Registratierechten en notariskosten berekenen: hoe doe je dat?

Hoeveel extra kosten komen er kijken bij de aankoop van je huis? Hier kom je te weten hoe je jouw registratierechten en notariskosten kan berekenen.

Hypothecaire lening in België

Als je een nieuw huis koopt, betaal je meer dan alleen de aankoopprijs van je nieuwe woning. Je moet in jouw budget ook rekening houden met de registratierechten, notariskosten, administratiekosten en kosten voor je hypothecaire lening. Verder mag je ook de verzekeringskosten, verhuiskosten, eventuele renovatiekosten en dergelijke niet vergeten. Wij leggen de twee grootste extra kosten bij de aankoop van een woning - de notariskosten en registratierechten - graag voor jou uit.

Bij de aankoop van een onroerend goed koopt (of verkoop), ben je verplicht om een notaris in te schakelen voor het onderzoek naar je onroerend goed en de eventuele hypotheek die er op rust, en voor de opmaak van de verkoopakte. Als je een hypothecaire lening afsluit om je woning te kopen, moet de notaris dit ook vastleggen in een notariële akte. Je betaalt de notaris een vergoeding voor zijn werk in de vorm van een ereloon en ook administratieve kosten voor het opzoekingswerk dat de notaris verricht. De totale notariskosten die je betaalt, hangen af van de aankoopwaarde van je woning en van het bedrag van je woonlening.

Om te weten te komen welk bedrag je exact zal moeten neertellen bij de notaris, kan je jouw notariskosten berekenen. Daarvoor moet je weten dat er twee soorten notariskosten zijn:

  1. Kosten voor de notariële akte
  2. Kosten voor de hypotheekakte

Dit zijn de notariskosten die komen kijken bij de aankoop van een woning of van een onroerend goed.

1.1. Registratierechten

Registratierechten zijn belastingen die moeten worden betaald aan de regio door de koper van een onroerend goed. Het is een percentage van de aankoopwaarde van jouw onroerend goed. Hoeveel registratierechten je moet betalen, is afhankelijk van de regio waarin je een woning hebt gekocht. Ieder gewest hanteert immers zijn eigen tarieven:

  • 6% van de waarde van het onroerend goed in Vlaanderen
  • 12,5% van de waarde van het onroerend goed in Brussel
  • 12,5% van de waarde van het onroerend goed in Wallonië

Afhankelijk van de regio, zijn er echter speciale gevallen waarbij je van kortingen of verlaagde percentages kan profiteren. Lees hieronder verder hoe dit precies bij elke regio zit.

Opmerking:

Op bestaande bouw en op bouwgrond betaal je registratierechten. Op een "nieuw" onroerend goed of nieuwbouw, hoef je echter geen registratierechten te betalen, maar betaal je 21% btw over de aankoop. Een woning wordt als ‘’nieuw’’ beschouwd als deze uiterlijk op 31 december binnen twee jaar na de eerste bewoning wordt verkocht. Als een huis bijvoorbeeld voor het eerst wordt bewoond in september 2016, dan wordt dit huis als ‘’nieuw’’ beschouwd tot 31 december 2018.

1.2. Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris is een bedrag dat wettelijk is vastgesteld en waarover dus niet onderhandeld kan worden met de notaris, en waarover je nog eens 21% btw betaalt. Bij de berekening van deze kosten wordt geen rekening gehouden met de tijd die de notaris en zijn medewerkers besteden aan een specifiek dossier. Het tarief voor het opmaken van een authentieke akte is vastgesteld volgens een degressieve schaal met percentages. Met andere woorden, het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van het onroerend goed hoger is. Het percentage van het ereloon van de notaris wordt berekend door middel van een degressief schijvensysteem gekoppeld aan het aankoopbedrag van het onroerend goed.

Bijvoorbeeld:

Voor de eerste € 7.500 betaal je bijvoorbeeld 4,56%, wat afloopt naarmate het aankoopbedrag hoger wordt. Als je bijvoorbeeld een huis koopt met een aankoopbedrag van € 200.000, dan bedraagt het ereloon van de notaris (volgens de schijven) € 2.163,66 (excl. btw).

