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Quel est le taux hypothécaire actuel ? Comment est-il calculé ? Comment trouver le meilleur taux pour mon profil ?

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Prêts hypothécaires en Belgique

Vous êtes prêt à passer le pas et à devenir propriétaire ? Alors vous devez vous poser beaucoup de questions sur les démarches à suivre. L’une d’entre-elles consistera à choisir une option de financement. Pour bien comprendre comment fonctionnent les prêts hypothécaires en Belgique et comparer les différents taux, nous vous expliquons comment ces derniers sont calculés et vous communiquons le taux hypothécaire actuel en Belgique.

Mais qu’en est-il du prêt hypothécaire, comment fonctionne-t-il et comment comprendre ? Un prêt hypothécaire est un emprunt dit affecté qui est utilisé dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. En échange de l’octroi d’un crédit logement, le prêteur requiert une garantie qui correspond à l’hypothèque placée sur votre bien. Vous n’êtes ainsi pas dépossédé de votre propriété, en revanche, votre créancier possède le droit de la saisir en cas de non-remboursement de votre crédit.

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire correspond à l’intérêt à payer sur le montant emprunté. Ce taux d'intérêt est souvent inférieur à celui d'un prêt personnel, par exemple. Et ce pour plusieurs raisons : premièrement, il s’agit d’un crédit affecté, le prêteur sait donc dans quel but le montant a été emprunté. Cela réduit le risque pour la banque car elle sait que l'argent ne sera pas utilisé pour des vacances de luxe ou une nouvelle garde-robe. Deuxièmement, une hypothèque est placée sur le bien immobilier, ce qui permet à la banque de bénéficier d’une garantie en cas de non-remboursement du prêt.

Enfin, notons qu’un prêt hypothécaire est en généralement remboursé sur une durée assez conséquente pouvant s’étaler sur plusieurs décennies et représente un engagement bilatéral sur le long-terme, ce qui permet aux institutions financières de graduellement récupérer l’argent investi. Le risque est donc moindre et, par conséquent, le taux d'intérêt est également légèrement inférieur à celui des autres prêts.

Lorsque vous contractez votre emprunt hypothécaire, vous devez choisir entre un taux d’intérêt variable ou un taux d’intérêt fixe. Avec un taux d'intérêt fixe, vous payez le même taux pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Avec un taux d'intérêt variable, il est régulièrement révisé et ajusté au marché. Le temps qui sera examiné dépend de la formule que vous choisissez.

Taux hypothécaire fixe

En optant pour un taux fixe, le taux reste le même pendant toute la durée de l’emprunt. Ainsi, le souscripteur connaît la somme mensuelle et totale à rembourser sur une période déterminée et ce, au moment de la signature du contrat de crédit hypothécaire. Il apporte par ailleurs une certaine sécurité : il n’y a pas de risque de fluctuation ni aucune surprise financière, et vos mensualités ne varient pas dans le temps. Ceux n’ayant pas particulièrement de connaissances dans le domaine bancaire optent plutôt pour ce taux. En revanche, cela a un prix : les intérêts payés auprès de la banque sont plus élevés.

Taux hypothécaire variable

Comme son nom l’indique, ce taux est variable, cela signifie qu’il est soumis à changement. Ainsi, vous pouvez rembourser un montant mensuel à taux fixe durant une période déterminée : 1, 5 ou 10 ans. Une fois ce délai passé, le taux est ajusté au taux en vigueur et selon la formule choisie dans le contrat. Le taux est alors à nouveau fixé pour une période déterminée.

Il existe en revanche des limites quant à la baisse (cap) et à l’augmentation (plafond) des taux d’intérêt. La loi fixe la hausse de ces intérêts, plafonnée pendant 3 ans :

  • Jusqu’à 1% les deux premières années
  • Jusqu’à 2% la troisième année

Grâce à cela, les emprunteurs sont à l’abri d’augmentations trop importantes durant les premières années du prêt. Ainsi, selon la loi, le taux d’intérêt peut au maximum doubler (exemple: passer de 1,40% à 2,80%). Par ailleurs, une durée inférieure à un an n’est pas autorisée en Belgique.

Exemple :

Dans le cadre d'une taux variable de 2,50% pour un crédit à formule 1/1/1, le taux ne pourra pas dépasser 3,50% la première année ni 4,50% les 2e et 3e années.

Un crédit à taux variable est souvent exprimé en chiffre :

  • 1/1/1 : le taux est revu après un an
  • 3/3/3 : le taux est revu tous les trois ans
  • 5/5/5 : le taux est revu tous les cinq ans
  • ...

