Nieuwbouw kopen: vergelijk en vraag je hypothecaire lening aan

Als je beslist om een huis of appartement te kopen, moet je eerst beslissen of je een nieuwbouw of een bestaande woning gaat kopen. Een moeilijke beslissing waarbij je de voor- en nadelen van beide mogelijkheden goed moet afwegen. Als je een hedendaagse en energiezuinige woning wilt waar je weinig werk en onderhoudskosten aan hebt, ligt nieuwbouw voor de hand en is de keuze snel gemaakt. Bij een nieuwbouwwoning heb je dan nog drie keuzes: je kiest ervoor om een huis te (laten) bouwen, je koopt een recent gebouwde woning of je koopt een huis op plan.

Er zijn verschillende redenen waarom je een nieuw huis of appartement zou kopen. De belangrijkste voordelen zijn:

• Als je een woning op plan koopt of een huis bouwt, heb je veel inspraak over hoe je woning er vanbinnen en vanbuiten zal uitzien.
• Een nieuwbouw heeft vaak een modernere en strakkere look dan een bestaand huis.
• Sinds 2021 is BEN-bouwen of bijna-energieneutraal bouwen verplicht en moet een woning voldoen aan de strengste EPB-eisen. Bij de bouw wordt rekening gehouden met de strengste normen voor isolatie, energiezuinigheid, ventilatie en oververhitting. En dat is natuurlijk goed voor je verbruik.
• De kans op onderhoudskosten in je nieuwbouw zijn de eerste jaren klein.
• De leeftijd en de energieprestaties bepalen de verkoopwaarde van nieuwbouw. Als je jouw woning wilt verkopen, zal die waarschijnlijk meer waard zijn dan een oudere woning.
• Als je een nieuwbouw koopt via een architect of aannemer ben je dankzij de Wet Breyne en de 10-jarige aansprakelijkheid beschermt tegen eventuele herstelkosten, zoals vochtproblemen of scheuren in de muren. De bouwheer moet ook de uitvoeringstermijn en afgesproken prijs duidelijk vermelden zodat je als koper niet plots voor verrassingen komt te staan.

Ieder voordeel heeft zijn nadeel? Je zou inderdaad kunnen zeggen dat er ook enkele nadelen verbonden zijn aan een nieuwbouwwoning:

• Een nieuwbouwwoning is vaak duurder in aankoop dan een bestaande woning. Tegen die prijs krijg je natuurlijk wel een huis van goede kwaliteit dat voldoet aan de strengste normen. Bij een bestaand huis moet je vaak nog geld tellen voor renovatiewerken of herstelkosten.
• Als je nieuwbouw nog gebouwd moet worden, kan het nog een tijdje duren vooraleer je jouw intrek kan nemen in je nieuwe thuis.
• Terwijl de bouw van je huis bezig is, betaal je vaak nog huur of een lening voor je huidige verblijfplaats. Er bestaan gelukkig oplossingen om deze dubbele lasten te financieren, zoals een overbruggingskrediet.

De kostprijs van een nieuwbouw varieert, waardoor een eenduidig antwoord op deze vraag niet bestaat. De kosten hangen ook af van of je een woning bouwt, op plan koopt of een bestaande nieuwbouw koopt. De kostprijs van een nieuwbouw wordt hoe dan ook bepaald door de volgende factoren:

• De prijs van de bouwgrond: Deze verschilt sterk per gewest, per gemeente en is ook afhankelijk van de grootte. De prijs wordt berekend per vierkante meter.
• Studiekosten: Voor en tijdens de bouwwerken, moeten er verschillende studies gebeuren, zoals een epb-studie, grondsondering, stabiliteitsstudie, luchtdichtheidstest, enz.
• Administratieve kosten: Je betaalt o.a. de werkuren, de veiligheidscoördinatie op de werf, het ereloon van de architect, de registratiekosten op de bouwgrond en de notariskosten (aktekosten, ereloon notaris, kosten voor de overschrijving en btw).
• Het bouwbudget: De prijs is afhankelijk van het type woning, het ontwerp, de materialen, de technieken (bv. voor isolatie) en de afwerking.
• Btw bouw*: Je betaalt 21% btw op nieuwbouw. Wettelijk is een woning nieuw tot twee jaar na de eerste ingebruikname.
• Aansluiting van de nutsvoorzieningen: Het aansluiten van je woning op water, elektriciteit en/of gas, riolering en telecom.
• Kosten voor afsluiten hypothecaire lening: Je betaalt rentevoeten, registratierechten hypotheek, notariskosten, administratiekosten, hypotheekrecht en ereloon hypotheekbewaarder.
• Eventueel aanvullende verzekeringen, zoals een schuldsaldoverzekering of brandverzekering.

*Vanaf 1 januari 2021 tot 31 december 2022 kan je genieten van een btw verlaging op nieuwbouw. Er geldt immers een btw-tarief van 6% in plaats van 21% voor de afbraak en heropbouw van woningen. Als je een woning of appartement in een nieuwbouwproject koopt en er stond voorheen een ander pand, dan kan je - mits je voldoet aan alle voorwaarden - genieten van dit verlaagde btw-tarief. Ook als je zelf een nieuwe woning bouwt waar vroeger een andere stond, maak je kans op deze 6%-regeling.

De kosten van een nieuwbouw kan je op verschillende manieren financieren. Of je nu een huis op plan koopt, een huis gaat bouwen of een al bestaande nieuwbouw koopt, je kan de aankoop ervan altijd financieren met een hypothecaire lening. Als je een woonlening nodig hebt, is het wel belangrijk om voldoende eigen inbreng te hebben. De meeste banken willen dat je minstens 10% van het aankoopbedrag zelf kan inbrengen en lenen je dus maximaal 90%. Die 10% eigen inbreng komt bovenop de notariskosten die je niet kan financieren met een hypothecaire lening. Hiervoor kan je eventueel wel een persoonlijke lening aangaan.

Als je al in het bezit bent van een woning met hypothecaire lening, dan kan je ook gewoon je hypothecaire lening overdragen op je nieuwbouw. Dat is vaak goedkoper dan het afkopen van je oude lening en een nieuwe lening aan te gaan. Als de rente echter veel lager ligt, kan een nieuwe woonlening voordeliger zijn.

Het grote probleem bij een nog te bouwen woning of een huis op plan, is dat je waarschijnlijk met dubbele lasten komt te zitten. Je betaalt immers niet alleen voor de bouw, maar ook voor je huidige huur- of hypotheeklasten. Je kan op verschillende manieren met die dubbele afbetaling omgaan. Zo kan je bijvoorbeeld eerst je huidige huis verkopen en vervolgens met de opbrengst je nieuwbouw kopen. Dan moet je natuurlijk wel tijdelijk bij bijvoorbeeld vrienden of familie intrekken. Als je in je huidige huis of appartement wilt blijven wonen, dan kan je eventueel voor je nieuwbouw kiezen voor een lening met aflossingsvrije periode. Je betaalt je woonlening dan pas terug wanneer je het volledige bedrag hebt opgenomen en je dus geen huur of lening van je oude woning moet betalen. Een andere oplossing om de periode tussen de intrek in je nieuwbouw en de verkoop van je woning te overbruggen is een overbruggingskrediet. Je leent dan geld voor een korte periode tot je met de opbrengst van de verkoop de rest van je nieuwbouw kan financieren. Bij zowel een lening met kapitaaluitstel als een overbruggingskrediet betaal je meestal wel maandelijks intresten.

Op TopCompare kan je met onze simulatietools bijvoorbeeld eenvoudig berekenen hoeveel je kan lenen of hoeveel je woning mag kosten met je budget.