Menu

Wij laten u zien hoe de notariskosten precies in elkaar zitten

Woonkredieten vergelijken

Hypothecaire lening in België

Je heeft een nieuwe stek gevonden en kiest ervoor je huis te financieren met een hypothecaire lening. Dit betekent dat je op het punt staat een grote geldsom te lenen voor je onroerend goed. Echter kan deze geldsom groter zijn dan het aankoopbedrag van je woning, omdat er verschillende kosten bij het aanschaffen van een woning komen kijken zoals registratierechten, ereloon en aktekosten. Dit zijn de kosten die je aan de notaris betaalt voor bijvoorbeeld het vastleggen van de aankoop van je onroerend goed. Voor veel kopers is het helaas niet helemaal duidelijk waarvoor ze nou precies betalen, of deze kosten kunnen verschillen per notaris of wettelijk vastgesteld zijn en of de notariskosten verbonden zijn aan de lening of aan het onroerend goed. Er bestaan twee soorten notariskosten:

  • 1. Kosten voor de koopakte;
  • 2. Kosten voor de hypothecaire akte.

Daarom leggen wij je in dit artikel uit hoe je de notariskosten kan berekenen.

1.1. Registratierechten

De kosten voor de koopakte zijn notariskosten die gerelateerd zijn aan de aankoopprijs van je woning. Onder kosten voor de koopakte vallen de registratierechten. Hoeveel registratierechten je moet betalen is afhankelijk van de regio. Ieder gewest hanteert immers zijn eigen tarieven. We bezorgen je een kort overzicht:

Vlaanderen

  • Eerste en eigen woning: 6%
  • Bij een ingrijpende energierenovatie: 5%
  • Tweede woning: 10%
  • Vrijstelling op de eerste aankoopschijf van €80.000 als je woning minder waard is dan €200.000 (€220.000 in kernsteden en steden in de Vlaamse rand van Brussel)

Wallonië

  • Algemene registratierechten: 12,5%
  • Bescheiden woning (Kadastraal inkomen<€745)
  • Vrijstelling op de eerste aankoopschijf van €20.000

Brussel

  • Algemene registratierechten: 12,5%
  • Vrijstelling op de eerste aankoopschijf van €175.000 (woning mag niet meer waard zijn dan €500.000)

De registratierechten worden door de notaris doorgestort aan de fiscus en gaan dus niet naar de notaris zelf, hier betaal je geen btw over. Daarnaast bestaan de kosten voor de koopakte uit het ereloon van de notaris en diverse aktekosten.

1.2. Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris is een bedrag dat wettelijk is vastgesteld en waarover dus niet onderhandeld kan worden met de notaris, en waarover je nog eens 21% btw betaalt. Bij de berekening van deze kosten wordt geen rekening gehouden met de hoeveel tijd die de notaris en zijn medewerkers besteden aan een specifiek dossier. Het tarief voor het opmaken van een authentieke akte is vastgesteld volgens een degressieve schaal met percentages. Met andere woorden, het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed hoger is. Het percentage van het ereloon wordt berekend door middel van een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het aankoopbedrag van het onroerend goed.

Bijvoorbeeld:

Voor de eerste €7.500 betaal je bijvoorbeeld 4,56%, wat afloopt naarmate het aankoopbedrag hoger wordt. Als je bijvoorbeeld een huis koopt met een aankoopbedrag van €200.000, dan bedraagt het ereloon van de notaris (volgens de schijven) €2.163,66 (excl. btw).

1.3. Administratieve kosten

Naast het ereloon komen er ook administratieve kosten kijken bij de koopakte. De administratieve koste zijn gerelateerd aan de notaris en bedragen naar schatting tussen de €800,00 en €1.100,00, ongeacht de aankoopprijs van het onroerend goed. Hier betaal je ook nog eens 21% btw over, wat betekent dat er nog een bedrag van tussen de €168,00 en €231,00 bij komt. Je betaalt ook 21% btw over het ereloon van de notaris, zoals eerder in het voorbeeld vernoemd, in dit geval dus 21% over €2.163,66 = €454,37. Dit resulteert in een totaal btw-bedrag van tussen de €622,00 en €685,00. De btw moet de notaris rechtstreeks overmaken naar de federale overheid. Dit is wettelijk verplicht, wat betekent dat een notaris geen kortingen kan geven of geen hoger ereloon kan rekenen. Tenslotte vallen kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) ook onder de diverse aktekosten. Deze kosten bedragen €230,00 waarover je geen btw betaald.

Prijsvork van de administratieve kosten die van toepassing zijn (naar schatting)1
Registratierechten 6% aan registratierechten op van €200.000 (zonder btw, inclusief korting eerste schijf van €80.000) = €6.600
Ereloon van de notaris €2.163,66 + 21% = €2.618,03
Administratieve kosten Tussen de €800,00 en €1.100,00 + 21% btw = tussen de €968,00 en €1.331,00
Kosten overschrijving (transcriptiekosten) €230,00 (zonder btw)
Kosten bovenop de waarde van het pand Geschat tussen de €10.416,03 en €10.779,03
  • (1) Voor een eigen en enige woning Vlaanderen, met een aankoopprijs van €190.000,00
Zoals je misschien wel al opgemerkt hebt, kan je bovenop de aankoopprijs van het onroerend goed nog een aantal aanvullende notariskosten tellen. Dit betekent daarom dat als je een bedrag wilt gaan lenen om het onroerend goed te gaan financieren je rekening moet houden met een bedrag dat waarschijnlijk hoger ligt dan de aankoopprijs. Als je voor een hypotheek kiest, moet deze officieel gemaakt worden via een notariële akte; de hypothecaire kredietakte. De notaris zal dan de hypotheek die je met de bank hebt afgesproken, inschrijven. Je spreekt een moment af met de notaris waarbij hij of zij je wijst op je rechten en plichten, en zodra je dat ondertekend ben je de trotse eigenaar van het onroerend goed. Maar net zoals bij de koopakte komen ook hier extra notariskosten bovenop de lening, deze zijn afhankelijk zijn van de hoogte van je hypothecaire lening.
2.1.1. Registratierechten

