Coût d'achat d'une maison: Combien coûte ma maison ?

Lorsque vous achetez une maison, vous ne payez pas seulement le prix d'achat du bien immobilier. Vous devez également payer des frais d'enregistrement, des frais de notaire et d'autres frais liés à l'achat d'une maison et à la souscription d'un prêt hypothécaire. Ce coût total doit être pris en compte dans votre budget. Grâce à ce simulateur, vous obtiendrez une estimation du coût total de l'achat de votre maison.

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Le coût total d'acquisition est la somme des éléments suivants:

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AvertissementLe coût total d'acquisition sera déterminé en fonction de votre situation personnelle. Afin d'établir une estimation aussi réaliste que possible, nous utilisons les taux officiels figurant sur le site notaire.be ainsi que le taux de TVA standard. Dans le cas de la Wallonie, nous prenons en compte le taux réduit applicable pour une habitation modeste, le revenu cadastral ainsi que le nombre d'enfants à charge, tel qu'indiqué sur https://www.notaire.be/lexique/H/habitation-modeste-en-wallonie. Nous incluons également 500€ pour les frais d'expertise qui pourraient vous être demandés par l'établissement de crédit auprès duquel vous contractez votre prêt.

Emprunter pour acheter une maison : quel sera le coût total de mon projet immobilier?

Grâce à l'outil de simulation ci-dessus, vous pouvez calculer le coût d'achat de votre maison en quelques secondes. Vous choisissez d'abord la région où se situera votre nouvelle maison. C'est important car les droits d'enregistrement diffèrent selon les régions. Ensuite, vous devez indiquer s'il s'agit de votre habitation propre et unique, afin que le simulateur puisse calculer si vous avez droit à des réductions sur les droits d'enregistrement. Enfin, vous devez également indiquer le prix de la maison. En bas, vous pouvez immédiatement voir le coût total de l'achat de votre bien. À droite, vous pouvez voir un diagramme circulaire et une répartition détaillée des coûts. Vous pouvez donc facilement savoir combien les coûts d'achat supplémentaires et les coûts du prêt immobilier ajouteront à la valeur de votre projet immobilier. Une fois que vous connaissez le prix d’achat de votre maison, vous pouvez alors débuter une simulation pour comparer les prêts hypothécaires de différents fournisseurs.


La plupart des gens contractent un prêt hypothécaire pour financer l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, un tel prêt s’accompagne de nombreux coûts supplémentaires qui augmentent considérablement le prix d’achat initial de votre maison. La plupart de ces coûts sont inclus dans les frais de notaire. Voici un aperçu des principaux coûts :

Coûts spécifiques à l'achat d'un bien immobilier :
  • Frais de notaire: il s'agit d'une rémunération pour le travail du notaire.
  • Frais administratifs: il s'agit des frais que vous payez pour les recherches effectuées par le notaire, par exemple en vue d’obtenir des certificats.
  • Droits d’enregistrement: cette taxe dépend de la région (Flandre, Wallonie ou Bruxelles-Capitale) dans laquelle vous achetez un bien immobilier.
  • TVA sur les bâtiments neufs: si vous achetez un bâtiment neuf, vous devez payer un TVA de 21% sur le bâtiment ainsi que des droits d'enregistrement sur le terrain. Si le vendeur du terrain est le même que celui du bâtiment, vous devez payer 21% de TVA sur le prix total.
Coûts spécifiques au financement d’un bien immobilier à l’aide d’un prêt hypothécaire :
  • Honoraire notarié: il s'agit de la rémunération du notaire pour son travail.
  • Frais administratifs: il s'agit des frais que vous payez pour les travaux de recherche effectués par le notaire.
  • Droit d’enregistrement du prêt hypothécaire: vous payez 1% de droit d'enregistrement sur le montant du prêt plus les accessoires.
  • Droit d'hypothèque: vous payez un droit d'enregistrement de 0,30% sur le montant du prêt plus les accessoires.
  • Rétribution: il s’agit des frais payés au conservateur des hypothèques
  • Frais de dossier: vous devez payer des frais de dossier à la banque dans laquelle vous contractez un prêt hypothécaire, ils ne font donc pas partie des frais de notaire. Ils ne peuvent pas excéder 500€.