Lorsque le taux fluctue, les mensualités fluctuent aussi. Cela signifie que s’il diminue, vous serez allégé. En revanche, s’il augmente, la mensualité sera plus importante. En revanche, notez que les consommateurs sont protégés par l’indice de référence, publié mensuellement sur le site de la FSMA. Cet indice de référence doit toujours figurer dans le contrat de prêt. En cas de révision du taux de l’emprunt, la formule suivante sera appliquée :

Nouveau taux = Taux de base + (Nouvel indice - Indice de départ)

Chaque banque propose des formules différentes et il est donc important de comparer toutes les banques les unes avec les autres pour choisir la formule qui vous convient le mieux.

Le taux d'intérêt variable est calculé sur la base de l'indice EURIBOR. L’EURIBOR correspond au taux de référence principal du marché monétaire de la zone euro, qui est calculé sur la base de l’intérêt pratiqué lorsque les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles sur une période de 3 mois. Ce consortium rassemble 57 grandes banques actives en Europe et le taux Euribor est donc réévalué tous les 3 mois. C’est sur la base de l’indice EURIBOR que les banques basent leur taux hypothécaire actuel, en y ajoutant bien évidemment une marge de bénéfices. A l’heure actuelle, le taux EURIBOR est négatif, ce qui explique pourquoi les taux hypothécaires sont historiquement bas : c’est donc le bon moment pour acheter.

Bien que le taux d'intérêt hypothécaire variable soit maintenant historiquement bas, vous devez toutefois considérer votre situation financière personnelle. Puisqu'un taux variable est régulièrement révisé, il faudra donc prévoir une éventuelle hausse et comprendre dans quelle mesure une mensualité plus élevée peut rentrer dans votre budget. Notez tout de même que votre taux d’intérêt ne peut augmenter ou baisser au-delà du “plafond” (cap) convenu contractuellement.

Mais aujourd’hui, les banques proposent un compromis entre ces deux types de taux : elles proposent un taux variable avec une mensualité fixe. Le taux semi-fixe permet de bénéficier d’un taux fixe sur une certaine durée, après laquelle ce dernier sera révisé selon les fluctuations du marché financier et donc revu soit à la hausse, soit à la baisse. Notez en revanche que la sécurité a un prix : le taux applicable durant la période où ce dernier est fixe est souvent un peu plus élevé. Il est par la suite réévalué en accord avec la formule choisie, par exemple tous les 3, 5, 10 ans, etc. La variabilité de ce taux est en revanche limité par un plafond (cap), comme dans le cadre d’une formule à taux strictement variable.

En conclusion, le taux semi-variable permet aux clients de payer toujours le même montant, mais selon l’évolution des taux, c’est la durée de remboursement qui fluctue. De la sorte, ils bénéficient de la stabilité du taux fixe avec les avantages potentiels du taux variable. Vous pouvez par ailleurs comparer toutes ces options grâce à notre calculette prêt immobilier.

Il convient de noter la différence entre le taux d’intérêt et le taux annuel effectif global ou TAEG. En effet, le taux hypothécaire correspond à un des éléments faisant partie du calcul de votre taux total. Le TAEG comprend donc le taux hypothécaire actuel auxquels s’ajoutent divers coûts.

Le taux hypothécaire : il s’agit du taux d’intérêt ou taux débiteur qui est un pourcentage fixé par les banques, soit Taux = intérêts / capital emprunté. Bien que fixe, il est possible de le négocier. Il est basé sur ces quatre principaux critères :

  • Salaire net imposable
  • Fonds propres
  • Prix du bien
  • Durée souhaitée de l’emprunt

Le TAEG est un taux qui inclut les différentes primes et frais obligatoires liés à une certaine formule de taux et à l’hypothèque lors de la souscription d’un prêt. C’est le montant de ces primes et frais qui fait fluctuer le TAEG, soit TAEG = (taux d'intérêt + primes d'assurance obligatoire + autres frais obligatoires) / capital emprunté

Le TAEG correspond donc à la somme du taux d’intérêt et des primes obligatoires auxquelles s’ajoutent les frais obligatoires expliqués en détail dans la paragraphe suivant.

Vous l’aurez donc bien compris, un taux hypothécaire générique n’existe pas car ce dernier est calculé en fonction du profil financier de chacun. Vous trouverez ci-dessous les variables considérées dans le calcul de votre TAEG :

Coûts dépendants du montant du prêt :

  • Le droit d’enregistrement du crédit1, qui correspond à : 1% * (montant du prêt + accessoires2) = 1,1%* montant emprunté.
  • La rétribution ou frais d’hypothèque, qui s’élèvent à 220€ si le montant du prêt est inférieur à 272.727€ et à 950€ s’il est supérieur.
  • Le droit d'hypothèque, calculé comme suivant : 0.3% * (montant du prêt + accessoires) = 0.33%* montant emprunté.