1.3. Administratieve kosten

De administratieve kosten zijn de kosten die je betaalt voor al het opzoekingswerk van de notaris. De notaris moet immers wettelijk een aantal opzoekingen doen en documenten opvragen, zoals het bodemattest of de stedenbouwkundige vergunning. De administratieve kosten bedragen naar schatting tussen de € 800,00 en € 1.100,00, ongeacht de aankoopprijs van het onroerend goed. Hier betaal je ook nog eens 21% btw over, wat betekent dat er nog een bedrag van tussen de € 168,00 en € 231,00 bij komt. Het totaal btw-bedrag van het ereloon en de administratieve kosten moet de notaris rechtstreeks overmaken naar de federale overheid. Dit is wettelijk verplicht, wat betekent dat een notaris geen kortingen kan geven of geen hoger ereloon kan rekenen. Tenslotte vallen ook de kosten voor de overschrijving van de akte (transcriptiekosten) onder de diverse aktekosten. Deze kosten bedragen € 230,00 waarover je geen btw betaalt.

Voorbeeld berekening notariskosten aankoop woning (naar schatting)1
Registratierechten 6% aan registratierechten op € 250.000 = € 15.000
Ereloon van de notaris € 2.448,66 + 21% = € 2.962,88
Administratieve kosten Tussen de € 800,00 en € 1.100,00 + 21% btw = tussen de € 968,00 en € 1.331,00
Kosten overschrijving (transcriptiekosten) € 230,00 (zonder btw)
Kosten bovenop de aankoopwaarde Geschat tussen de € 19.160,88 en € 19.523,88
  • (1) Notariskosten voor een eigen en enige woning Vlaanderen, met een aankoopprijs van €250.000,00

Als je een hypothecair krediet afsluit om je woning te kopen, dan moet de notaris de hypotheek die je met de bank hebt afgesproken, inschrijven. Ook hier komen een aantal notariskosten bij kijken, die afhankelijk zijn van de hoogte van je lening.

2.1. Registratierechten van het krediet

Wanneer je een lening aangaat, moet deze worden ingeschreven in het register van een hypotheekkantoor. Aan deze hypothecaire inschrijving zijn een aantal kosten verbonden, zoals de registratierechten van het krediet en het hypotheekrecht. De registratierechten bedragen 1% van de hypotheek, verhoogd met de aanhorigheden. Hiermee dekt de kredietverstrekker kosten zoals je woonverzekering en beslagkosten die moeten worden gemaakt als je je lening niet meer kan afbetalen en een gedwongen verkoop van je huis nodig is. Aanhorigheden worden door veel banken op 10% van de hypotheekwaarde geschat, maar je betaalt deze niet direct: stel dat je hypotheek € 100.000 bedraagt, dan bedragen de aanhorigheden € 10.000. De som waarover dan 1% wordt gerekend, is €110.000, wat in totaal dus uitkomt op een bedrag van € 1.100 die je aan registratierechten van het krediet betaalt.

2.2. Hypotheekrecht

Het hypotheekrecht bedraagt 0,3% van de hypotheek, verhoogd met de aanhorigheden van ongeveer 10% (schatting). Bij een hypotheek van € 100.000 euro, zijn dus ook hier de aanhorigheden € 10.000. Over die € 110.000 wordt 0,3% gerekend, waardoor het hypotheekrecht € 330 is.

2.3. Notariskosten

Het ereloon van de notaris is ook voor je hypotheekakte vastgesteld door de overheid. Opnieuw volgens een degressief schijvensysteem, maar nu gekoppeld aan het bedrag van de hypothecaire lening (bijvoorbeeld: over de eerste € 7.500 betaal je 1,88%). Als het bedrag van de hypothecaire lening hoog is, betekent dit dat het bedrag tot aan de laatste schijf komt, je betaalt dan over de laatste schijf het laagste percentage. (Eerste schijf hoogste percentage, laatste schijf laagste). Je betaalt gemiddeld tussen de 0,5% en 2% van je lening aan het ereloon. Dus voor een bedrag van € 200.000 betekent dit dat je € 914,20 + 21% btw betaalt.

