Investeren in vastgoed: vergelijk en vind een hypothecaire lening

Als je investeert in vastgoed ga je jouw kapitaal en tijd in onroerend goed steken om een rendement op lange termijn te behalen. Je koopt dan een appartement, huis of ander type vastgoed om te verhuren en er huurinkomsten uit te halen. Niet alleen de huurinkomsten, maar ook de stijging van de waarde van vastgoed zorgen voor een rendement op lange termijn.

Investeren in vastgoed voor verhuur is populair. Dat is logisch als je weet dat geld op een spaarboekje eigenlijk niets meer opbrengt en zelfs verlieslatend is door de hogere inflatie. Dit terwijl je met een vastgoedinvestering een dubbel rendement kan halen: inkomsten uit de verhuur en de stijgende waarde van je pand door de stijgende huizenprijzen. Volgens de Notarisbarometer lag de gemiddelde prijs van een huis in België in 2020 namelijk op € 276.993, wat +5,7% meer is dan in 2019. De prijs van een appartement in 2020 bedroeg gemiddeld € 244.122, wat een stijging betekent van +6,8%.

De combinatie van deze factoren maakt van een vastgoedinvestering een stabiele en veilige belegging op lange termijn.

Denk je na over een vastgoedinvestering? Wij zetten de voordelen even op een rij:

• Je verdient op korte termijn elke maand geld met huurinkomsten. Op die manier betaalt de investering zichzelf ook af.
• De huurinkomsten blijven bestaan nadat je investering is afbetaald. Zo blijft de cashflow ook op lange termijn en geniet je van een extraatje bovenop je pensioen.
• Vastgoed en inflatie gaan hand in hand op een positieve manier. Wanneer de prijzen van bakstenen stijgen, stijgen ook je huurinkomsten.
• Vastgoed is een waardevaste investering, terwijl je bij andere beleggingen je geld plots kan verliezen. De waarde blijft trouwens niet alleen stabiel, maar kan ook stijgen. De huizenprijzen zitten nu al enkele jaren in de lift.
• Door de stijgende waarde van je vastgoed, kan je jouw belegging later verkopen met winst.
• Er zijn verschillende type panden waarin je kan investeren: huizen, appartementen, studio’s, studentenkamers, hotels, parkings, zorgvastgoed, … Dat is handig om te weten als je wilt investeren in vastgoed met een beperkt budget.
• De rentevoeten van hypothecaire leningen liggen nog steeds laag. Als de huurinkomsten de maandelijkse aflossingen van je lening dekken, maak je ook nog winst.
• Je kan genieten van een fiscaal voordeel voor een tweede woning (zie later).

Naast de voordelen zijn er ook enkele nadelen aan investeren in vastgoed voor verhuur:

• Er is weinig flexibiliteit omdat het om een investering op lange termijn gaat. Na twee jaar je onroerend goed verkopen zou je niets opbrengen.
• Er komt heel wat werk kijken bij je belegging in onroerend goed. Je moet huurders vinden, huurinkomsten innen, zorgen voor het onderhoud en herstellingen, enzovoort. Tegen betaling kan je dit ook uit handen geven aan een vastgoedmakelaar of een gespecialiseerd bedrijf.
• De instapkosten zijn redelijk groot in vergelijking met andere beleggingen.

Hoewel een vastgoedbelegging vaak duurder is dan een andere investering, kan je ook investeren in vastgoed met een beperkt budget. Net zoals je een eerste en eigen woning koopt, zijn er ook kosten verbonden aan het kopen van een investeringspand.

Zo moet je voor een bestaand pand registratierechten betalen. In Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betaal je 12,5% registratiebelasting op de aankoopprijs. In Vlaanderen betaal je 12% verkooprechten op je tweede woning in plaats van 3% op je eerste en eigen woning. Als je investeert in een nieuwbouw betaal je 21% btw. Verder moet je ook bij een investeringspand rekening houden met de notariskosten, de aktekosten, de administratiekosten en eventueel de kosten van een woonkrediet. Als je een woonlening afsluit, vraagt de bank ook voor een investeringspand voldoende eigen inbreng, zo’n 20%. Als verhuurder moet je ten slotte ook rekening houden met de kosten voor bijvoorbeeld verplichte verzekeringen (bv. verplichte brandverzekering in Vlaanderen), grote onderhouds- en herstelwerken, onroerende voorheffing en dergelijke.

