Wij leggen u precies uit hoe u een hypothecaire lening berekent

Een woonkrediet is een lening die u aan de bank vraagt wanneer u een woning wilt kopen, of het nu gaat om een huis of een appartement dat wordt gebruikt als primaire of secundaire woning. Om deze lening te verstrekken, vragen de meeste banken om een garantie. In ruil voor deze lening biedt u dus uw huis aan als onderpand. Uw woonkrediet wordt dan een hypotheek. Zo kan de bank in geval van niet-terugbetaling van de lening beslag leggen op het onroerend goed om het geld dat u schuldig bent terug te vorderen. Het is mogelijk om een woonlening zonder hypotheek te krijgen, of bijvoorbeeld een hypotheek te hebben over een bepaald percentage van het pand. Echter is het aantal banken dat deze mogelijkheid biedt beperkt, omdat het risico voor de bank groter is.

De meeste mensen die voor een nieuwe woning gaan kijken, hebben een budget in hun hoofd van wat de woning precies mag gaan kosten. Ondanks dit budget hebben veel mensen achteraf toch moeilijkheden met de financiering. Dit komt omdat het door hen beoordeelde budget niet reëel was voor hun financiële situatie. Maar hoe kan men dan het beste een budget vormen om te weten hoeveel er geleend kan worden? Met een hypotheek simulatie komt u al een heel eind.

Bij het berekenen van uw hypotheek en uw budget, komen een aantal zaken kijken. Zo is het van belang om van te voren goed te weten wat uw maximale eigen inleg kan zijn en of u dus uw spaargeld wenst te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis of niet. U kan ervoor kiezen om de volledige koopsom te financieren met uw spaargeld, in dit geval hoeft u dus geen hypothecaire lening aan te vragen en hangt het budget van uw spaargeld af. In de meeste gevallen heeft men echter niet genoeg spaargeld om de woning volledig te kunnen financieren, of willen ze dat niet omdat ze met een hypotheek van fiscale voordelen kunnen genieten. In dat geval neemt men dus een hypothecaire lening en hangt het budget af van de maximale hypothecaire lening die men kan krijgen.

Om er zeker van te zijn dat u het juiste bedrag kiest, moet u rekening houden met alle uitgaven in verband met de aankoop van uw huis en met eventuele renovaties. Houd dus rekening met de volgende extra kosten:

• registratierechten van de aankoop (12,5% van de waarde van het onroerend goed in Wallonië en Brussel, en 10% in Vlaanderen);
• De notariskosten bestaan enerzijds uit de vaste administratiekosten van het opzoekingswerk van de notaris die ongeveer kunnen oplopen tot €1.100 en anderzijds uit de kosten die u de notaris betaalt afhankelijk van de aankoopprijs van het goed (tussen 1% en 3% van het goed). Aan deze kosten is een btw van 21% procent toegevoegd;
• Kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) (bedragen €230).

Kosten op basis van het hypotheekbedrag

• Registratierechten van het krediet: 1% van het krediet dat u leent voor uw onroerend goed + aanhorigheden (de aanhorigheden komen overeen met 10% van het geleende bedrag om kosten te dekken zoals woonverzekering en beslagkosten, in het geval dat u uw lening niet meer kunt terug kunt betalen en uw woning verplicht moet verkopen). U betaalt dus 10% van de hypotheek, die telt u op bij uw hypotheek waarde waarover u dan uiteindelijk 1% aan registratierechten betaald
• Hypotheekrecht: dit is hetzelfde principe als de registratierechten. 0,3% van de waarde van de hypotheek + aanhorigheden (aanhorigheden komt overeen met 10% van het geleende bedrag). U betaalt 10% van de hypotheek + uw hypotheek waarde, waarover u dan uiteindelijk 0,3% aan hypotheekrecht betaald;
• Ereloon van de hypotheekbewaarder: < €272.727 = €220, > €272.727 = €950;
• Forfait registratie bijlagen: vast bedrag van €100;
• Recht op geschriften: vast bedrag van €50 + btw (in totaal €60,50) ter vervanging van de "fiscale zegels";
• Notariskosten voor de hypotheek: waarop 21% btw van toepassing - kosten voor het ereloon van de notaris (tussen 2,5% en 4% van het hypotheekbedrag) - Administratiekosten die kunnen oplopen tot ongeveer €1000 excl. btw.

Kosten die bij de bank zullen worden gemaakt

• Dossierkosten (wettelijk maximumbedrag van €500);
• Schattingskosten rond de €250 (kan minder zijn, afhankelijk van wat de kredietinstelling nodig heeft).

Potentiële bijkomende kosten*

• Verhuiskosten;
• Aanleg kosten;
• Kosten in het geval van mede-eigendom;
• Potentiële renovatie (meestal tussen 750m² en 1.500m²).
* Deze kosten moeten per geval bepaald worden en kunnen niet nauwkeurig worden geschat.

