Wij leggen je precies uit hoe je je hypotheek berekent

Een woonkrediet is een lening die je aan de bank vraagt wanneer je een woning wilt kopen, of het nu gaat om een huis of een appartement dat wordt gebruikt als primaire of secundaire woning. Je kan een hypothecaire lening afsluiten om bijvoorbeeld de aankoop van bestaande bouw, een nieuwbouw of de bouw van een huis te financieren. Om deze lening te verstrekken, vragen de meeste banken om een garantie. In ruil voor deze lening bied je dus je huis aan als onderpand. Je woonkrediet wordt dan een hypotheek. Zo kan de bank in geval van niet-terugbetaling van de lening beslag leggen op het onroerend goed om het geld dat je schuldig bent terug te vorderen. Het is mogelijk om een woonlening zonder hypotheek te krijgen, of bijvoorbeeld een hypotheek te hebben over een bepaald percentage van het pand. Het aantal banken dat deze mogelijkheid biedt, is echter beperkt, omdat het risico voor de bank groter is.

De meeste mensen die voor een nieuwe woning gaan kijken, hebben een budget in hun hoofd van wat de woning precies mag gaan kosten. Ondanks dit budget hebben veel mensen achteraf toch moeilijkheden met de financiering. Dit komt omdat het door hen beoordeelde budget niet reëel was voor hun financiële situatie. Maar hoe kan men dan het beste een budget vormen om te weten hoeveel er geleend kan worden? Met een hypotheek simulatie kom je al een heel eind.

Bij het berekenen van je hypotheek en je budget, komen een aantal zaken kijken. Zo is het van belang om van te voren goed te weten wat je maximale eigen inleg kan zijn en of je dus je spaargeld wilt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis of niet. Je kan ervoor kiezen om de volledige koopsom te financieren met je spaargeld. In dit geval hoef je dus geen hypothecaire lening aan te vragen en hangt het budget van je spaargeld af. De meeste mensen hebben echter niet genoeg spaargeld om de woning volledig te kunnen financieren, of ze willen dat niet omdat ze met een hypotheek van fiscale voordelen kunnen genieten. In dat geval nemen ze dus een hypothecaire lening en hangt het budget af van de maximale hypothecaire lening die ze kunnen krijgen.

Om er zeker van te zijn dat je het juiste bedrag kiest, moet je rekening houden met alle uitgaven in verband met de aankoop van je huis en met eventuele renovaties. Houd dus rekening met de volgende extra kosten:

• registratierechten van de aankoop (12,5% van de waarde van het onroerend goed in Wallonië en Brussel, en 6% in Vlaanderen);
• De notariskosten bestaan enerzijds uit de vaste administratiekosten van het opzoekingswerk van de notaris (die ongeveer kunnen oplopen tot €1.100) en anderzijds uit de kosten die je de notaris betaalt afhankelijk van de aankoopprijs van het goed (tussen 1% en 3% van het goed). Aan deze kosten is een btw van 21% procent toegevoegd;
• Kosten voor overschrijving (transcriptiekosten) (bedragen €230).

Kosten op basis van het hypotheekbedrag

• Registratierechten van het krediet: 1% van het krediet dat je leent voor je onroerend goed + aanhorigheden. De aanhorigheden komen overeen met 10% van het geleende bedrag om kosten te dekken zoals woonverzekering en beslagkosten, in het geval dat je de lening niet meer kunt terugbetalen en je jouw woning verplicht moet verkopen. Je betaalt dus 10% van de hypotheek, die je optelt bij je hypotheekwaarde waarop je dan uiteindelijk 1% aan registratierechten betaalt;
• Hypotheekrecht: dit is hetzelfde principe als de registratierechten. 0,3% van de waarde van de hypotheek + aanhorigheden (aanhorigheden komen overeen met 10% van het geleende bedrag). Je betaalt 10% van de hypotheek, die je ook optelt bij je hypotheekwaarde, waarover je dan uiteindelijk 0,3% aan hypotheekrecht betaalt;
• Ereloon van de hypotheekbewaarder: Je betaalt €220 als jouw lening lager ligt dan €272.727 en €950 als jouw lening hoger ligt dan €272.727;
• Forfait registratie bijlagen: vast bedrag van €100;
• Recht op geschriften: vast bedrag van €50 + btw (in totaal €60,50) ter vervanging van de "fiscale zegels";
• Notariskosten voor de hypotheek: waarop 21% btw van toepassing - kosten voor het ereloon van de notaris (tussen 2,5% en 4% van het hypotheekbedrag) - Administratiekosten die kunnen oplopen tot ongeveer €1000 excl. btw.

Kosten die bij de bank zullen worden gemaakt

• Dossierkosten (wettelijk maximumbedrag van €500);
• Schattingskosten rond de €250 (kan minder zijn, afhankelijk van wat de kredietinstelling nodig heeft).

