Droits d’enregistrement : à combien s’élèvent-ils ?

Les droits d’enregistrement correspondent à une taxe que l’acheteur paye à la région à l’occasion d’un transfert de propriété dans le cadre d’une vente. Il s’agit donc d’un impôt indirect qui vient s’ajouter au prix d’achat du bien immobilier en question. Si vous souhaitez financer votre bien via un prêt hypothécaire, ces droits peuvent être intégrés au montant final à emprunter.

Les droits d'enregistrement représentent un pourcentage de la valeur de votre acquisition immobilière, qui varie d’une région à l’autre. Ainsi, ces droits sont calculés comme suivant :

12,5% de la valeur de la propriété en Wallonie;
12,5% de la valeur de la propriété à Bruxelles;
3,0% de la valeur de la propriété en Flandre;

Notez en revanche qu’en fonction des régions, il existe des cas particuliers où vous pouvez bénéficier d’abattements et/ou d’un pourcentage réduit. Découvrez les conditions relatives à chacune des régions dans les points suivants.

Remarque :

Si la propriété est considérée comme “neuve”, vous n’aurez pas de droits d’enregistrement à payer, mais paierez une TVA de 21% sur l’achat. Pour que l’habitation soit considérée neuve, elle doit être cédée au plus tard le 31 décembre de la 2^ème année suivant celle au cours de laquelle a lieu sa première occupation ou utilisation.

Vous l’aurez compris, les droits d'enregistrements représentent 12,5% de la valeur de votre acquisition immobilière en Région wallonne. En revanche, vous pouvez bénéficier d’abattements et taux réduits dans les cas suivants :

1) Abattements

Un abattement signifie que la base imposable d’une taxe se trouve réduite. En cas d'habitation unique, et ce depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez bénéficier d’un abattement des droits d’enregistrement en Wallonie. Dans ce cas précis, vous ne payez pas de droits d'enregistrement sur la première tranche de 20.000€, mais seulement sur le reste du prix d’achat. Vous payez donc 12.5% de ce montant minoré en droits d’enregistrement et économisez 2.500€ (soit 12.5% de 20.000€).

Conditions : pour profiter de cet abattement, le bien enregistré doit être le produit d’une vente à une personne physique, transféré en pleine propriété et destiné à l’habitation. Sont donc également concernés les terrains à bâtir et les habitations encore en construction. Vous ne pouvez pas posséder de résidence secondaire. Vous devrez y établir à votre résidence principale dans les 3 ans suivant l’achat, et la maintenir pendant au minimum 3 ans.

2) Taux réduits

Taux réduit pour les habitations modestes ou financement via crédit social

Une habitation modeste correspond à un bien immobilier dont le revenu cadastral est de maximum 745€. Ce plafond est toutefois revu à la hausse pour les familles nombreuses. Le taux d’imposition passe alors de 12,5% à 6,0%. Il est réduit à 5,0% de la totalité du prix dans le cas où l’acheteur financerait le bien via un crédit social. La tranche sur laquelle est calculé le droit d'enregistrement varie selon la zone où se situe le bien, et en particulier s’il s’agit d’une zone de pression immobilière.

Tranche pouvant bénéficier du taux réduit
En zone de pression immobilière	Hors zone de pression immobilière
6,0% sur la première tranche de 167.559,69 € 12,5% sur le reste du prix d’achat	6,0% sur la première tranche de 157.087,20 € 12,5% sur le reste du prix d’achat

Définition :

Le revenu cadastral est une estimation de la valeur locative nette moyenne que le bien immobilier générerait en un an au moment de référence. Jusqu’à aujourd’hui, ce moment de référence est toujours le 1er janvier 1975.

Taux réduit en cas de vente en viager

Si vous faites l’acquisition d’un bien en viager, les droits d’enregistrement en Wallonie descendent à 6% de la valeur vénale de la propriété. Pour bénéficier de cette réduction, la vente doit inclure une rente viagère. Cela signifie que l’acheteur, pendant une durée et avec une fréquence fixée, verse un montant prédéfini au vendeur. Ce n’est qu’au décès dudit vendeur que l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien.

Définition :

La vente en viager est une forme de vente immobilière via laquelle une personne âgée peut vendre sa résidence en l’échange d’une rente viagère, et de l’usufruit de la propriété jusqu’à la fin de ses jours. La propriété est transférée à l’acheteur après décès du vendeur.

Les droits d'enregistrement à Bruxelles correspondent à 12,5% de la valeur vénale de la propriété.

1) Abattements

Vous pouvez en revanche bénéficier d’un abattement correspondant à une économie de 21.875€ . En effet, les droits d'enregistrement ne sont pas dus sur la première tranche de 175.000€.

