Investir dans l’immobilier: comparez et trouvez un prêt hypothécaire

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez votre capital et votre temps dans l’immobilier dans le but d’obtenir un rendement à long terme. Vous achetez un appartement, une maison ou un autre type de bien immobilier pour le louer et en tirer un revenu locatif. Non seulement les revenus locatifs, mais aussi l’augmentation de la valeur des biens immobiliers garantissent un rendement à long terme.

Investir dans l’immobilier afin de louer est plutôt populaire. Cela paraît logique quand on sait que l’argent placé sur un compte d’épargne ne rapporte plus grand-chose et est même déficitaire en raison de l’inflation. Alors que dans le cas d’un investissement immobilier, vous pouvez obtenir un double rendement : les revenus de la location et l’augmentation de la valeur de votre propriété en raison de la hausse des prix de l’immobilier. En effet, selon le Baromètre des notaires, le prix moyen d’une maison en Belgique en 2020 était de 276 993 €, soit +5,7 % de plus qu’en 2019. Le prix d’un appartement en 2020 était en moyenne de 244 122 €, ce qui représente une augmentation de +6,8 %.

La combinaison de ces facteurs fait d’un investissement immobilier un placement stable et sûr à long terme.

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? En voici les avantages :

• Vous gagnez de l’argent à court terme chaque mois grâce aux revenus locatifs. De cette façon, l’investissement est rentabilisé.
• Les revenus locatifs se poursuivent après le remboursement de votre investissement. Cela permet de conserver des liquidités à long terme et de profiter d’un petit extra en plus de votre pension.
• L’immobilier et l’inflation vont de pair de manière positive. Lorsque le prix des biens immobiliers augmente, vos revenus locatifs aussi.
• L’immobilier est un investissement dont la valeur est relativement stable, alors qu’avec d’autres investissements, vous pouvez soudainement perdre votre argent. La valeur ne reste pas seulement stable, elle peut aussi augmenter. Les prix des logements sont en hausse depuis plusieurs années.
• En raison de la valeur croissante de votre bien immobilier, vous pouvez vendre votre investissement plus tard avec un bénéfice.
• Il existe différents types de biens dans lesquels vous pouvez investir : maisons, appartements, studios, kots pour étudiants, hôtels, parkings, immobilier de santé... C’est utile de le savoir si vous voulez investir dans l’immobilier avec un budget limité.
• Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires sont encore très bas. Si les revenus locatifs couvrent les remboursements mensuels de votre prêt, vous réalisez également un bénéfice.
• Vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal pour une résidence secondaire (voir plus loin).

Outre les avantages, il existe également quelques inconvénients à investir dans un bien immobilier en vue de le louer :

• Il y a peu de flexibilité, car il s’agit d’un investissement à long terme. La vente de votre propriété après deux ans ne vous rapporterait rien.
• Votre investissement immobilier implique beaucoup de travail. Vous devez trouver des locataires, percevoir les revenus locatifs, vous occuper de l’entretien et des réparations, etc. Moyennant des frais, vous pouvez également confier ce travail à un agent immobilier ou à une entreprise spécialisée.
• Les coûts d’entrée sont assez élevés par rapport à d’autres investissements.

Bien qu’un investissement immobilier soit souvent plus cher qu’un autre investissement, vous pouvez également y investir avec un budget limité. Tout comme l’achat d’une première et unique habitation, l’achat d’un immeuble de placement comporte des coûts.

Par exemple, vous devez payer des droits d’enregistrement pour un bien existant. En Wallonie et dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous payez 12,5 % de droits d’enregistrement sur le prix d’achat. En Flandre, vous payez 10 % de taxe sur les ventes pour votre résidence secondaire au lieu de 3 % pour votre première résidence privée. Si vous investissez dans une nouvelle construction, vous payez 21 % de TVA. En outre, dans le cas d’un immeuble de placement, vous devez également tenir compte des frais de notaire, des frais d’acte, des frais administratifs et éventuellement du coût d’un prêt hypothécaire. Si vous contractez un crédit immobilier, la banque vous demandera également un apport personnel suffisant pour un immeuble de placement, de l’ordre de 10 à 20 %. Enfin, en tant que propriétaire, vous devez également tenir compte des coûts liés, par exemple, aux assurances obligatoires (par exemple, l’assurance incendie obligatoire en Flandre), au gros entretien et aux réparations, à l’impôt foncier, etc.