Hoewel de woonbonus voor gezinswoningen is afgeschaft, kan je wel nog genieten van een woonbonus voor een tweede woning. Geld lenen om te investeren in vastgoed is namelijk een federale bevoegdheid. Daardoor geniet je van een fiscaal voordeel in het stelsel van het langetermijnsparen. Deze vermindering bedraagt 30 % van de kapitaalaflossingen (en premies van de schuldsaldoverzekering). Je kan op die manier genieten van een fiscaal voordeel van maximaal 717 euro (inkomstenjaar 2020). Opgelet: Als je al aan langetermijnsparen doet, is die fiscale korf misschien al volledig opgevuld en kan je dus je kapitaalaflossingen niet fiscaal inbrengen. Het fiscaal voordeel voor een tweede woning is dus vooral interessant als de lening voor je eerste woning al is afbetaald. Verder kan je de betaalde interesten ook afhouden van het netto belastbaar onroerend inkomen (kadastraal inkomen) in je belastingaangifte. Op die manier moet je minder belastingen betalen op je tweede woning.

Als je genoeg spaargeld hebt om al deze kosten te financieren, lijkt het je misschien overbodig om geld te lenen om te investeren in vastgoed. Toch is het afsluiten van een hypothecaire lening voor je vastgoedinvestering geen slecht idee. Eerst en vooral geniet je van een belastingvoordeel, zoals hierboven uitgelegd. Ten tweede profiteer je door een lening ook van een hefboomeffect op het rendement. In plaats van je investering volledig met je eigen kapitaal te financieren, beperk je dan je eigen inbreng tot een minimum en sluit je een goedkope hypothecaire lening af (momenteel mogelijk dankzij de lage rente). Als investeerder leen je dan tegen interesten die lager liggen dan het rendement uit je investering, zodat er een positieve hefboom ontstaat. Zo haal je met geleend bedrag een hoger rendement. Met het geld dat je overhoudt, kan je bijvoorbeeld verder beleggen in vastgoed.

Een eenvoudig voorbeeld: Als je € 100 investeert en er € 200 voor terugkrijgt, betekent dit een verdubbeling van je geld en heb je dus een mooi rendement op je investering. Maar stel dat je € 100 investeert, waarvan je zelf maar € 20 inbrengt en € 80 leent én hiervoor ook nog steeds € 200 terugkrijgt. Dat betekent dat je € 20 eigen inbreng het vijfvoudige heeft opgeleverd, wat een nog mooier rendement op je investering betekent.

Er zijn verschillende mogelijkheden om te lenen voor je investeringsvastgoed.

1. Hypothecaire lening

Je kan net zoals voor de aankoop van je eigen woning, ook een hypothecaire lening afsluiten om te investeren in vastgoed. We raden je aan om ook voor je tweede woning de rentevoeten bij verschillende kredietverleners te vergelijken om ook de goedkoopste hypothecaire lening voor je investering te vinden. Op TopCompare kan je de verschillende aanbieders gratis en eenvoudig vergelijken.

2. Wederopname

In plaats van een nieuwe woonlening af te sluiten, kan je ook een wederopname van je hypothecaire lening voor je tweede woning doen. Je neemt dan kapitaal terug van de bestaande woonlening op je eigen huis. Dat kan als je eigen woning al grotendeels is afbetaald, maar ook als je lening al is afbetaald want een hypotheek blijft 30 jaar geldig. Bij een wederopname leen je tegen de huidige rentetarieven. Het voordeel is dat je op heel wat kosten bespaard, omdat je niet opnieuw langs de notaris moet. Het nadeel is dat je gezinswoning als onderpand wordt genomen voor de wederopname van je hypothecaire lening voor je tweede woning.

3. Bulletkrediet

Een andere manier om je vastgoedinvestering te financieren, is een bulletkrediet. Zo’n krediet is een aflossingsvrije lening waarbij je tijdens de looptijd enkel interesten betaalt en pas op het einde het volledige kapitaal aflost. Je moet dan kunnen aantonen dat je op het einde van de looptijd het volledige bedrag zal kunnen terugbetalen. Mensen die bijvoorbeeld dicht bij hun pensioen staan, kunnen lenen op de reeds verworven reserve van hun groepsverzekering via hun werk. Je kan ook bijvoorbeeld je beleggingsportefeuille als garantie geven.