Potentiële bijkomende kosten*

• Verhuiskosten;
• Aanlegkosten;
• Kosten in het geval van mede-eigendom;
• Potentiële renovatie (meestal tussen 750m² en 1.500m²).
* Deze kosten moeten per geval bepaald worden en kunnen niet nauwkeurig worden geschat.

Het gevolg is dat al deze uitgaven normaalgesproken tussen de 6% en 15% van de kosten voor het aanschaffen van je woning bedragen, wat dus je budget voor de aankoop van het onroerend goed vermindert. Vandaar dat het handig is om de hypotheek simulatie te gebruiken om je hypotheek en de daarbij komende hypotheekrente te berekenen. Zo kun je het correcte bedrag van de hypotheek die je uiteindelijk wilt gaan afsluiten, bepalen.

Bovendien hangt het maximale bedrag dat je kunt lenen af van je jaarlijks netto-inkomen en indien van toepassing, dat van je partner. Andere maandelijkse kosten, zoals een openstaand krediet, huur die blijft bestaan ​​na de aankoop van het onroerend goed, of alimentatie, worden door de banken ook mee in de beslissing genomen om het maximumbedrag te bepalen. Sommige financiële adviseurs adviseren je ook om niet een bedrag te lenen dat hoger is dan [jouw bruto jaarinkomen x 2,5]. Dit is echter een richtlijn en geen regel op zich, het is namelijk mogelijk dat je bank je een hoger bedrag biedt.

Zodra je je budget weet, kan de zoektocht naar het huis van je dromen beginnen. Het is van belang om rekening te houden met de locatie, omdat dit een van de criteria is die de aankoopprijs van het onroerend goed het meest gaat beïnvloeden. Een appartement in het centrum van de stad kost bijvoorbeeld bijna net zo veel als een groot vrijstaand huis in een meer afgelegen gebied van de stad. Daarnaast moet je ook rekening houden met de kosten van het woon-werkverkeer, als je bijvoorbeeld elke dag vanuit een buitengebied naar de stad moet komen. Bovendien is de regio waar de woning van je dromen zich bevindt, bepalend voor de registratierechten die tussen de 6% voor Vlaanderen en 12,5% voor de andere regio's schommelen.

Houd ook rekening met eventuele renovatiekosten als je je hypotheek berekent. Deze kunnen worden gefinancierd via een renovatielening of energielening (als de renovatie ecologisch is) of rechtstreeks via je hypotheek, op voorwaarde dat je bank dit accepteert.

Het geleende bedrag is dus de som van al je uitgaven, of ze nu administratief zijn of gerelateerd aan persoonlijke vereisten. Dit zijn ook de verschillende bedragen die je in onze hypotheek simulatie kan vinden.

De volgende stap bij het berekenen van een hypotheek is de keuze tussen de verschillende renteformules. Je hebt namelijk de keuze tussen een vaste rentevoet, een variabele rentevoet of een semi-vaste rentevoet. De vaste rente wordt ingesteld aan het begin van je contract en kan hierna niet meer worden gewijzigd. Je betaalt dus hetzelfde jaarlijkse kostenpercentage (JKP) voor de gehele duur van je hypotheek. De variabele hypotheekrente daarentegen zal worden herzien volgens de formule die je hebt gekozen bij het aangaan van het contract.

Deze twee formules bieden verschillende voordelen:

• De vaste rente: is interessant wanneer de tarieven op de markt laag zijn. Zo profiteer je gedurende de hele looptijd van jouw lening van een lage rente aangezien deze niet wordt veranderd. Aan de andere kant; als je een hypotheek afsluit tijdens een periode waarin de rente hoger ligt, profiteer je niet van een potentiële renteverlaging. In het geval van vervroegde aflossing of herfinanciering van je hypothecair krediet, kan je mogelijk je maandelijkse aflossingen verlagen. Mocht je vervroegd aflossen (omdat je bijvoorbeeld een onverwachte geldsom hebt ontvangen) dan betekent dit dat je in totaal minder rente zult betalen en de bank dus minder rente zal ontvangen. Daarom kan het zijn dat de bank je een ‘’boete’’ aanrekent ter compensatie van de verloren rente. Toch kan het in sommige gevallen goedkoper zijn om de boete te betalen in plaats van de eigenlijke rente.
• De variabele rente: kan interessant zijn wanneer de rentetarieven hoog liggen, omdat je je rentevoet mogelijk opnieuw kunt herzien naar een lager JKP, wat dus een verlaging van je maandelijkse aflossing betekent. Een variabele rente kan riskant zijn, maar het biedt je over het algemeen een lagere rente in het begin van de lening dan bij een vaste rentevoet. Een variabele rente vraagt echter om een flexibel budget, omdat het kan voorkomen dat je in het slechtste geval soms een iets hogere maandelijkse aflossing zal hebben.
• De semi-vaste rente: tegenwoordig bieden banken ook een ‘’middenweg optie’’ tussen de vaste en variabele rentevoet. Een semi-vaste rentevoet staat je toe om een bepaalde periode van een vaste rente te genieten om vervolgens over te gaan naar een variabele formule. Dit is een interessante oplossing om voor een paar jaar dezelfde rente te betalen, maar om dan later te profiteren van een mogelijke verlaging van de hypotheekrente. Met onze hypotheek simulator is het mogelijk om ook hypotheekrentes met een semi-vaste rentevoet te vergelijken.

