Menu

Wij leggen je precies uit hoe je je hypotheek berekent

Hypothecaire lening in België

Een woonkrediet is een lening die je aan de bank vraagt wanneer je een woning wilt kopen, of het nu gaat om een huis of een appartement dat wordt gebruikt als primaire of secundaire woning. Om deze lening te verstrekken, vragen de meeste banken om een garantie. In ruil voor deze lening bied je dus je huis aan als onderpand. Je woonkrediet wordt dan een hypotheek. Zo kan de bank in geval van niet-terugbetaling van de lening beslag leggen op het onroerend goed om het geld dat je schuldig bent terug te vorderen. Het is mogelijk om een woonlening zonder hypotheek te krijgen, of bijvoorbeeld een hypotheek te hebben over een bepaald percentage van het pand. Echter is het aantal banken dat deze mogelijkheid biedt beperkt, omdat het risico voor de bank groter is.

De meeste mensen die voor een nieuwe woning gaan kijken, hebben een budget in hun hoofd van wat de woning precies mag gaan kosten. Ondanks dit budget hebben veel mensen achteraf toch moeilijkheden met de financiering. Dit komt omdat het door hen beoordeelde budget niet reëel was voor hun financiële situatie. Maar hoe kan men dan het beste een budget vormen om te weten hoeveel er geleend kan worden? Met een hypotheek simulatie kom je al een heel eind.

Bij het berekenen van je hypotheek en je budget, komen een aantal zaken kijken. Zo is het van belang om van te voren goed te weten wat je maximale eigen inleg kan zijn en of je dus je spaargeld wilt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis of niet. U kan ervoor kiezen om de volledige koopsom te financieren met je spaargeld, in dit geval hoef je dus geen hypothecaire lening aan te vragen en hangt het budget van je spaargeld af. In de meeste gevallen heeft men echter niet genoeg spaargeld om de woning volledig te kunnen financieren, of willen ze dat niet omdat ze met een hypotheek van fiscale voordelen kunnen genieten. In dat geval neemt men dus een hypothecaire lening en hangt het budget af van de maximale hypothecaire lening die men kan krijgen.

Om er zeker van te zijn dat je het juiste bedrag kiest, moet je rekening houden met alle uitgaven in verband met de aankoop van je huis en met eventuele renovaties. Houd dus rekening met de volgende extra kosten:

Kosten op basis van de waarde van het onroerend goed
  • registratierechten van de aankoop (12,5% van de waarde van het onroerend goed in Wallonië en Brussel, en 10% in Vlaanderen);
  • De notariskosten bestaan enerzijds uit de vaste administratiekosten van het opzoekingswerk van de notaris die ongeveer kunnen oplopen tot €1.100 en anderzijds uit de kosten die je de notaris betaalt afhankelijk van de aankoopprijs van het goed (tussen 1% en 3% van het goed). Aan deze kosten is een btw van 21% procent toegevoegd;
  • Kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) (bedragen €230).

Kosten op basis van het hypotheekbedrag

  • Registratierechten van het krediet: 1% van het krediet dat je leent voor je onroerend goed + aanhorigheden (de aanhorigheden komen overeen met 10% van het geleende bedrag om kosten te dekken zoals woonverzekering en beslagkosten, in het geval dat je je lening niet meer kunt terug kunt betalen en je woning verplicht moet verkopen). Je betaalt dus 10% van de hypotheek, die tel je op bij je hypotheek waarde waarop je dan uiteindelijk 1% aan registratierechten betaalt
  • Hypotheekrecht: dit is hetzelfde principe als de registratierechten. 0,3% van de waarde van de hypotheek + aanhorigheden (aanhorigheden komt overeen met 10% van het geleende bedrag). Je betaalt 10% van de hypotheek + je hypotheek waarde, waarover je dan uiteindelijk 0,3% aan hypotheekrecht betaald;
  • Ereloon van de hypotheekbewaarder: < €272.727 = €220, > €272.727 = €950;
  • Forfait registratie bijlagen: vast bedrag van €100;
  • Recht op geschriften: vast bedrag van €50 + btw (in totaal €60,50) ter vervanging van de "fiscale zegels";
  • Notariskosten voor de hypotheek: waarop 21% btw van toepassing - kosten voor het ereloon van de notaris (tussen 2,5% en 4% van het hypotheekbedrag) - Administratiekosten die kunnen oplopen tot ongeveer €1000 excl. btw.

