Wij laten u zien hoe de notariskosten precies in elkaar zitten

U heeft een nieuwe stek gevonden en kiest ervoor uw huis te financieren met een woonlening. Dit betekent dat u op het punt staat een grote geldsom te gaan lenen voor uw onroerend goed. Echter kan deze geldsom groter zijn dan het aankoopbedrag van uw woning, omdat er verschillende kosten bij het aanschaffen van een woning komen kijken zoals registratierechten, ereloon en aktekosten. Dit zijn de kosten die u aan de notaris betaalt voor bijvoorbeeld het vastleggen van de aankoop van uw onroerend goed. Voor veel kopers is het helaas niet helemaal duidelijk waarvoor ze nou precies betalen, of deze kosten kunnen verschillen per notaris of wettelijk vastgesteld zijn en of de notariskosten verbonden zijn aan de lening of aan het onroerend goed. Er bestaan twee soorten notariskosten:

• 1. Kosten voor de koopakte;
• 2. Kosten voor de hypothecaire akte.

Daarom leggen wij u in dit artikel uit hoe u de notariskosten kunt berekenen.

1.1. Registratierechten

De kosten voor de koopakte zijn notariskosten die gerelateerd zijn aan de aankoopprijs van uw onroerend goed. Onder kosten voor de koopakte vallen de registratierechten. Deze zijn afhankelijk van de regio waar uw onroerend goed is gelegen (Vlaanderen 10%, Brussel 12,5% en Wallonië 12,5%). Deze percentages kunnen in sommige gevallen lager zijn, afhankelijk of u onder een bepaald ‘abattement’ (dat wil zeggen dat u in aanmerking komt voor een vermindering van de kosten) valt of niet. Deze registratierechten worden door de notaris doorgestort aan de fiscus en gaan dus niet naar de notaris zelf, hier betaalt u geen btw over. Daarnaast bestaan de kosten voor de koopakte uit het ereloon van de notaris en diverse aktekosten.

1.2. Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris is een bedrag dat wettelijk is vastgesteld en waarover dus niet onderhandeld kan worden met de notaris, en waarover u nog eens 21% btw betaalt. Bij de berekening van deze kosten wordt geen rekening gehouden met de hoeveel tijd die de notaris en zijn medewerkers besteden aan een specifiek dossier. Het tarief voor het opmaken van een authentieke akte is vastgesteld volgens een degressieve schaal met percentages (een vergelijkbaar systeem met de belastingschalen in België). Met andere woorden, het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed hoger is. Het percentage van het ereloon wordt berekend door middel van een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het aankoopbedrag van het onroerend goed.

1.3. Administratieve kosten

Naast het ereloon komen er ook administratieve kosten kijken bij de koopakte. De administratieve kosten zijn gerelateerd aan de notaris en bedragen naar schatting tussen de €800,00 en €1.100,00, ongeacht de aankoopprijs van het onroerend goed. Hier betaalt u ook nog eens 21% btw over, wat betekent dat er nog een bedrag van tussen de €168,00 en €231,00 bij komt. Ook betaalt u 21% btw over het ereloon van de notaris, zoals eerder in het voorbeeld vernoemd, in dit geval dus 21% over €2.163,66 = €454,37. Dit resulteert in een totaal btw-bedrag van tussen de €622,00 en €685,00. De btw moet de notaris rechtstreeks overmaken naar de federale overheid. Dit is wettelijk verplicht, wat betekent dat een notaris geen kortingen kan geven of geen hoger ereloon kan rekenen. Tenslotte vallen kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) ook onder de diverse aktekosten. Deze kosten bedragen €230,00 waarover u geen btw betaald.

Zoals u misschien wel al opgemerkt heeft, kunt u bovenop de aankoopprijs van het onroerend goed nog een aantal aanvullende notariskosten tellen. Dit betekent daarom dat als u een bedrag wilt gaan lenen om het onroerend goed te gaan financieren, u rekening moet houden met een bedrag dat waarschijnlijk hoger ligt dan de aankoopprijs. Als u voor een hypotheek kiest, moet deze officieel gemaakt worden via een notariële akte; de hypothecaire kredietakte. De notaris zal dan de hypotheek die u met de bank hebt afgesproken, inschrijven. U spreekt een moment af met de notaris waarbij hij of zij u wijst op uw rechten en plichten, en zodra u dat ondertekend bent u de trotse eigenaar van het onroerend goed. Maar net zoals bij de koopakte komen ook hier extra notariskosten bovenop de lening, deze zijn afhankelijk zijn van de hoogte van uw hypothecaire lening.