TopCompare.be biedt een hypotheek simulatie om het bedrag van je maandelijkse aflossing te bepalen. Om echter op de juiste manier je hypotheek te berekenen, is het belangrijk om van tevoren te beslissen over welke periode je de hypothecaire lening wilt terugbetalen. De gekozen termijn voor je hypotheek is namelijk een beslissend element dat je maandelijkse kosten voor de komende decennia zal bepalen. Om je definitieve maandelijkse kosten te berekenen, moet je ook rekening houden met een aantal extra kosten.

Als je je hypothecaire lening wilt berekenen, wordt vaak verwezen naar het JKP. Dit percentage brengt, behalve de afgesproken hypotheekrente, ook andere kosten met zich mee zoals bijvoorbeeld eenmalige dossierkosten, maar ook de kosten voor de (verplichte) verzekeringen als schuldsaldoverzekering en de brandverzekering. Dit percentage dient dus om alle financiële instellingen met elkaar te kunnen vergelijken om zo te zien welke uiteindelijk het voordeligst is. Hieronder sommen wij nog meer van dit soort kosten op:

• Aankoopprijs van het onroerend goed
• Aanvullende administratiekosten
• Bankkosten
• Verzekeringskosten
• Kosten van eventuele renovaties
= Totaal te lenen bedrag.

Je kunt dan de beschikbare filters bij de hypotheek simulatie gebruiken om de variabele elementen hieronder te vergelijken:

• Terugbetalingsperiode
• Vaste rente of variabele rente
=Tarieven aangeboden door financiële instellingen en bijbehorende maandelijkse aflossingen.

Let op: sommige kosten moeten apart worden betaald en vóór ontvangst van de lening, bijvoorbeeld notariskosten, in verband met de verkoopovereenkomst.

Een aflossingstabel voor een hypotheek is een tabel die je maandelijkse kosten en kapitaalaflossingen laat zien, afhankelijk van het aflossingssysteem dat je gekozen hebt. Dit kun je gemakkelijk zelf berekenen. Je hebt daarvoor het bedrag van de lening, de gekozen renteformule en de looptijd nodig.

Scenario 1: vaste kapitaalaflossing

Als je kiest voor progressieve maandelijkse betalingen, deel je eenvoudig het totale bedrag van je lening door het aantal maanden waarin je de terugbetalingen zult doen om erachter te komen hoeveel je maandelijks zult terugbetalen.

Voorbeeld: Je leent €100.000 voor een looptijd van 10 jaar. 10 jaar = 120 maanden. Je maandelijkse aflosbedrag zal dus €100.000 / 120 = €833,33 per maand zijn voor 10 jaar.

Om het volledige bedrag van je hypotheek te berekenen, moet je de rente aan de lening toevoegen. Het jaarlijkse rentepercentage wordt gedeeld door twaalf om het percentage te krijgen dat je per maand zult betalen.

Let op: het JKP is een tarief berekend op jaarbasis en moet in je berekening worden omgezet naar een maandelijks tarief.

De meeste mensen vinden het prettig om vooraf te weten wat hun maandelijkse betalingen zullen zijn. Om deze te berekenen, kun je de volgende formule gebruiken:

( ( c / (1 - ( 1 + r ) - n ) ) / r

AK = terug te betalen kapitaal r = maandelijkse rente n = looptijd in maanden

Scenario 2: vaste maandelijkse aflossing

Anderzijds, als je de voorkeur geeft aan vaste maandelijkse kosten, kun je kiezen voor een vaste maandelijkse aflossing. Nogmaals, in dit geval moet je eerst de rente berekenen over het totale bedrag van de lening. Voor de eerste maand is dit dus €250 (100.000 x 0,0025). Het kapitaal dat je aflost is dus €715,61 (€965,61 - €250). In de tweede maand is je totale kapitaal dat je moet aflossen dus €99.284,39 (€100.000 - €715,61) waar je dan weer 0,0025 hypotheekrente over betaalt.

Met dit overzicht en onze hypotheek simulatie kun je nu je hypotheek berekenen. Een hypotheek is een van de grootste uitgaven die je in je leven zult doen. Houd dus rekening met de verschillende opties die voor jou beschikbaar zijn en maak de beste keuze.