Calcul frais de notaire : à combien vont-ils vous revenir ?

Je compare les prêts hypothécaires

Tout savoir sur le prêt hypothécaire en Belgique

Si vous êtes sur le point de financer votre habitation avec un prêt hypothécaire, vous vous apprêtez à emprunter une grosse somme d’argent. Le montant de votre emprunt sera probablement supérieur au prix d'achat de votre bien immobilier, puisque l'achat d'une propriété entraîne divers coûts, tels que des frais d'enregistrement, des honoraires et des frais d'acte. Ces deux derniers éléments sont inclus dans les frais de notaire, qui couvrent notamment l'enregistrement de l'achat de votre propriété. Malheureusement, de nombreux acheteurs ignorent que ces frais liés à l’achat d’une propriété, et en particulier les frais de notaires qui en découlent, peuvent varier. Il existe deux types de frais de notaire :

  • 1. les frais de notaire liés à l’achat;
  • 2. Les frais de notaire liés à l’acte hypothécaire.

Nous vous expliquons ici à quoi correspondent ces deux types de frais et comment s’effectue le calcul des frais de notaire.

Frais d'inscription

La simulation des frais de notaire commence par les frais engendrés par l’achat. Les coûts de l'acte d'achat sont des frais notariés qui sont liés au prix d'achat de votre propriété. Les frais d'inscription sont couverts par les coûts reliés à l’acte de vente. Ceux-ci dépendent de la région où est situé votre bien immobilier (en Flandre 3% du prix d’achat, Bruxelles 12,5% et Wallonie 12,5%). Ces pourcentages peuvent être inférieurs selon votre éligibilité à un possible abattement (c'est-à-dire que vous bénéficiez d'une réduction de coûts).

Ces frais d'inscription sont payés directement par le notaire aux autorités fiscales et ne sont donc pas soumis à la TVA. Notez en outre que les frais d'acte de vente ne comprennent pas seulement les frais d’inscription, mais les honoraires du notaire et divers frais d'acte.

Honoraires

Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et ne peuvent donc pas être négociés avec le notaire. En revanche, une TVA de 21% s’applique à ces honoraires. Le calcul des honoraires notariés correspond à un pourcentage défini selon une échelle dégressive (système comparable à l’échelle fiscale belge) et ne tient donc pas en compte du temps que le notaire et ses collaborateurs consacrent à un dossier spécifique. Ainsi, le prix d'achat de la propriété est élevé, plus le pourcentage appliqué diminuera. Le pourcentage de la redevance est calculé au via un système d’échelons dégressifs proportionnel au prix d’achat du bien immobilier.

Exemple :

Vous payez 4,56% pour les premiers 7.500 €, tandis qu’un autre pourcentage s’appliquera sur les prochaines tranches. On estime ici que si vous achetez une maison coûtant 200.000 €, les frais du notaire s’élèveront alors à 2.163,66 € (hors TVA).

Frais d'administration

Outre les frais d’inscription, les frais administratifs sont également inclus dans l’acte de vente. Les frais administratifs sont liés aux activités du notaire, on estime par ailleurs qu’ils reviennent à entre 800,00 € et 1.100 €, quel que soit le prix d'achat du bien.

Ici, vous payez également une TVA supplémentaire de 21%, ce qui signifie que vous paierez entre 168,00 € et 231,00 € en plus des 800,00 €-1.100 € mentionnés plus haut. À cela s’ajoutent les 21% de TVA sur les honoraires du notaire, comme indiqué précédemment dans notre exemple. Ainsi, 21% sur 2 163,66 € = 454,37 €. Cela donne un montant total de TVA compris entre 622,00 € et 685,00 €. La TVA doit être transférée directement par le notaire au gouvernement fédéral. Il s’agit ici d’une obligation légale, ce qui signifie qu'un notaire ne peut pas accorder de rabais ni facturer des frais plus élevés. Enfin, les frais de transcription hypothécaire sont également couverts par les différents frais d’inscription, qui s'élèvent à 230,00 € et ne sont pas assujettis à la TVA.

Fourchette des frais administratifs applicables (estimation) 1
Droits d’enregistrement En Wallonie, 12.5% soit 25.000,00 €
Honoraires du notaire 2 163,66 € + 21% = 2 618,03 €
Frais administratifs Estimés entre 800,00 € et 1.100,00 € + 21% de TVA = entre 968,00 € et 1,331,00 €
Frais de transcription hypothécaire 230,00€ (aucune TVA applicable)
Coût total s'ajoutant à la valeur du bien Estimé entre 28.816,03 € et 29.179,03 €
  • (1) Pour un bien immobilier localisé en Wallonie, prix d’achat de 200.000,00€.