Het gevolg is dat al deze uitgaven normaalgesproken tussen de 6% en 15% van de kosten voor het aanschaffen van uw woning bedragen, wat dus uw budget voor de aankoop van het onroerend goed vermindert. Vandaar dat het handig is om de hypotheek simulatie te gebruiken om uw hypotheek en de daarbij komende hypotheekrente te berekenen. Zo kunt u het correcte bedrag van de hypotheek die u uiteindelijk wilt gaan afsluiten, bepalen.

Bovendien hangt het maximale bedrag dat u kunt lenen af van uw jaarlijks netto-inkomen en indien van toepassing, dat van uw partner. Andere maandelijkse kosten zoals: een openstaand krediet, huur die blijft bestaan ​​na de aankoop van het onroerend goed, of alimentatie, worden door de banken ook mee in de beslissing genomen om het maximumbedrag te bepalen. Sommige financiële adviseurs adviseren u ook om niet een bedrag te lenen dat hoger is dan [uw bruto jaarinkomen x 2,5]. Dit is echter een richtlijn en geen regel op zich, het is namelijk mogelijk dat uw bank u een hoger bedrag biedt.

Zodra u uw budget weet, kan de zoektocht naar het huis van uw dromen beginnen. Het is van belang om rekening te houden met de locatie, dit is namelijk een van de criteria die de aankoopprijs van het onroerend goed het meest gaan beïnvloeden. Een appartement in het centrum van de stad kost bijvoorbeeld bijna net zo veel als een groot vrijstaand huis in een meer afgelegen gebied van de stad. Daarnaast moet je ook rekening houden met de kosten van het woon-werkverkeer, als je bijvoorbeeld elke dag vanuit een buitengebied naar de stad moet komen. Bovendien is de regio waar de woning van uw dromen zich bevindt, bepalend voor de registratierechten die tussen de 7% voor Vlaanderen en 12,5% voor de andere regio's schommelen.

Houd ook rekening met eventuele renovatiekosten als u uw hypotheek berekend. Deze kunnen worden gefinancierd via een renovatielening of energielening (als de renovatie ecologisch is) of rechtstreeks via uw hypotheek, op voorwaarde dat uw bank dit accepteert.

Het geleende bedrag is dus de som van al uw uitgaven, of ze nu administratief zijn of gerelateerd aan persoonlijke vereisten, dit zijn ook de verschillende bedragen die u in onze hypotheek simulatie kunt vinden.

De volgende stap bij het berekenen van een hypotheek is de keuze tussen de verschillende renteformules. U heeft namelijk de keuze tussen een vaste rentevoet, een variabele rentevoet of een semi-vaste rentevoet. De vaste rente wordt ingesteld aan het begin van uw contract, hierna kan deze niet meer worden gewijzigd. U betaalt dus dezelfde jaarlijkse kostenpercentage (JKP) voor de gehele duur van uw hypotheek. De variabele hypotheekrente daarentegen zal worden herzien volgens de formule die u gekozen heeft bij het aangaan van het contract.

Deze twee formules bieden verschillende voordelen:

• De vaste rente: is interessant wanneer de tarieven op de markt laag zijn. Zo profiteert u inderdaad van een lage rente aangezien deze niet veranderd wordt. Aan de andere kant; als u een hypotheek afsluit tijdens een periode waarin de rente hoger ligt, profiteert u niet van een potentiële renteverlaging. In het geval van vervroegde aflossing of herfinanciering van uw hypothecair krediet, kunt u mogelijk uw maandelijkse aflossingen verlagen. Mocht u vervroegd aflossen (omdat u bijvoorbeeld een onverwachte geldsom heeft ontvangen) dan betekent dit voor u dat u in totaal minder rente zult betalen en dus zal de bank minder rente ontvangen. Daarom kan het zijn dat de bank u een ‘’boete’’ rekent ter compensatie van de verloren rente. Echter kan het in sommige gevallen goedkoper zijn om de boete te betalen in plaats van de eigenlijke rente.
• De variabele rente: kan interessant zijn wanneer de rentetarieven hoog liggen, omdat u uw rentevoet mogelijk opnieuw kunt herzien naar een lager JKP, dat betekent dus een verlaging van uw maandelijkse aflossing. Een variabele rente kan riskant zijn maar het biedt u over het algemeen een lagere rente in het begin van de lening dan dat een vaste rentevoet u biedt. Echter vereist een variabele rente een flexibel budget, want het kan voorkomen dat u in het slechtste geval een iets hogere maandelijkse aflossing kunt hebben.
• De semi-vaste rente:tegenwoordig bieden banken ook een ‘’middenweg optie’’ tussen de vaste en variabele rentevoet: dit semi-vaste rentevoet staat u toe om een bepaalde periode van een vaste rente te genieten om vervolgens over te gaan naar een variabele formule. Dit is een interessante oplossing om voor een paar jaar dezelfde rente te betalen, maar om dan later te profiteren van een mogelijke verlaging van de hypotheekrente. Met onze hypotheek simulator is het mogelijk om ook hypotheekrentes met een semi-vaste rentevoet te vergelijken.

