3,30% 3,98%
BNP Paribas Fortis 2,55-3,35% 3,20% 3,88%
bpost Banque 1,65-2,50% 2,05% 2,73%
CPH Banque 2,30-3,15% 2,95% 3,63%
Crelan 2,47-4,05% 3,08% 3,76%
Hello Bank 2,00-2,40% 2,15% 2,83%
Nagelmackers 1,67-2,59% 2,51% 3,19%
Belfius 2,40-3,17% 2,94% 3,62%
Elantis 2,02-2,59% 2,44% 3,12%
Fintro 2,55-3,35% 3,20% 3,88%
Onesto 2,08-2,34% 2,18% 2,86%
Federale 2,00-3,75% 3,00% 3,67%
CBC 1,45-2,76% 2,52% 3,20%

*Le taux effectif global représente le total des frais et des primes d'assurance liés au crédit habitation. Il a été choisi pour une personne de 30 ans, non fumeur et en bonne santé.
** Exemple pour un emprunt hypothécaire sur 20 ans de 170.000€.

Crédit hypothécaire avec amortissement du capital

Qui dit amortissement dit remboursement. Il s’agit du type de crédit hypothécaire le plus courant. En effet, vos mensualités sont fixes : vous payez une partie du capital auquel viennent s’ajouter les intérêts sur la somme à payer restante. Au début, une faible partie du capital est remboursée en raison des intérêts importants. Cependant, au fur et à mesure que le remboursement s’opère, les intérêts sont de plus en plus faibles, permettant ainsi de rembourser chaque fois une plus grande partie du capital.

Mais ce type de prêt peut également être accompagné de mensualités dégressives. En effet, vous payez chaque mois le même capital, mais voyez les intérêts diminuer. Par conséquent, la mensualité baisse également.

Prêt hypothécaire avec reconstitution du capital

Ce type de prêt immobilier fonctionne selon le paiement d’un montant (appelé ici “prime") mensuel de sorte à rembourser la totalité de la somme empruntée à la fin du contrat. Chaque mois, et pendant toute la durée du crédit, vous payez des intérêts sur le montant emprunté (qui est remboursé par le biais de l’activité professionnelle ou d’une assurance-vie), donc ajoutés à cette prime.

Il est à noter que le prêt hypothécaire avec reconstitution du capital s’accompagne soit du capital pension constitué par votre employeur, soit d’un contrat d’assurance-vie qui peut être de :

  • Type branche 21 : le remboursement des primes est garanti dès le début. Par conséquent, vous savez que si vous les payez de façon régulière, la somme empruntée sera, en règle générale, remboursée à la fin du contrat. Votre prêteur aura donc récupéré tout son argent.
  • Type branche 23 : le remboursement est accompagné d’une assurance-vie dont le capital est associé à un fonds d’investissement composé d’actifs. Étant donné que la valeur de ceux-ci peut varier, la valeur du fonds fluctue également. Il n’y a, par conséquent, pas de certitude que le capital emprunté sera remboursé arrivé au terme du contrat si seul le fonds d’investissement est utilisé pour le remboursement.

Crédit pont

Entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un autre, il y a toujours une période creuse pendant laquelle un manque de liquidité peut se faire sentir. Afin de pallier cela, il est tout à fait possible de contracter un crédit pont. Il s’agit d’un prêt immobilier à court terme.

Il fonctionne de la sorte : l’institution financière vous accordant le crédit met à votre disposition la somme nécessaire à l’achat ou la construction d’un bien avant la vente du précédent. La durée d’emprunt est de maximum 3 ans, mais varie d’une banque à l’autre, et le taux d’intérêt ne change pas tout au long de l’emprunt.
L’achat d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou même un terrain à bâtir n’est pas toujours facile. En effet, étant donné la conjoncture actuelle, les prix ne cessent d’augmenter. Par conséquent, il est souvent nécessaire de souscrire à un crédit hypothécaire pour acquérir un tel bien. Cependant, un prêt hypothécaire n’est pas à prendre à la légère tant la durée de remboursement est longue. Elle varie généralement entre 10 et 25 ans.