2.4. Administratiekosten

Je betaalt ook administratieve notariskosten bovenop de lening die tussen de € 700 en € 1000 bedragen. Over dit bedrag wordt 21% btw gerekend, wat betekent dat er een bedrag bovenop komt van tussen de € 147 en € 210.

2.5. Bijkomende forfaitaire kosten

Verder betaal je ook nog een vast bedrag van € 100 aan forfait registratiebijlagen en een vast bedrag van € 50 (+ 21% btw) voor een recht van geschriften. Ook betaal je het ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie). Je betaalt dan € 220 bij een lening lager dan € 272.727 en € 950 voor leningen boven de € 272.727.

Stel: je sluit een hypothecaire lening af voor € 200.000 dan moet je met de volgende bijkomende notariskosten rekening houden:

Voorbeeld berekening notariskosten hypothecaire lening
Registratierechten: 1% van het geleende bedrag + aanhorigheden = 1% van € 220.000 = € 2.200
Hypotheekrecht: 0,3% van het geleende bedrag + aanhorigheden = 0,3% van € 220.000 = € 660
Forfait registratie bijlagen: Vast bedrag van € 100
Recht op geschriften: € 50 + 21% btw = € 60,50
Ereloon van de hypotheekbewaarder (retributie) € 200.000 is lager dan € 272.727 dus betaal je € 220
Ereloon van de notaris: Over een hypotheek van € 200.000 betaal je € 914,20 + 21% btw. = €1.106,18
Administratiekosten: Geschat tussen de € 700 + 21% btw = € 847 en € 1000 + 21% btw = € 1.210
Kosten bovenop de hypotheek: Geschat tussen de € 5193.68 en € 5556.68

Het is niet altijd mogelijk om de registratierechten te financieren via een woonkrediet. Veel kredietgevers vragen om deze kosten zelf te betalen. Het is daarom handig om je registratierechten te berekenen.

Voor je enige en eigen woning in het Vlaams Gewest betaal je 6% aan registratierechten op het aankoopbedrag. Een voorbeeld: voor een huis met een aankoopprijs van € 250.000 betaal je € 15.000 aan registratierechten in Vlaanderen.

Uiteraard zijn er nog een paar bijkomende voorwaarden wil je van dit tarief kunnen genieten. Zo moet het je enige en eigen woning zijn, moet je de woonst in volle eigendom aankopen en moet je er binnen twee jaar officieel in wonen. Verder moet het huis ook aangekocht worden door een privépersoon of personen en moet het om een gezinswoning gaan (dus geen bouwgrond). Voldoe je niet aan deze voorwaarden of heb je bijvoorbeeld een tweede woning? Dan betaal je 10% aan registratierechten in Vlaanderen.

Er zijn ook enkele uitzonderingen op deze regeling:

  • Als je een bouwgrond of nieuwbouwwoning koopt dan betaal je geen registratierechten, maar wel 21% btw. Een nieuwe woning blijft nieuw tot twee jaar na ze voor het eerst bewoond werd.
  • Je kan genieten van een rechtenvermindering van € 5.600 (tarief voor enige en eigen woning) of € 4.800 (tarief voor enige en eigen woning met ingrijpende energetische renovatie) voor woningen in Vlaanderen tot € 200.000 en voor woningen tot € 220.000 in Vlaamse kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel (vrijstelling op de registratierechten op de eerste € 80.000).
  • Als je ingrijpende groene renovaties doet aan je woning, kan je in Vlaanderen genieten van verlaagde registratierechten van 5%. Je moet dit binnen de vijf jaar wel kunnen aantonen met een energieprestatiecertificaat.
  • Meeneembaarheid van de registratierechten is mogelijk in Vlaanderen onder bepaalde voorwaarden. Er kan sprake zijn van een verrekening bij aankoop van je nieuwe woning of een teruggave, en het bedrag is maximaal € 13.000.