TopCompare.be biedt een hypotheek simulatie om het bedrag van uw maandelijkse aflossing te bepalen. Om echter op de juiste manier uw hypotheek te berekenen, is het belangrijk om van tevoren te beslissen over welke periode u de hypothecaire lening wilt terugbetalen. De gekozen termijn voor uw hypotheek is namelijk een beslissend element wat uw maandelijkse kosten voor de komende decennia zal bepalen. Om uw definitieve maandelijkse kosten te berekenen, moet u ook rekening houden met een aantal extra kosten.

Als u uw hypothecaire lening wenst te berekenen, wordt vaak verwezen naar het JKP. Dit percentage brengt, behalve de afgesproken hypotheekrente, ook andere kosten met zich mee zoals bijvoorbeeld eenmalige dossier kosten, maar ook de kosten voor de verplichte verzekeringen als schuldsaldoverzekering en de brandverzekering. Dit percentage dient dus om alle financiële instellingen met elkaar te kunnen vergelijken om zo te zien welke uiteindelijk het voordeligst is. Hieronder sommen wij nog meer van dit soort kosten op:

• Aankoopprijs van het onroerend goed
• Aanvullende administratiekosten
• Bankkosten
• Verzekeringskosten
• Kosten van eventuele renovaties
= Totaal te lenen bedrag.

U kunt dan de beschikbare filters gebruiken om de variabele elementen hieronder te vergelijken:

• Terugbetalingsperiode
• Vaste rente of variabele rente
=Tarieven aangeboden door financiële instellingen en bijbehorende maandelijkse aflossingen.

Let op: sommige kosten moeten apart worden betaald en vóór ontvangst van de lening, bijvoorbeeld notariskosten, in verband met de verkoopovereenkomst.

Jan en Marie hebben een huis op het oog van €350.000. De aankoopkosten liggen rond de €10.000. Jan en Marie hebben dus nog €20.000 spaargeld die ze kunnen gebruiken om bijvoorbeeld hun huis te renoveren Ook kunnen ze ervoor kiezen de totale som van €350.000 te lenen, of bijvoorbeeld €15.000 zelf te betalen, €335.000 te lenen. Ze maken gebruik van de hypotheek simulatie en kiezen vervolgens een variabel tarief voor hun hypotheek om terug te betalen over een periode van 25 jaar via een 15/5/5 formule. Hun tarief is 1,7% en zal de eerste keer in 15 jaar worden herzien en vervolgens elke 5 jaar tot de totale terugbetaling van het geleende kapitaal. In totaal wordt het tarief dus twee keer herzien.

Een aflossingstabel voor een hypotheek is een tabel die uw maandelijkse kosten en kapitaalaflossingen laat zien, afhankelijk van het aflossingssysteem dat u gekozen heeft. Dit kunt u gemakkelijk zelf berekenen. U heeft daarvoor het bedrag van de lening, de gekozen renteformule en de looptijd nodig.

Scenario 1: vaste kapitaalaflossing

Als u kiest voor progressieve maandelijkse betalingen, deelt u eenvoudig het totale bedrag van uw lening door het aantal maanden waarin u uw terugbetalingen zult doen om erachter te komen hoeveel u maandelijks zult terugbetalen.

Voorbeeld: U leent €100.000 voor een looptijd van 10 jaar. 10 jaar = 120 maanden. Uw maandelijkse aflosbedrag zal dus €100.000 / 120 = €833,33 per maand zijn voor 10 jaar.

Om het volledige bedrag van uw hypotheek te berekenen, moet u de rente aan de lening toevoegen. Het jaarlijkse rentepercentage wordt gedeeld door twaalf om het percentage te krijgen dat u per maand zult betalen.

Let op: het JKP is een tarief berekend op jaarbasis en moet in uw berekening worden omgezet naar een maandelijks tarief.

De meeste mensen vinden het prettig om vooraf te weten wat hun maandelijkse betalingen zullen zijn. Om deze te berekenen, kunt u de volgende formule gebruiken:

( ( c / (1 - ( 1 + r ) - n ) ) / r

AK = terug te betalen kapitaal r = maandelijkse rente n = looptijd in maanden

Scenario 2: vaste maandelijkse aflossing

Anderzijds, als u de voorkeur geeft aan vaste maandelijkse kosten, kunt u kiezen voor een vaste maandelijkse aflossing. Nogmaals, In dit geval moet u eerst de rente berekenen over het totale bedrag van de lening. Voor de eerste maand is dit dus €250 (100.000 x 0,0025). Het kapitaal wat u aflost is dus €715,61 (€965,61 - €250). In de tweede maand is uw totale kapitaal wat u moet aflossen dus €99.284,39 (€100.000 - €715,61) waar u dan weer 0,0025 hypotheekrente over betaald.

Met dit overzicht en onze hypotheek simulatie kunt u nu uw hypotheek berekenen. Een hypotheek is een van de grootste uitgaven die u in uw leven zult doen, houd dus rekening met de verschillende opties die voor u beschikbaar zijn en maak de beste keuze.