Kosten die bij de bank zullen worden gemaakt

  • Dossierkosten (wettelijk maximumbedrag van €500);
  • Schattingskosten rond de €250 (kan minder zijn, afhankelijk van wat de kredietinstelling nodig heeft).

Potentiële bijkomende kosten*

  • Verhuiskosten;
  • Aanleg kosten;
  • Kosten in het geval van mede-eigendom;
  • Potentiële renovatie (meestal tussen 750m² en 1.500m²).
  • * Deze kosten moeten per geval bepaald worden en kunnen niet nauwkeurig worden geschat.

Het gevolg is dat al deze uitgaven normaalgesproken tussen de 6% en 15% van de kosten voor het aanschaffen van je woning bedragen, wat dus je budget voor de aankoop van het onroerend goed vermindert. Vandaar dat het handig is om de hypotheek simulatie te gebruiken om je hypotheek en de daarbij komende hypotheekrente te berekenen. Zo kun je het correcte bedrag van de hypotheek die je uiteindelijk wilt gaan afsluiten, bepalen.

Bovendien hangt het maximale bedrag dat je kunt lenen af van je jaarlijks netto-inkomen en indien van toepassing, dat van je partner. Andere maandelijkse kosten zoals: een openstaand krediet, huur die blijft bestaan ​​na de aankoop van het onroerend goed, of alimentatie, worden door de banken ook mee in de beslissing genomen om het maximumbedrag te bepalen. Sommige financiële adviseurs adviseren je ook om niet een bedrag te lenen dat hoger is dan [uw bruto jaarinkomen x 2,5]. Dit is echter een richtlijn en geen regel op zich, het is namelijk mogelijk dat je bank je een hoger bedrag biedt.

Zodra je je budget weet, kan de zoektocht naar het huis van je dromen beginnen. Het is van belang om rekening te houden met de locatie, dit is namelijk een van de criteria die de aankoopprijs van het onroerend goed het meest gaan beïnvloeden. Een appartement in het centrum van de stad kost bijvoorbeeld bijna net zo veel als een groot vrijstaand huis in een meer afgelegen gebied van de stad. Daarnaast moet je ook rekening houden met de kosten van het woon-werkverkeer, als je bijvoorbeeld elke dag vanuit een buitengebied naar de stad moet komen. Bovendien is de regio waar de woning van je dromen zich bevindt, bepalend voor de registratierechten die tussen de 7% voor Vlaanderen en 12,5% voor de andere regio's schommelen.

Houd ook rekening met eventuele renovatiekosten als je je hypotheek berekent. Deze kunnen worden gefinancierd via een renovatielening of energielening (als de renovatie ecologisch is) of rechtstreeks via je hypotheek, op voorwaarde dat je bank dit accepteert.

Het geleende bedrag is dus de som van al je uitgaven, of ze nu administratief zijn of gerelateerd aan persoonlijke vereisten, dit zijn ook de verschillende bedragen die je in onze hypotheek simulatie kunt vinden.

De volgende stap bij het berekenen van een hypotheek is de keuze tussen de verschillende renteformules. Je hebt namelijk de keuze tussen een vaste rentevoet, een variabele rentevoet of een semi-vaste rentevoet. De vaste rente wordt ingesteld aan het begin van je contract, hierna kan deze niet meer worden gewijzigd. Je betaalt dus dezelfde jaarlijkse kostenpercentage (JKP) voor de gehele duur van je hypotheek. De variabele hypotheekrente daarentegen zal worden herzien volgens de formule die je gekozen hebt bij het aangaan van het contract.

Deze twee formules bieden verschillende voordelen:

