Menu

Elk detail over de rentevoet van een hypothecaire lening vind je hier!

Vergelijk de rente bij verschillende banken en vraag de lening online aan

Hypothecaire lening in België

Je bent klaar om een nieuwe woning aan te schaffen? Dat betekent dat je waarschijnlijk tegen een aantal vragen zult aanlopen. Een van de belangrijkste: "Hoe financier ik mijn huis of appartement?’". Om te begrijpen hoe hypothecaire leningen in België werken, leggen we uit hoe de rentevoet van een hypothecaire lening wordt berekend. Zo kan je de financiering met de beste hypotheekrente kiezen!

Voor we het gaan hebben over de rente van een hypothecaire lening, is het belangrijk goed te weten wat een hypothecaire lening precies is. Een hypothecaire lening is een lening die wordt aangegaan om de aankoop van onroerend goed te financieren. In ruil voor het verstrekken van een hypothecair krediet vraagt de kredietgever om een garantie op het onroerend goed. Deze garantie wordt de hypotheek genoemd. In het geval van wanbetaling kan de kredietgever het onderpand verkopen en zo dus toch zijn uitgeleende geld terugkrijgen. Naast de hypothecaire lening komen er verschillende rentes bij kijken. Dit artikel legt je alles uit over de rentevoet van een hypothecaire lening.

De rentevoet van een hypothecaire lening wordt ook wel hypotheekrente genoemd en is dus de rente die moet worden betaald over het geleende bedrag. Deze rentevoet is vaak lager dan die van bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Dit heeft meerdere redenen. Ten eerste weet de kredietgever in het geval van een hypothecaire lening waar het bedrag voor wordt geleend. Dit vermindert het risico van de bank, omdat deze weet dat het geld niet gebruikt gaat worden voor een luxe vakantie of een nieuwe garderobe. Daarnaast geef je met een hypothecaire lening de bank een garantie, door middel van het aanbieden van een onderpand. Vaak wordt het onroerend goed dat je koopt met de hypothecaire lening ook als onderpand aangeboden, maar dit is niet altijd het geval. Indien je al een ander huis bezit, kan dat huis bijvoorbeeld ook als onderpand worden aangeboden. Dit onderpand geeft de kredietgever een extra zekerheid dat deze zijn geld terugkrijgt in het geval van wanbetaling. Hierdoor ligt het risico voor de kredietgever lager, waardoor de rentevoet dus ook iets lager ligt dan bij andere leningen.

Ten slotte komt het veel voor dat een hypotheek wordt terugbetaald over een vrij lange periode die zich over meerdere decennium kan uitstrekken. Hierdoor krijgen financiële instellingen geleidelijk het geïnvesteerde geld terug. Het risico is daarom lager met als gevolg dat ook de rente lager ligt dan bij andere leningen. Als je graag jouw eigen overzicht wilt, maak dan zeker een aflossingstabel voor jouw hypotheek om alles op een rijtje te zetten!

Als je jouw hypotheek afsluit, moet je een keuze maken tussen een variabele hypotheekrente of een vaste rente. Met een vaste rentevoet betaal je tijdens de gehele looptijd van de hypotheeklening hetzelfde rentepercentage. Met een variabele rentevoet wordt deze om de zoveel tijd herzien en aangepast aan de markt. Om de hoeveel tijd deze wordt herzien, hangt af van de formule die je kiest.

Vaste rente

Zoals gezegd is met een vaste rentevoet van een hypothecaire lening het rentepercentage gedurende de gehele looptijd van de lening hetzelfde. Dit kan voordelig zijn als de rente laag ligt wanneer je jouw contract afsluit. Met een vaste rente garandeer je dus dat wanneer de rente weer gaat stijgen, je nog steeds van het lage rentepercentage blijft genieten. Wanneer de rentevoet echter zakt, kan je jouw contract niet meer aanpassen en zal je dus een hoger rentepercentage betalen dan dat de markt op dat moment aangeeft. Met een vaste hypotheekrente heb je echter wel zekerheid en weet je precies hoeveel je elke maand zal betalen gedurende de gehele looptijd van de hypothecaire lening.