Comme vous pouvez le constater, l'achat d’une maison entraîne de nombreux frais. Il est donc conseillé de constituer une épargne solide avant d’introduire une demande de prêt hypothécaire. La majorité des banques préfèrent en effet les prêts avec une quotité de 90%. Cela signifie que le prêt ne peut pas dépasser 90% de la valeur actuelle de la maison.


Le montant des droits d'enregistrement que vous devrez payer dépend d’où vous vivrez. En effet, chaque région applique des taux différents.

Flandre

Si vous achetez une maison propre (familiale) en Flandre, vous payez 6% de droits d'enregistrement. Le taux est même réduit à 5% pour ceux qui effectuent des rénovations énergétiques importantes dans les cinq ans.

Ceux qui achètent une maison dont la valeur ne dépasse pas 200.000 euros (ou 220.000 euros dans les villes principales et dans la périphérie flamande autour de Bruxelles) bénéficient d'une réduction supplémentaire. Ils n’ont en effet pas à payer de droits d'enregistrement sur les 80.000 premiers euros d'intérêts. Cela équivaut à une réduction de 4.800 euros.

Notez également qu’un taux de TVA de 21% est appliqué aux nouvelles constructions. Vous n'avez alors pas à payer de droits d'enregistrement.

Enfin, les autorités fiscales flamandes appliquent un taux de 10% pour tous les autres projets, notamment pour l'achat d'une résidence secondaire ou d'un terrain à bâtir.

Wallonie

En Wallonie, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5%. S'il s'agit de votre habitation unique, vous ne payez pas de droits d'enregistrement sur les 20.000 premiers euros du montant de l'achat.

Ceux qui achètent une habitation modeste en Wallonie ont droit à une réduction des droits d'enregistrement. Au-delà d'un certain montant, les droits d'enregistrement sont réduits à 6%. Pour les habitations situées dans une zone de pression immobilière, vous payez des droits d'enregistrement de 6% sur la première tranche de 174.000,61 euros (indexation 2020). Si vous achetez une maison en dehors d'une telle zone, vous payez des droits d'enregistrement de 6% sur la première tranche de 163.125,56 euros. Une habitation est considérée comme modeste si le revenu cadastral n’excède pas 745 euros.

Région de Bruxelles-Capitale

La Région de Bruxelles-Capitale applique un taux de 12,5% pour les droits d'enregistrement des biens immobiliers. Depuis 2017, vous bénéficiez d’une exonération des droits d'enregistrement sur la première tranche de 175.000 euros. Vous ne payez ainsi de droits d'enregistrement que sur le montant restant.

Si vous souhaitez bénéficier de cette exonération, vous devez remplir un certain nombre de conditions. La valeur de votre maison ne peut par exemple pas dépasser 500.000 euros.


Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous optez généralement pour une inscription hypothécaire. Ce faisant, vous donnez à la banque l'autorisation de vendre votre maison si vous ne respectez pas vos obligations financières.

Le mandat hypothécaire est couramment utilisé afin de réduire les frais de notaire liés à la contraction de votre prêt hypothécaire. Au travers de cet acte, vous donnez à la banque l'autorisation d’hypothéquer votre maison si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt selon les modalités prévues.

Le mandat hypothécaire est une formule particulièrement avantageuse, car vous évitez certains coûts associés à l’inscription d’une hypothèque. Vous aurez cependant tout de même à payer les frais de notaire, car un mandat hypothécaire nécessite également l'intervention d'un notaire.

Notez que la banque peut à tout moment convertir le mandat hypothécaire en une hypothèque. Dans ce cas, les frais encourus seront toujours à votre charge.

De nombreuses banques choisissent de combiner une hypothèque ainsi qu’un mandat hypothécaire. Dans ce cas de figure, l’hypothèque n’est contractée que sur une partie de la maison.


Aux frais liés à votre prêt ainsi qu’à votre habitation s’ajoutent un certain nombre de frais liés à d'autres produits que vous souscrivez avec votre prêt. De nombreuses banques n’accepteront en effet de vous octroyer un prêt hypothécaire que si vous souscrivez une assurance incendie ainsi qu’une assurance solde restant dû.

La plupart des institutions financières vous accorderont ainsi une réduction si vous souscrivez ces produits auprès d’eux ou de l'un de leurs partenaires. Certains prêteurs vous proposeront même de souscrire un compte courant ou encore une assurance familiale avec votre prêt hypothécaire. Le coût de ces produits est inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui permet de comparer facilement les crédits hypothécaires proposés par les différents prêteurs.