  • De vaste rente: is interessant wanneer de tarieven op de markt laag zijn. Zo profiteer je inderdaad van een lage rente aangezien deze niet veranderd wordt. Aan de andere kant; als je een hypotheek afsluit tijdens een periode waarin de rente hoger ligt, profiteer je niet van een potentiële renteverlaging. In het geval van vervroegde aflossing of herfinanciering van je hypothecair krediet, kun je mogelijk je maandelijkse aflossingen verlagen. Mocht je vervroegd aflossen (omdat je bijvoorbeeld een onverwachte geldsom hebt ontvangen) dan betekent dit dat je in totaal minder rente zult betalen en dus zal de bank minder rente ontvangen. Daarom kan het zijn dat de bank je een ‘’boete’’ aanrekent ter compensatie van de verloren rente. Echter kan het in sommige gevallen goedkoper zijn om de boete te betalen in plaats van de eigenlijke rente.
  • De variabele rente: kan interessant zijn wanneer de rentetarieven hoog liggen, omdat je je rentevoet mogelijk opnieuw kunt herzien naar een lager JKP, dat betekent dus een verlaging van je maandelijkse aflossing. Een variabele rente kan riskant zijn maar het biedt je over het algemeen een lagere rente in het begin van de lening dan dat een vaste rentevoet je biedt. Echter vereist een variabele rente een flexibel budget, want het kan voorkomen dat je in het slechtste geval een iets hogere maandelijkse aflossing kunt hebben.
  • De semi-vaste rente:tegenwoordig bieden banken ook een ‘’middenweg optie’’ tussen de vaste en variabele rentevoet: dit semi-vaste rentevoet staat je toe om een bepaalde periode van een vaste rente te genieten om vervolgens over te gaan naar een variabele formule. Dit is een interessante oplossing om voor een paar jaar dezelfde rente te betalen, maar om dan later te profiteren van een mogelijke verlaging van de hypotheekrente. Met onze hypotheek simulator is het mogelijk om ook hypotheekrentes met een semi-vaste rentevoet te vergelijken.

TopCompare.be biedt een hypotheek simulatie om het bedrag van je maandelijkse aflossing te bepalen. Om echter op de juiste manier je hypotheek te berekenen, is het belangrijk om van tevoren te beslissen over welke periode je de hypothecaire lening wilt terugbetalen. De gekozen termijn voor je hypotheek is namelijk een beslissend element wat je maandelijkse kosten voor de komende decennia zal bepalen. Om je definitieve maandelijkse kosten te berekenen, moet je ook rekening houden met een aantal extra kosten.

Als je je hypothecaire lening wilt berekenen, wordt vaak verwezen naar het JKP. Dit percentage brengt, behalve de afgesproken hypotheekrente, ook andere kosten met zich mee zoals bijvoorbeeld eenmalige dossier kosten, maar ook de kosten voor de verplichte verzekeringen als schuldsaldoverzekering en de brandverzekering. Dit percentage dient dus om alle financiële instellingen met elkaar te kunnen vergelijken om zo te zien welke uiteindelijk het voordeligst is. Hieronder sommen wij nog meer van dit soort kosten op:

  • Aankoopprijs van het onroerend goed
  • Aanvullende administratiekosten
  • Bankkosten
  • Verzekeringskosten
  • Kosten van eventuele renovaties
  • = Totaal te lenen bedrag.

Je kunt dan de beschikbare filters gebruiken om de variabele elementen hieronder te vergelijken:

  • Terugbetalingsperiode
  • Vaste rente of variabele rente
  • =Tarieven aangeboden door financiële instellingen en bijbehorende maandelijkse aflossingen.

Let op: sommige kosten moeten apart worden betaald en vóór ontvangst van de lening, bijvoorbeeld notariskosten, in verband met de verkoopovereenkomst.

Voorbeeld :

Jan en Marie kopen samen een huis. Jan’s bruto jaarinkomen is €42.000 en dat van Marie €46.000. Ze hebben samen €30.000 spaargeld, waar ze €15.000 van willen gebruiken voor de aankoop van hun woning en €15.000 om de bijkomende kosten te betalen. Ze hebben geen maandelijkse verplichtingen zoals leningen die moeten worden afbetaald. Hun maximale leenbedrag ligt rond de €450.000. Hun totale budget is dus €450.000 + €15.000 = €465.000.>

Jan en Marie hebben een huis op het oog van €350.000. De aankoopkosten liggen rond de €10.000. Jan en Marie hebben dus nog €20.000 spaargeld die ze kunnen gebruiken om bijvoorbeeld hun huis te renoveren Ook kunnen ze ervoor kiezen de totale som van €350.000 te lenen, of bijvoorbeeld €15.000 zelf te betalen, €335.000 te lenen. Ze maken gebruik van de hypotheek simulatie en kiezen vervolgens een variabel tarief voor hun hypotheek om terug te betalen over een periode van 25 jaar via een 15/5/5 formule. Hun tarief is 1,7% en zal de eerste keer in 15 jaar worden herzien en vervolgens elke 5 jaar tot de totale terugbetaling van het geleende kapitaal. In totaal wordt het tarief dus twee keer herzien.

