Kosten aankoop woning: hoeveel kost mijn huis?

Met de bovenstaande simulatietool kan je in enkele seconden de kosten voor de aankoop van je woning berekenen. Eerst kies je de regio waarin je nieuw huis zal liggen. Dat is belangrijk omdat de registratierechten verschillen per gewest. Vervolgens moet je ook aanduiden of dit je enige en eigen woning is, zodat de simulator kan berekenen of je eventueel recht hebt op kortingen op de registratierechten. Ten slotte vul je ook nog de woningprijs in. Onderaan zie je meteen de totale kosten bij de aankoop van je woning. Rechts kan je dan een taartdiagram en gedetailleerde verdeling van de kosten zien. Zo zie je in een oogopslag hoeveel extra aankoopkosten en kosten voor de woonlening bovenop de waarde van je vastgoedproject komen. Als je weet hoeveel je huis kost, kan je vervolgens een simulatie starten om hypothecaire leningen bij verschillende kredietgevers te vergelijken.

Wie een huis koopt, sluit doorgaans een woonlening af om die aankoop te financieren. Zo’n krediet gaat weliswaar gepaard met heel wat kosten die het prijskaartje van je woning gevoelig verhogen. Het merendeel van die kosten zit vervat in de notariskosten. Wij geven je een overzicht van de voornaamste kosten:

Kosten eigen aan aankoop woning:

• Ereloon notaris: Dat is een vergoeding voor het werk van de notaris.
• De administratiekosten: Dit zijn de kosten die je betaalt voor het opzoekingswerk die de notaris verricht, zoals het opvragen van allerhande attesten.
• Registratierechten woning: Deze belasting is afhankelijk van de regio (Vlaanderen, Wallonië of het Brussels Hoofdstedelijk gewest) waar je een woning koopt (zie verder).
• BTW bij nieuwbouw: In het geval van een nieuwbouw moet er 21 procent btw betaald worden op het gebouwd en registratierechten op de grond. Wanneer de verkoper van de grond dezelfde is als de verkoper van de constructies, moet je 21 procent BTW betalen op de totale prijs.

Kosten indien je de aankoop financiert met hypothecaire lening:

• Ereloon notaris: Dat is een vergoeding voor het werk van de notaris.
• Administratieve kosten: Dit zijn de kosten die je betaalt voor het opzoekingswerk die de notaris verricht.
• Registratierechten hypotheek: Je betaalt 1 procent registratierechten op het leenbedrag verhoogd met de aanhorigheden.
• Hypotheekrecht: Je betaalt 0,30 procent inschrijvingsrecht op het leenbedrag verhoogd met de aanhorigheden.
• Retributie; Dit is het ereloon dat wordt betaald aan de hypotheekbewaarder.
• Dossierkosten: Deze kosten betaal je aan de bank waar je een hypothecaire lening afsluit. De dossierkosten maken dan ook geen deel uit van de notariskosten. De dossierkosten mogen maximaal 500 euro bedragen.

Zoals je merkt komen er heel wat kosten kijken bij de aankoop van je woning. Het is daarom aangeraden om een stevig spaarboekje aan te leggen vooraleer je aanklopt bij een bank voor een woonlening. Het merendeel van de banken geeft een voorkeur aan leningen met een quotiteit van 90 procent. Dat betekent dat de lening niet meer mag bedragen dan 90 procent van de actuele waarde van de woning.

Hoeveel registratierechten je moet betalen is afhankelijk van de regio waar je woont. Iedere regio hanteert namelijk andere tarieven.

Vlaanderen

Wie in Vlaanderen een enige eigen (gezins)woning koopt, betaalt 3 procent registratierechten. Het tarief wordt zelfs verlaagd tot 1 procent voor wie binnen de vijf jaar ingrijpende ingrijpende energetische renovaties doet.

Wie een woning koopt met een waarde van maximaal 220.000 (of 240.000 euro in de kernsteden en Vlaamse rand rond Brussel) , geniet overigens van een korting op de registratierechten van 2.800 euro. Kopers die genieten van 1% registratierechten krijgen € 960 korting.

Hou er rekening mee dat bij een nieuwbouwwoning gewerkt wordt met een BTW-tarief van 21 procent. In dat geval moet je geen registratierechten betalen.

Tot slot hanteert de Vlaamse fiscus een tarief van 12 procent voor alle overige projecten, zoals de aankoop van een tweede woning of bouwgrond.

Wallonië

In Wallonië bedragen de registratierechten 12,5 procent. Wanneer het je enige woning betreft, betaal je geen registratierechten over de eerste 20.000 euro van het aankoopbedrag.

Wie een bescheiden woning koopt in Wallonië komt in aanmerking voor een korting op de registratierechten. Over een bepaald bedrag worden de registratierechten verlaagd tot 6 procent. Voor woningen in een druk bebouwd gebied betaal je 6 procent registratierechten op de eerste schijf van 174.000,61 euro (indexatie 2020). Wie een woning koopt buiten een druk bebouwd gebied betaalt 6 procent registratierechten op de eerste schijf van 163.125,56 euro. Er wordt gesproken van een bescheiden woning als het kadastraal inkomen maximaal 745 euro bedraagt.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt een tarief van 12,5 procent registratierechten op onroerend goed. Sinds 2017 is een bedrag tot 175.000 euro daarvan vrijgesteld. Pas over het resterende bedrag betaal je belastingen.

Wie van de vrijstelling van 175.000 euro wil genieten, moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo mag de woning niet meer waard zijn dan 500.000 euro.

Wie een hypothecaire lening afsluit, kiest doorgaans voor een hypothecaire inschrijving. Daarmee geef je de bank de toestemming om je woning te verkopen als je je financiële verplichtingen niet nakomt.

Een populaire methode om de notariskosten bij een hypothecaire lening te verlagen is om (gedeeltelijk) te werken met een hypothecair mandaat. Met deze akte geef je de bank toestemming om een hypotheek te nemen en uit te voeren op je woning wanneer je de lening niet langer correct terugbetaalt. Dankzij het mandaat kan de bank dit op elk moment doen.

Een hypothecair mandaat is goedkoper omdat bepaalde kosten die aan de inschrijving van een hypotheek verbonden zijn niet worden gemaakt. Wel betaal je de notariskosten omdat ook bij een hypothecair mandaat de tussenkomst van een notaris vereist is.

Vergeet niet dat de bank op ieder moment het hypothecair mandaat kan omzetten in een hypotheek. In dat geval zijn de kosten die dan gemaakt worden alsnog voor jou.

Veel banken opteren om te werken met een mix van een hypothecaire inschrijving en een hypothecair mandaat. Er wordt in dat geval een hypotheek genomen om een deel van de woning.

Naast de kosten voor je krediet en woning moet je betalen voor een aantal andere producten die je afsluit bij je lening. Veel banken kennen namelijk pas een lening toe als je brand- en schuldsaldoverzekering afsluit.

Het merendeel geeft je zelfs een korting als je die producten afsluit bij hen of bij één van hun partners Sommigen gaan nog een stapje verder en vragen of je bijvoorbeeld ook een zichtrekening of een familiale verzekering wilt afsluiten bij je hypothecaire lening. De kosten van alle deze producten zitten vervat in het jaarlijks kostenpercentage (JKP). Dat maakt het gemakkelijker om woonleningen te vergelijken.

Laatst herzien: 30 december 2021

Auteur: Sien Droeshout

Elke dag opnieuw verdiep ik mij in de allerlaatste nieuwtjes van de financiële wereld. Alleen zo kan ik mensen op een duidelijke manier informeren over financiële producten, én hen helpen de beste keuzes te maken.