Bien que le bonus logement pour les maisons familiales ait été supprimé, vous pouvez encore bénéficier d’un bonus logement pour une résidence secondaire. En effet, emprunter de l’argent pour investir dans l’immobilier est une compétence fédérale. Vous bénéficiez donc d’un avantage fiscal dans le cadre du régime d’épargne à long terme. Cette réduction s’élève à 30 % des remboursements du capital (et des primes de l’assurance solde restant dû). Vous pouvez ainsi bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 717 euros (année de revenus 2020). Attention : Si vous disposez déjà d’un plan d’épargne à long terme, il est possible que le panier fiscal soit déjà entièrement utilisé et que vous ne puissiez pas faire entrer fiscalement vos remboursements en capital. L’avantage fiscal pour une deuxième résidence est donc particulièrement intéressant si le prêt pour votre première résidence a déjà été remboursé. Vous pouvez également déduire les intérêts payés du revenu net imposable du bien immobilier (revenu cadastral) dans votre déclaration d’impôt. De cette façon, vous paierez moins d’impôts sur votre résidence secondaire.

Si vous disposez d’une épargne suffisante pour financer tous ces coûts, il peut vous sembler inutile d’emprunter de l’argent pour investir dans l’immobilier. Néanmoins, contracter un prêt hypothécaire pour votre investissement immobilier n’est pas une mauvaise idée. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un avantage fiscal, comme expliqué ci-dessus. Deuxièmement, en contractant un prêt, vous bénéficiez également d’un effet de levier sur les rendements. Au lieu de financer entièrement votre investissement avec votre propre capital, limitez votre apport personnel au minimum et contractez un prêt hypothécaire bon marché (actuellement possible grâce aux taux d’intérêt bas). En tant qu’investisseur, vous empruntez à des taux d’intérêt inférieurs au rendement de votre investissement, ce qui crée un effet de levier positif. De cette façon, vous obtenez un rendement plus élevé avec le montant emprunté. Avec l’argent qu’il vous reste, vous pouvez continuer à investir dans l’immobilier, par exemple.

Un exemple simple : Si vous investissez 100 € et obtenez 200 € en retour, cela signifie que vous avez doublé votre argent et que vous avez donc un bon retour sur investissement. Mais supposons que vous investissez 100 €, vous apportez 20 € et vous empruntez le reste, c’est-à-dire 80 € et vous recevez tout de même 200 €. Cela signifie que votre apport en fonds propres de 20 € a rapporté cinq fois plus, ce qui signifie un retour sur investissement encore meilleur.

Il existe plusieurs possibilités d'emprunter pour votre immeuble de placement:

1. Prêt hypothécaire

Vous pouvez contracter un prêt hypothécaire pour investir dans un bien immobilier, tout comme vous pouvez le faire pour l’achat de votre propre logement. Nous vous conseillons également de comparer les taux d’intérêt de différents prêteurs pour votre résidence secondaire, afin de trouver le prêt hypothécaire le moins cher pour votre investissement. Sur TopCompare, vous pouvez comparer gratuitement et facilement les différents fournisseurs.

2. Réutilisation

Au lieu de contracter un nouveau prêt immobilier, vous pouvez également contracter un prêt hypothécaire pour votre seconde résidence. Vous reprenez alors le capital du prêt immobilier existant sur votre propre maison. C’est possible si votre propre maison a déjà été remboursée en grande partie, mais aussi si votre prêt a déjà été remboursé, car une hypothèque reste valable pendant 30 ans. Lorsque vous contractez à nouveau un prêt hypothécaire, vous empruntez aux taux d’intérêt en vigueur. L’avantage est que vous économisez beaucoup de frais, car vous ne devez pas vous rendre à nouveau chez le notaire. L’inconvénient est que votre maison familiale est prise en garantie pour la reprise de votre prêt hypothécaire pour votre deuxième maison.

3. Crédit bullet

Un autre moyen de financer votre investissement immobilier est le crédit bullet. Il s’agit d’un prêt dans lequel vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt et ne remboursez la totalité du capital qu’à la fin. Vous devez être en mesure de démontrer que vous serez en mesure de rembourser le montant total à la fin du trimestre. Les personnes proches de la retraite, par exemple, peuvent emprunter sur la réserve de leur assurance groupe déjà acquise par leur travail. Vous pouvez aussi, par exemple, utiliser votre portefeuille d’investissements comme garantie.