Je hebt een nieuwe stek gevonden en kiest ervoor je huis te financieren met een hypothecaire lening. Dit betekent dat je op het punt staat een grote geldsom te lenen voor je onroerend goed. Echter kan deze geldsom groter zijn dan het aankoopbedrag van je woning, omdat er verschillende kosten bij het aanschaffen van een woning komen kijken zoals registratierechten, ereloon en aktekosten. Dit zijn de kosten die je aan de notaris betaalt voor bijvoorbeeld het vastleggen van de aankoop van je onroerend goed. Voor veel kopers is het helaas niet helemaal duidelijk waarvoor ze precies betalen, of deze kosten kunnen verschillen per notaris of wettelijk vastgesteld zijn en of de notariskosten verbonden zijn aan de lening of aan het onroerend goed. Er bestaan twee soorten notariskosten:
Daarom leggen wij je in dit artikel uit hoe je de notariskosten kan berekenen.
De kosten voor de koopakte zijn notariskosten die gerelateerd zijn aan de aankoopprijs van je woning. Onder kosten voor de koopakte vallen de registratierechten. Hoeveel registratierechten je moet betalen, is afhankelijk van de regio. Ieder gewest hanteert immers zijn eigen tarieven. We bezorgen je een kort overzicht:
Vlaanderen
Wallonië
Brussel
Het ereloon van de notaris is een bedrag dat wettelijk is vastgesteld en waarover dus niet onderhandeld kan worden met de notaris, en waarover je nog eens 21% btw betaalt. Bij de berekening van deze kosten wordt geen rekening gehouden met de hoeveel tijd die de notaris en zijn medewerkers besteden aan een specifiek dossier. Het tarief voor het opmaken van een authentieke akte is vastgesteld volgens een degressieve schaal met percentages. Met andere woorden, het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed hoger is. Het percentage van het ereloon wordt berekend door middel van een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het aankoopbedrag van het onroerend goed.
Voor de eerste €7.500 betaal je bijvoorbeeld 4,56%, wat afloopt naarmate het aankoopbedrag hoger wordt. Als je bijvoorbeeld een huis koopt met een aankoopbedrag van €200.000, dan bedraagt het ereloon van de notaris (volgens de schijven) €2.163,66 (excl. btw).
Naast het ereloon komen er ook administratieve kosten kijken bij de koopakte. De administratieve koste zijn gerelateerd aan de notaris en bedragen naar schatting tussen de €800,00 en €1.100,00, ongeacht de aankoopprijs van het onroerend goed. Hier betaal je ook nog eens 21% btw over, wat betekent dat er nog een bedrag van tussen de €168,00 en €231,00 bij komt. Je betaalt ook 21% btw over het ereloon van de notaris, zoals eerder in het voorbeeld vernoemd, in dit geval dus 21% over €2.163,66 = €454,37. Dit resulteert in een totaal btw-bedrag van tussen de €622,00 en €685,00. De btw moet de notaris rechtstreeks overmaken naar de federale overheid. Dit is wettelijk verplicht, wat betekent dat een notaris geen kortingen kan geven of geen hoger ereloon kan rekenen. Tenslotte vallen kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) ook onder de diverse aktekosten. Deze kosten bedragen €230,00 waarover je geen btw betaald.
Prijsvork van de administratieve kosten die van toepassing zijn (naar schatting)1 | |||
---|---|---|---|
Registratierechten | 6% aan registratierechten op van €200.000 (zonder btw, inclusief korting eerste schijf van €80.000) = €6.600 | ||
Ereloon van de notaris | €2.163,66 + 21% = €2.618,03 | ||
Administratieve kosten | Tussen de €800,00 en €1.100,00 + 21% btw = tussen de €968,00 en €1.331,00 | ||
Kosten overschrijving (transcriptiekosten) | €230,00 (zonder btw) | ||
Kosten bovenop de waarde van het pand | Geschat tussen de €10.416,03 en €10.779,03 |
Wanneer je een lening aangaat, moet deze worden ingeschreven in het register van een hypotheekkantoor. Aan deze inschrijving zijn een aantal kosten verbonden, twee voorbeelden hiervan zijn de registratierechten en het hypotheekrecht. De registratierechten bedragen 1% van de hypotheek en aanhorigheden (hiermee dekt de kredietverstrekker kosten zoals je woonverzekering en beslagkosten die moeten worden gemaakt als je je lening niet meer kan afbetalen en een gedwongen verkoop van je huis nodig is). Aanhorigheden worden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat, echter betaal je deze niet direct: stel dat je hypotheek €100.000 bedraagt, dan bedragen de aanhorigheden €10.000. De som waarover dan 1% gerekend wordt, is €110.000, wat totaal dus uitkomt op een bedrag van €1.100 die je aan registratierechten betaalt
2.1.2. HypotheekrechtVoor het hypotheekrecht werkt het principe hetzelfde. Alleen bedraagt het in rekening gebrachte bedrag hiervoor 0,3% over de hypotheek plus aanhorigheden. Ook hier worden de aanhorigheden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat. Bij een hypotheek van €100.000 euro, zijn dus ook hier de aanhorigheden €10.000. Over die €110.000 wordt 0,3% gerekend, waardoor het hypotheekrecht €330 is.
2.1.3. Andere bijkomende notariskostenDaarnaast betaal je een vast bedrag van €100 aan forfait registratie bijlagen en een vast bedrag van €50 (+ 21% btw) voor een recht van geschriften. Ook betaalt je het ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie), dit zijn kosten die je maakt wanneer je je hypothecaire kredietakte dient in te schrijven op een bevoegd hypotheekkantoor. Je betaalt dan €220 bij een lening lager dan €272.727 en €950 voor leningen boven de €272.727. Ten slotte betaal je het ereloon van de notaris, wat ook door de overheid is vastgesteld volgens een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het bedrag van de hypothecaire lening (bijvoorbeeld: over de eerste €7.500 betaalt u 1,88%). Dit betekent dat het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed stijgt. In andere woorden, als het bedrag van de hypothecaire lening hoog is, betekent dit dat het bedrag tot aan de laatste schijf komt, je betaalt dan over de laatste schijf de laagste percentage. (Eerste schijf hoogste percentage, laatste schijf laagste). Je betaalt gemiddeld tussen de 0,5% en 2% van je lening aan het ereloon. Dus voor een bedrag van €200.000 betekent dit dat je €914,20 + 21% btw betaalt.
Stel u sluit een hypothecaire lening af voor €200.000 dan moet u met de volgende bijkomende notariskosten rekening houden:
Voorbeeld berekening notariskosten | |||
---|---|---|---|
Registratierechten: | 1% van (het geleende bedrag + aanhorigheden) = 1,1% van het geleende bedrag van €220.000 = €2.420 | ||
Hypotheekrecht: | 0,3% van (het geleende bedrag + aanhorigheden) = 0,33% van het geleende bedrag van €220.000 = €726 | ||
Forfait registratie bijlagen: | Vast bedrag van €100 | ||
Recht op geschriften: | €50 + 21% btw = €60,50 | ||
Ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie) | €200.000 is lager dan €272.727 dus betaald u €220 | ||
Ereloon van de notaris: | Over een hypotheek van €200.000 betaald u €914,20 + 21% bzw. = €1.106,18 | ||
Administratiekosten: | Geschat tussen de €700 + 21% btw = €847 en €1000 + 21% btw = €1.210 | ||
Kosten bovenop de hypotheek: | Geschat tussen de €5479.68 en €5842.68 |