Wanneer je een lening aangaat, moet deze worden ingeschreven in het register van een hypotheekkantoor. Aan deze inschrijving zijn een aantal kosten verbonden, twee voorbeelden hiervan zijn de registratierechten en het hypotheekrecht. De registratierechten bedragen 1% van de hypotheek en aanhorigheden (hiermee dekt de kredietverstrekker kosten zoals je woonverzekering en beslagkosten die moeten worden gemaakt als je je lening niet meer kan afbetalen en een gedwongen verkoop van je huis nodig is). Aanhorigheden worden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat, echter betaal je deze niet direct: stel dat je hypotheek €100.000 bedraagt, dan bedragen de aanhorigheden €10.000. De som waarover dan 1% gerekend wordt, is €110.000, wat totaal dus uitkomt op een bedrag van €1.100 die je aan registratierechten betaalt

2.1.2. Hypotheekrecht

Voor het hypotheekrecht werkt het principe hetzelfde. Alleen bedraagt het in rekening gebrachte bedrag hiervoor 0,3% over de hypotheek plus aanhorigheden. Ook hier worden de aanhorigheden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat. Bij een hypotheek van €100.000 euro, zijn dus ook hier de aanhorigheden €10.000. Over die €110.000 wordt 0,3% gerekend, waardoor het hypotheekrecht €330 is.

2.1.3. Andere bijkomende notariskosten

Daarnaast betaal je een vast bedrag van €100 aan forfait registratie bijlagen en een vast bedrag van €50 (+ 21% btw) voor een recht van geschriften. Ook betaalt je het ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie), dit zijn kosten die je maakt wanneer je je hypothecaire kredietakte dient in te schrijven op een bevoegd hypotheekkantoor. Je betaalt dan €220 bij een lening lager dan €272.727 en €950 voor leningen boven de €272.727. Ten slotte betaal je het ereloon van de notaris, wat ook door de overheid is vastgesteld volgens een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het bedrag van de hypothecaire lening (bijvoorbeeld: over de eerste €7.500 betaalt u 1,88%). Dit betekent dat het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed stijgt. In andere woorden, als het bedrag van de hypothecaire lening hoog is, betekent dit dat het bedrag tot aan de laatste schijf komt, je betaalt dan over de laatste schijf de laagste percentage. (Eerste schijf hoogste percentage, laatste schijf laagste). Je betaalt gemiddeld tussen de 0,5% en 2% van je lening aan het ereloon. Dus voor een bedrag van €200.000 betekent dit dat je €914,20 + 21% btw betaalt.

Daarnaast betaal je administratieve notariskosten bovenop de lening die tussen de €700 en €1000 bedragen. Over dit bedrag wordt 21% btw gerekend, wat betekent dat er een bedrag bovenop komt van tussen de €147 en €210 (€700 x 0,21=€147) en (€1000 x 0,21= €210). Ook betaal je 21% btw over het ereloon: 21% van €914.20 (€914,20 x 0,21 = €191,98). Ten slotte betaal je 21% over het recht op geschriften (€50 x 0,21 = €10,50).

Stel u sluit een hypothecaire lening af voor €200.000 dan moet u met de volgende bijkomende notariskosten rekening houden:

Voorbeeld berekening notariskosten
Registratierechten: 1% van (het geleende bedrag + aanhorigheden) = 1,1% van het geleende bedrag van €220.000 = €2.420
Hypotheekrecht: 0,3% van (het geleende bedrag + aanhorigheden) = 0,33% van het geleende bedrag van €220.000 = €726
Forfait registratie bijlagen: Vast bedrag van €100
Recht op geschriften: €50 + 21% btw = €60,50
Ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie) €200.000 is lager dan €272.727 dus betaald u €220
Ereloon van de notaris: Over een hypotheek van €200.000 betaald u €914,20 + 21% bzw. = €1.106,18
Administratiekosten: Geschat tussen de €700 + 21% btw = €847 en €1000 + 21% btw = €1.210
Kosten bovenop de hypotheek: Geschat tussen de €5479.68 en €5842.68
Zoals je kan zien, komen er heel wat notariskosten kijken bij je lening en bij de aankoop van je onroerend goed. Het is daarom belangrijk om van te voren goed te weten hoeveel deze kosten precies bedragen door de notariskosten te berekenen, zodat je rekening kan houden met bijvoorbeeld de kosten bovenop de koopakte, (dus extra kosten bovenop het bedrag van het onroerend goed). Zo kan je dit meenemen bij het aanvragen van een hypothecaire lening. Daarnaast kan het een lastige keuze zijn om de juiste lening te kiezen. Met onze hypothecaire lening simulatie kan je gemakkelijk alle hypotheken op de Belgische markt met elkaar vergelijken, zodat je de juiste keuze maakt.
Alvorens je een bezoekje brengt aan de notaris, is het belangrijk om een woonlening op maat te vinden. Vind de beste hypothecaire lening voor je nieuwe woning. Vergelijk alle aanbieders van hypothecaire leningen in België en ontdek welke het beste bij je wensen aansluit.