Een aflossingstabel voor een hypotheek is een tabel die je maandelijkse kosten en kapitaalaflossingen laat zien, afhankelijk van het aflossingssysteem dat je gekozen heeft. Dit kun je gemakkelijk zelf berekenen. Je hebt daarvoor het bedrag van de lening, de gekozen renteformule en de looptijd nodig.

Scenario 1: vaste kapitaalaflossing

Als je kiest voor progressieve maandelijkse betalingen, deel je eenvoudig het totale bedrag van je lening door het aantal maanden waarin je de terugbetalingen zult doen om erachter te komen hoeveel je maandelijks zult terugbetalen.

Voorbeeld: Je leent €100.000 voor een looptijd van 10 jaar. 10 jaar = 120 maanden. Je maandelijkse aflosbedrag zal dus €100.000 / 120 = €833,33 per maand zijn voor 10 jaar.

Om het volledige bedrag van je hypotheek te berekenen, moet je de rente aan de lening toevoegen. Het jaarlijkse rentepercentage wordt gedeeld door twaalf om het percentage te krijgen dat je per maand zult betalen.

Let op: het JKP is een tarief berekend op jaarbasis en moet in je berekening worden omgezet naar een maandelijks tarief.

Voorbeeld :

voor je lening van €100.000 voor 10 jaar, betaal je 3% rente. 3% per jaar = 0,03 / 12 = 0,0025 per maand. De eerste maand betaal je dus €250 aan rente (€100.000 x 0,0025), wat je maandlasten op €1083,33 brengen (€833,33 + €250). Voor de tweede maand reken je echter niet je rente over de €100.000, maar over €99.166,67 omdat je in de eerste maand al €833,33 hebt afgelost. Je betaalt dus €247,92 aan hypotheekrente (99.166,67 x 0,0025). Je maandlasten voor de tweede maand zijn dus €1081.25 (€833,33 + €247,92), enzovoort. Als onderdeel van een progressieve formule betaal je elke maand iets minder omdat de rentebetaling op je tegoed daalt.

maand Te betalen per maand Kapitaal dat je aflost Rente Totaal af te lossen Kapitaal
0 - - - €100.000,00
1 €1.083,33 €833,33 €250,00 €99.166,67
2 €1.081,25 €833,33 €247,92 €98.333,34
3 €1.079,16 €833,33 €245,83 €97.500,01
(...) - - - -
120 €835,41 €833,33 €2,08 €0,00

De meeste mensen vinden het prettig om vooraf te weten wat hun maandelijkse betalingen zullen zijn. Om deze te berekenen, kun je de volgende formule gebruiken:

( ( c / (1 - ( 1 + r ) - n ) ) / r

AK = terug te betalen kapitaal r = maandelijkse rente n = looptijd in maanden

Scenario 2: vaste maandelijkse aflossing

Anderzijds, als je de voorkeur geeft aan vaste maandelijkse kosten, kun je kiezen voor een vaste maandelijkse aflossing. Nogmaals, In dit geval moet je eerst de rente berekenen over het totale bedrag van de lening. Voor de eerste maand is dit dus €250 (100.000 x 0,0025). Het kapitaal dat je aflost is dus €715,61 (€965,61 - €250). In de tweede maand is je totale kapitaal dat je moet aflossen dus €99.284,39 (€100.000 - €715,61) waar je dan weer 0,0025 hypotheekrente over betaalt.

Voorbeeld :

voor een hypotheeklening van €100.000 en een looptijd van 10 jaar betaal je maandelijks €965,61. €250 daarvan is hypotheekrente. De andere €715,61 zijn de aflossing van het geleende kapitaal. Als je dus de volgende formule invult, dan krijg je het maandbedrag van €965,61. (100.000 / [1- (1+0,0025)^-120] / 0,0025)

maand Te betalen per maand Kapitaal dat je aflost Rente Totaal af te lossen Kapitaal
0 - - - €100.000,00
1 €965,61 €715,61 €250,00 €99.284,39
2 €965,61 €717,40 €248,21 €98.566,99
3 €965,61 €719,19 €246,42 €97.847,80
(...) €965,61 €720,99 €244,62 €97.126,81
120 €965,61 €963,20 €2,41 €0,00

Met dit overzicht en onze hypotheek simulatie kun je nu je hypotheek berekenen. Een hypotheek is een van de grootste uitgaven die je in je leven zult doen, houd dus rekening met de verschillende opties die voor jou beschikbaar zijn en maak de beste keuze.