2.1.1. Registratierechten

Wanneer u een lening aangaat, moet deze worden ingeschreven in het register van een hypotheekkantoor. Aan deze inschrijving is een aantal kosten verbonden, twee voorbeelden hiervan zijn de registratierechten en het hypotheekrecht. De registratierechten bedragen 1% van de hypotheek en aanhorigheden (hiermee dekt de kredietverstrekker kosten zoals uw woonverzekering en beslagkosten die moeten worden gemaakt als u uw lening niet meer kunt afbetalen en een gedwongen verkoop van uw huis nodig is). Aanhorigheden worden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat, echter betaalt u deze niet direct: stel dat uw hypotheek €100.000 bedraagt, dan bedragen de aanhorigheden €10.000. De som waarover dan 1% gerekend wordt, is €110.000, wat totaal dus uitkomt op een bedrag van €1.100 die u aan registratierechten betaald.

2.1.2. Hypotheekrecht

Voor het hypotheekrecht werkt het principe hetzelfde. Alleen bedraagt het in rekening gebrachte bedrag hiervoor 0,3% over de hypotheek plus aanhorigheden. Ook hier worden de aanhorigheden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat. Bij een hypotheek van €100.000 euro, zijn dus ook hier de aanhorigheden €10.000. Over die €110.000 wordt 0,3% gerekend, waardoor het hypotheekrecht €330 is.

2.1.3. Andere bijkomende notariskosten

Daarnaast betaalt u een vast bedrag van €100 aan forfait registratie bijlagen en een vast bedrag van €50 (+ 21% btw) voor een recht van geschriften. Ook betaalt u het ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie), dit zijn kosten die u maakt wanneer u uw hypothecaire kredietakte dient in te schrijven op een bevoegd hypotheekkantoor. U betaalt dan €220 bij een lening lager dan €272.727 en €950 voor leningen boven de €272.727. Ten slotte betaalt u het ereloon van de notaris, wat ook door de overheid is vastgesteld volgens een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het bedrag van de hypothecaire lening (bijvoorbeeld: over de eerste €7.500 betaalt u 1,88%). Dit betekent dat het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed stijgt. In andere woorden, als het bedrag van de hypothecaire lening hoog is, betekent dit dat het bedrag tot aan de laatste schijf komt, u betaalt dan over de laatste schijf de laagste percentage. (Eerste schijf hoogste percentage, laatste schijf laagste). U betaalt gemiddeld tussen de 0,5% en 2% van uw lening aan het ereloon. Dus voor een bedrag van €200.000 betekent dit dat u €914,20 + 21% btw betaalt.

Daarnaast betaalt u nog administratieve notariskosten bovenop de lening die tussen de €700 en €1000 bedragen. Over dit bedrag wordt 21% btw gerekend, wat betekent dat er een bedrag bovenop komt van tussen de €147 en €210 (€700 x 0,21=€147) en (€1000 x 0,21= €210). Ook betaalt u 21% btw over het ereloon: 21% van €914.20 (€914,20 x 0,21 = €191,98). Ten slotte betaalt u nog 21% over het recht op geschriften (€50 x 0,21 = €10,50).

Stel u sluit een hypothecaire lening af voor €200.000 dan moet u met de volgende bijkomende notariskosten rekening houden:

Zoals u kunt zien, komen er een hoop notariskosten kijken bij uw lening en bij de aankoop van uw onroerend goed, maar ook bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Het is daarom belangrijk om van te voren goed te weten hoeveel deze kosten precies bedragen door de notariskosten te berekenen, zodat u rekening kunt houden met bijvoorbeeld de kosten bovenop de koopakte, (dus extra kosten bovenop het bedrag van het onroerend goed). Zo kunt u dit meenemen bij het aanvragen van een hypothecaire lening. Daarnaast kan het een lastige keuze zijn om de juiste lening te kiezen. Met onze hypothecaire lening simulatie kunt u gemakkelijk alle hypotheken op de Belgische markt met elkaar vergelijken, zodat u de juiste keuze maakt.