Frais établis par la banque choisie :

  • Les frais d’expertise (définis par la banque mais pas systématiques)
  • Les frais de dossier (définis par la banque, ne sont pas systématiques mais le cas échéant ne peuvent légalement excéder 500€)

Frais administratifs de notaire3 : s’élèvent généralement à 1000€ + TVA de 21%, soit 1210€ (en effet les honoraires ne peuvent pas faire partie de ce calcul comme précisé dans la législation)

Frais d’assurances et comptes donnant accès à un taux préférentiel :

  • Assurance solde restant dû : elle n’est pas obligatoire et donc à inclure dans le calcul seulement si cette dernière donne accès à un taux préférentiel.
  • Assurance incendie : même chose, elle ne fait partie du calcule que à inclure dans le si la souscription à une telle assurance est obligatoire pour avoir accès à un taux préférentiel.
  • Frais de compte bancaire auprès du prêteur : certaines banques demandent en échange d’un taux plus bas de posséder d’ouvrir un compte chez elles, et exigent une domiciliation de ses revenus sur ce même compte. Le cas échéant, les frais engendrés pour ce compte sont aussi intégrés au calcul de votre TAEG.

1Il est important de différencier les droits d’enregistrement du crédit des droits d’enregistrement de la propriété auprès de la région concernée. Il s’agit là de deux coûts bien distincts, le premier étant considéré dans le calcul du TAEG, le second, non.
2Lors de l’inscription hypothécaire, vous devrez vous acquitter des accessoires, qui correspondent aux frais qui pourraient potentiellement être engagés par la banque en cas de non-remboursement de votre dette. Les accessoires correspondent généralement à 10% du montant de votre emprunt : vous ne paierez pas cette somme, mais les coûts de votre inscription hypothécaire seront bel et bien majorés.
3Ces frais ne doivent pas être confondus avec les honoraires de notaire relatifs à la souscription de crédit hypothécaire.

Remarque :

Les produits financiers supplémentaires donnant accès à des taux préférentiels sont souvent un moyen pour les banques de réaliser un bénéfice supplémentaire. Ces produits se révèlent en effet onéreux sur le long-terme et conduisent les clients à finalement payer plus à la banque que s’ils avaient opté pour un TAEG supérieur. Il est donc essentiel de bien comparer les TAEG et non les taux. En effet, une banque peut offrir un taux très bas mais avoir des primes d’assurances assez élevées, ou des frais considérables pour l’accès à ce taux préférentiel, générant ainsi un TAEG supérieur.

Votre profil d’emprunteur : si vous êtes jeune, avez un emploi stable et des finances saines, la banque sera encline à vous accorder un taux plus bas.

Durée de l’emprunt : plus vous empruntez sur une longue durée, plus le risque de non-remboursement est élevé pour la banque. En découlera donc un TAEG un peu moins intéressant.

Quotités : La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur de la maison (selon l’expert de la banque). Si la quotité s'élève à 80%, votre apport personnel devra s'élever à 20% du capital requis. Afin de vous donner une idée: si la maison de vos rêves est estimée à 250.000 €, la quotité s'élèvera à 80% au cas où vous emprunteriez 200.000 € et à 90% au cas où vous emprunteriez 225.000 €. Ainsi, plus votre apport personnel, moins la banque a d’argent investi dans votre projet, le risque en est donc réduit. De plus, si vous empruntez la majeure partie du prix d’achat de votre bien, vos mensualités seront plus élevées et donc plus difficiles à rembourser.

Assurances et services supplémentaires souscrits auprès de la banque : si vous avez contracté une assurance supplémentaire (ex: assurance vie, incendie, assurance solde restant dû) ou si vous possédez un compte chez votre prêteur, vous pouvez bénéficier d’un taux préférentiel. Prenez cependant garde aux coûts générés qui pourraient augmenter le montant total de votre emprunt. Comparer les TAEG vous permettra d’y voir plus clair et de choisir l’offre la plus intéressante.

Armé de tous ces éléments relatifs au taux hypothécaire actuel, vous voilà donc prêt à faire face aux dizaines d’offres de prêts hypothécaire en Belgique. Comparez-les gratuitement sur TopCompare.be et trouvez le meilleur financement !

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