Conditions : La valeur vénale de votre habitation ne peut excéder 500.000€, doit être vendue à une personne physique, transférée en pleine propriété et destinée à l’habitation. Vous ne pouvez pas posséder de résidence secondaire et la propriété doit devenir votre résidence principale dans les 2 années suivant son acquisition. Vous devrez l’y maintenir pour au moins 5 ans. Et enfin, vous ne pouvez pas cumuler cet abattement avec une autre réduction d’impôt régionale sur une autre résidence dans l’année suivant l’acquisition de l’habitation.

En Région flamande, les droits enregistrements y sont les moins chers et ce depuis le 1er juin 2018. Ils sont en effet de 7,0% dans le cadre d’une habitation unique servant de logement familial. Pour tout autre type d'acquisition, tel qu'un terrain ou une résidence secondaire, ils sont de 10,0%.

1) Abattements

Depuis le 1er juin 2018, l’abattement en Région flamande est de 80.000€, cette première tranche n’est donc pas prise en compte lors du calcul des droits d’enregistrement. Vous économisez donc 5.600€.

Conditions : il doit s’agir de votre seule habitation, située en Flandre ou ailleurs, et devez l’occuper dans les deux ans suivant l’achat. La vente est pure et simple et l’acheteur doit être une personne physique. Le montant total de la vente ne peut dépasser 200.000€, 220.000€ si l’habitation est située dans la zone périphérique de Bruxelles ou dans une des principales communes flamandes.

2) Taux réduits

En cas d’habitation unique

Si l’habitation est destinée à accueillir une famille et en est l’unique résidence pour au moins les deux prochaines années, les droits d’enregistrement seront de 7% du prix d’achat.

Conditions : Pour bénéficier de ce taux réduit, la vente doit être effectuée à une personne physique et le bien transféré en pleine propriété. Notez que ce taux réduit peut être combiné à un abattement réduisant à nouveau le montant des droits d’enregistrement à payer.

Définition :

Une habitation “propre et unique”, signifie d’une part que vous en êtes le propriétaire, ou bénéficiez d’un autre droit d’usage similaire. Il s'agit également du seul bien immobilier dont vous êtes le propriétaire. Il y a à cette règle deux exceptions : ne seront pas prises en compte les habitations dont vous avez hérité, ni celles mises en vente d’ici le 31 décembre de l'année en question et dont la propriété est effectivement transférée une année plus tard.

En cas de rénovations énergétiques

Les droits d’enregistrement en Flandre sont de 6% si d’importants travaux écologiques seront entrepris dans les 5 ans suivant l’achat. Vous pouvez par ailleurs y cumuler l’abattement cité plus haut et réaliser une économie supplémentaire de 4.800€.

Conditions : Pour en bénéficier, les rénovations doivent impliquer le remplacement intégral des systèmes de chauffage, de climatisation, de circulation d’air et l’isolation d’au moins 75% de l’enveloppe extérieure.

Autres réductions du pourcentage applicable

Pour l’achat d’un monument classé dans le but d’y accueillir une famille, si 6% du prix d’achat sont investis dans sa conservation, les droits d’enregistrement sont réduits à 1%;
Si le bien est mis en location auprès d’un Sociaal Verhuurkantoor (SVK) pour au moins 9 ans suivant l’achat, les droits d’enregistrement seront de 7%.

Cette simulation a été effectuée pour une propriété dont la valeur d'achat s'élève à 200.000€.

Frais d'enregistrement¹	Sans abattement	Avec abattement
Wallonie	25.000€	22.500€
Bruxelles	25.000€	3.125€
Flandre	20.000€	12.000€

⁽¹⁾ Ces valeurs ne prennent pas en compte les réductions de taux spécifiques aux différentes régions et applicables ou non suivant votre situation personnelle.

Si vous souhaitez financer votre nouvelle résidence via un crédit logement, il est primordial de bien comparer les offres. En effet, outre le prix d’achat de la maison ou appartement que vous allez acquérir, il faudra compter des frais supplémentaires dans le montant total à emprunter. Ceux-ci dépendent de la valeur de la propriété (tels que par exemple les droits d’enregistrement), du montant du prêt hypothécaire (comme les frais de notaires) et des potentiels frais annexes (rénovations, frais de déménagement, etc.). Il est donc important de considérer toutes ces variables afin de calculer votre capacité d'emprunt de manière réaliste.

Utilisez notre calculette prêt immobilier afin d’obtenir des taux hypothécaires personnalisés en fonction de votre situation financière et trouvez rapidement l’offre la plus intéressante !