Avant de souscrire à un prêt immobilier, il est important de comparer les offres. Vous pouvez vous rendre en personne dans les agences de différentes institutions bancaires afin de poser les questions et de comparer les offres en direct. Cela vous prendra cependant beaucoup de temps.

Après avoir introduit votre demande de prêt, vous devrez apporter une garantie à votre prêteur. Celle-ci se traduit généralement par l’hypothèque de votre futur bien, conclue chez un notaire au moyen d’un acte signé. Habituellement, les frais de notaire et les honoraires sont à payer en fonds propres. Si vous souhaitez acheter un bien, le prêteur transmet l’argent à votre notaire qui paye ensuite le vendeur, après la signature de l’acte. S’il s’agit d’un projet de construction ou de rénovation, l’organisme financier vous transférera directement l’argent par tranches et sur base de factures acquittées, de devis signés ou encore de reçus prouvant l’achat de matériaux.
Pour qu’un prêt immobilier soit effectif, il doit, tout comme l’acte d’achat, être validé par un notaire. Et cela entraîne indéniablement différents frais dont vous devez tenir compte lors de votre demande de crédit hypothécaire. Les frais de notaire varient selon le prix du bien immobilier et de la région. Ils comprennent principalement les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire ainsi que les recherches et formalités administratives.

  • Les droits d’enregistrement sont un impôt que l’État belge perçoit (intégralement) lorsque vous enregistrez un acte ou un écrit dans un registre. Parmi ces actes figurent, entre autres, les baux, actes notariés, actes et procès verbaux des huissiers de justice, … Ils sont de 12,5% à Bruxelles et en Wallonie et de 7% en Flandre.
  • L’honoraire notarié est établi sur base du tarif fixé par la loi. Cependant, le barème sera différent s’il s’agit d’un prêt ou d’une ouverture de crédit (grâce à laquelle vous pouvez emprunter une somme déjà remboursée). Cet honoraire sera identique peu importe le notaire chez qui vous irez.
  • Les recherches et formalités administratives : démarches que le notaire doit effectuer en vue de la signature de l’acte. Elles lui sont imposées par différentes législations mais il dispose d’une certaine flexibilité. Par conséquent, pour un même crédit hypothécaire, ces frais peuvent varier d’un notaire à l’autre.
  • La taxe d’hypothèque : il s’agit de 0,3% de la valeur du bien hypothéqué, majorés des honoraires du conservateur des hypothèques.
  • Les droits d’écriture, anciennement connus sous le nom de droit de timbre.
  • Les frais de transcription au bureau des hypothèques.
Il vous est tout à fait possible d’adapter votre prêt hypothécaire. De la sorte, vous pourrez alléger vos charges mensuelles ou, au contraire, rembourser votre prêt plus rapidement, mais votre prêteur doit cependant vous donner son accord. Sachez par ailleurs qu’un tel changement n’est pas sans frais. Et oui, l’organisme financier devra revoir votre dossier et vous soumettre une nouvelle offre, entraînant ainsi des frais de dossier supplémentaires.

Ensuite, si vous avez souscrit à un prêt avec un taux élevé il y a quelques années mais que les taux actuels sont plus intéressants, vous pouvez demander une clôture du crédit initial pour souscrire à un nouveau prêt pour le solde restant. Il est cependant essentiel de bien lire les clauses de votre contrat et de prendre contact avec votre prêteur, qui vous détaillera les différents frais liés à la liquidation de votre crédit. Généralement, votre notaire demandera à la banque le décompte financier à une date définie. Si le prêt hypothécaire est remboursé à cette date, les mensualités futures seront annulées : plus d’intérêts ni de capital (déjà remboursé) à payer. Et n’oubliez pas que votre nouveau prêt immobilier engendrera, lui aussi, des frais de dossiers, d’hypothèque, … Soyez donc attentif et ne changez pas de contrat sur un coup de tête.

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