Je betaalt 12,5% registratierechten bij de aankoop van een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, maar je kan wel in aanmerking komen voor een korting, beter gekend als het abattement.

Sinds 1 januari 2017 krijg je een vrijstelling op de eerste schijf van € 175.000 van het onroerend goed, wat betekent dat je geen belastingen (registratierechten) daarop betaalt. Na een eenvoudige rekensom (€ 175.000 x 12,5%) weet je dat de koper zo tot € 21.875 kan besparen.

Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen om hiervan gebruik te mogen maken:

  • De totaalprijs (prijs + bijhorende kosten) van het onroerend goed mag niet hoger zijn dan € 500.000.
  • De woning moet zich bevinden in één van de negentien Brusselse gemeenten.
  • Het moet om een aankoop gaan door een privépersoon. Bedrijven komen niet in aanmerking.
  • Alleen woningen komen in aanmerking. Woningen in aanbouw of op plan kunnen ook in komen aanmerking als ze onder het stelsel van de registratierechten vallen (en dus niet aan het btw-stelsel).
  • Je moet de volledige woning kopen, niet slechts één of enkele delen ervan.
  • Het moet om een ‘zuivere’ aankoop gaan en dus niet om een ruilconstructie of iets dergelijks.
  • Je mag op het moment van de aankoop van de woning geen ander pand volledig in eigen bezit hebben. Dit geldt ook wanneer er meerdere kopers zijn; ze mogen ook niet gezamenlijk eigenaar zijn van een ander pand.
  • Binnen twee jaar na de aankoop moet het jouw hoofdverblijfplaats zijn. Deze periode kan echter met één jaar verlengd worden wanneer het om een woning in aanbouw of op plan gaat. Uiteindelijk moet je er als koper vijf jaar onafgebroken wonen.
  • Je mag niet gelijktijdig een belastingvoordeel ontvangen voor een woning elders in België, zoals de Vlaamse woonbonus.

Je betaalt 12,5% registratierechten bij de aankoop van een woning in het Waals Gewest. Maar net zoals in deze twee regio’s, kan je ook in Wallonië genieten van een korting op de registratierechten:

  • Enige woning. Wanneer het je enige woning betreft, krijg je een vrijstelling op de eerste € 20.000 van het aankoopbedrag. Je betaalt hierover dus geen registratierechten. Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen:
    • Je moet de aankoop als privépersoon doen, niet als bedrijf.
    • Het kan gaan om zowel een woning, bouwgrond of woningen in aanbouw, zolang de grond maar de bestemming ‘bewoning’ heeft.
    • Je mag geen tweede huis bezitten.
    • Binnen drie jaar na aankoop moet je het pand betrekken.
    • Het pand moet minstens drie jaar je eigendom zijn.
  • Een beperkter inkomen. Voor huishoudens met een lager inkomen worden de registratierechten verlaagd tot 6% op de eerste € 171.000,61 (geïndexeerd bedrag, 2020) voor panden in een druk bebouw gebied, en op de eerste € 163.125,56 (geïndexeerd bedrag, 2020) voor panden buiten druk bebouwde zones. Om hiervoor in aanmerking te komen mag het kadastraal inkomen maximaal € 745 bedragen. Wanneer je de financiering via een sociaal krediet hebt aangevraagd, wordt dit nog eens verlaagd tot 5%.
  • Verkoop op lijfrente. Wanneer je de woning koopt op lijfrente, geldt een tarief van 6% registratierechten in plaats van 12,5%. De woning moet wel minstens vijf jaar de de hoofdverblijfplaats van de verkoper zijn geweest. Door middel van deze constructie betaal je als koper voor een bepaalde periode in vastgestelde termijnen een vastgelegd bedrag aan de verkoper. Wanneer de verkoper overlijdt, is de koper volledig eigenaar van het pand.

Laatst herzien: 4 juni 2021




Auteur: Sien Droeshout

Elke dag opnieuw verdiep ik mij in de allerlaatste nieuwtjes van de financiële wereld. Alleen zo kan ik mensen op een duidelijke manier informeren over financiële producten, én hen helpen de beste keuzes te maken.