Un certain nombre de frais de notaire viennent s’ajouter au prix d'achat du bien, ainsi, ces différents coûts doivent être pris en compte dans le montant de l’emprunt, dans le cas où vous souhaiteriez financer votre propriété via un prêt immobilier. Si vous optez pour une hypothèque, celle-ci doit être officialisée via un acte notarié. Le notaire enregistrera ensuite l'hypothèque que vous avez convenue avec la banque auprès du bureau des hypothèques. Afin de compléter ce processus, vous aurez un entretien avec le notaire de votre choix et ce dernier vous indiquera vos droits et devoirs. Il vous fera ensuite signer tous les documents requis qui feront de vous le propriétaire du bien visé. Toutefois, comme c'est le cas dans le cadre de l’acte d’achat, des coûts supplémentaires liés au montant de votre emprunt hypothécaire vous seront également facturés.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement s’élèvent à 1% de l’hypothèque et des accessoires. Les accessoires couvrent les frais du prêteur, tels que votre assurance habitation et les frais de saisie, dans le cas où vous ne pourriez plus rembourser votre prêt et qu’une vente forcée de votre maison serait requise. Ils sont estimés à 10% de la valeur de l'hypothèque par de nombreuses banques. Supposons que le montant de votre crédit hypothécaire s'élève à 100.000 €, les 10% accessoires correspondent donc à 10.000 €. Le montant sur lequel 1% est calculé correspond à l’addition des deux (montant du prêt + accessoires), soit 1.100 € de droits d’enregistrement.

Attention

Vous ne devez pas réellement payer les accessoires estimés à 10% de la valeur de l'hypothèque. Ils entraînent cependant une augmentation du montant de l'inscription hypothécaire.

Les droits d’hypothèque

Il s’agit du même principe pour les droits d’hypothèque, qui eux correspondent à 0,3% du prêt hypothécaire et des accessoires (ici aussi estimés à 10% du montant de l’emprunt). Ainsi, pour un prêt hypothécaire de 100.000 €, vous serez facturé 0.3%, soit 330€.

Autres coûts divers

Vous payez un montant fixe de 100 € de droits pour les annexes, ainsi qu’un montant fixe de 50 € (+21% TVA) pour le droit d'écriture. Vous payez également la rétribution au conservateur des hypothèques. Il s’agit des frais que vous engagez lors de l’enregistrement de votre crédit hypothécaire auprès du bureau compétent. Vous payez 220€ pour un emprunt inférieur à 272.727€, et 950€ pour un montant supérieur. Enfin, vous payez les honoraires du notaire. Ceux-ci sont également déterminés par le gouvernement selon un système d’échelonnage dégressif lié au montant du crédit hypothécaire. En pratique, cela signifie que plus le montant du crédit hypothécaire inscrit est élevé, plus le pourcentage appliqué sur la dernière tranche de ce montant diminuera. Pour un emprunt de 200.000 €, vous payez 914,20 € + la TVA de 21%.

Les frais de notaire comportent également une part de coûts administratifs, compris entre 700€ et 1.000 €. Une TVA de 21% est facturée sur ce montant, c’est-à-dire un montant compris entre 147 € et 210 € (700 € x 0,21 = 147 €) et € (1 000 € x 0,21 = 210 €). Vous devez également payer 21% de TVA sur les honoraires, à savoir 21% de 914,20 € (914,20 € x 0,21 = 191,98 €), mais aussi sur les droits d'écriture (50 € x 0,21 = 10,50 €).

Si vous contractez un emprunt hypothécaire de 200.000 €, vous devez prendre en compte les frais de notaire supplémentaires suivants :

Simulation frais de notaire en Belgique
Droits d’enregistrement : 1% du montant du prêt + accessoires = 1,1% du montant du prêt de 220.000 € = 2.420 €
Droit d’hypothèque : 0,3% de (montant du prêt + accessoires) = 0,33% du montant du prêt de 220.000 € = 726 €
Droit pour les annexes : Montant fixe de 100 €
Droits d'écriture : 50 € + TVA de 21% = 60,50 €
Rétribution au conservateur des hypothèques : <272.727 € = 220 €, si > 272.727 €, soit dans notre exemple, 200.000 € est inférieur à 272 727 €, vous payez donc 220 €
Honoraires du notaire : Pour un crédit immobilier de 200.000 €, vous payez 914,20 € + 21% = 1.106,18 €
Frais administratifs : Estimés entre 700 € + 21% TVA = 847 € et 1.000 € + 21% TVA = 1.210 €
Coût total du prêt hypothécaire : Estimés entre 5220,68 € et 5556,68 €

Vous l'aurez compris, des frais de notaire vous seront facturés pour l’achat de votre propriété, que vous conctractiez ou non un crédit hypothécaire. Effectuer une simulation des frais de notaire est donc nécessaire afin de connaître à l'avance le montant exact de ces coûts. Vous pourrez ainsi les prendre en compte dans le calcul final qui vous permettra d’établir un budget, et, si nécessaire, d’emprunter la somme adéquate. Il existe une grande variété de crédits vous permettant de financer votre propriété. Avec notre outil de simulation de prêt hypothécaire, vous pouvez facilement comparer toutes les offres sur le marché belge et obtenir un taux personnalisé. N’attendez plus et comparez les crédits immobiliers dès maintenant !

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