Variabele rente

Een variabele rente is een rentevoet van een hypothecaire lening die om de zoveel tijd wordt herzien gedurende de looptijd. De periode hangt af van de formule. Zo kan je bijvoorbeeld de rente om de 1,5 of 10 jaar herzien. Ook bestaan er formules als 10/5/5 of 20/5/5 waarbij je de eerste 10 of 20 jaar dezelfde rentevoet hebt en waarna deze elke 5 jaar wordt herzien. Zodra deze periode is verstreken, wordt het tarief aangepast aan de geldende koers en volgens de formule gekozen in het contract. Het tarief wordt vervolgens opnieuw vastgesteld voor een bepaalde periode.

Er zijn wel grenzen bij de daling (cap) en verhoging (floor) van de rentetarieven. Een cap zorgt zo voor een bescherming in periodes van sterk toenemende rente, maar de floor zorgt dan weer voor een beperking van eventuele afnemende rente. De wet bepaalt deze toe - en afnames, gedurende 3 jaar:

  • Tot 1% de eerste twee jaar
  • Tot 2% het derde jaar

Dankzij deze regeling zijn kredietnemers beschermd tegen extreme verhogingen tijdens de eerste jaren van de lening. Zo kan de rente, volgens de wet, maximaal verdubbelen (bijvoorbeeld van 1,40% naar 2,80%). Bovendien is een periode van minder dan een jaar niet toegestaan ​​in België.

Voorbeeld :

Bij een variabel tarief van 2,50% in een 1/1/1 formule, kan de rente niet hoger zijn dan 3,50% in het eerste jaar en 4,50% in het 2e en 3e jaar.


Variabele formules worden vaak uitgedrukt in cijfers:

  • 1/1/1: het tarief wordt na één jaar elk jaar herzien
  • 3/3/3: het tarief wordt om de drie jaar herzien
  • 5/5/5: het tarief wordt om de vijf jaar herzien

Wanneer de koers schommelt, schommelen de maandelijkse lasten ook. Dus als de rentevoet van de hypothecaire lening afneemt, worden jouw maandelijkse kosten minder. Als de rente toeneemt, nemen jouw maandelijkse kosten ook toe. Om de consument te beschermen wordt er maandelijks op de FSMA-website een benchmark gepubliceerd. Deze benchmark moet altijd worden opgenomen tijdens het herzien van het rentepercentage in de overeenkomst. Hier wordt dan de volgende formule bij toegepast:

Nieuw tarief = basisrente + (nieuwe benchmark - start benchmark)

Elke bank biedt andere formules aan. Het is dus belangrijk om op voorhand goed alle banken met elkaar te vergelijken om zo de formule te kiezen die het beste bij jou past.

De variabele rentevoet wordt berekend naar aanleiding van de index plus de opslag van de bank. De index is het kostenpercentage en de opslag van de bank is de winstmarge die de bank maakt. De variabele rentevoet wordt berekend op basis van het EURIBOR rentepercentage. Dit is het rentepercentage dat de 57 grootste Europese banken elkaar rekenen voor het uitlenen van geld over een periode van 3 maanden. Hierop baseren de banken hun hypotheekrentes, uiteraard met een winstmarge. Het EURIBOR rentepercentage wordt om de 3 maanden herzien. Het momenteel negatieve percentage, verklaart de historisch lage rentes op dit moment. Het juiste moment om te kopen dus!

Ondanks dat de variabele hypotheekrente nu historisch laag ligt, moet je goed nadenken over wat het verstandigst is in jouw persoonlijke situatie. Als de rentevoet van jouw hypothecaire lening wordt herzien, kan het namelijk zijn dat de rentevoet plots veel hoger ligt, waardoor je vanaf dan elke maand meer moet betalen dan dat je gewend bent. Dit kan vooral lastig zijn wanneer jouw budget nogal nauw ligt en je weinig financiële flexibiliteit hebt. Het is wel zo dat jouw rentetarief niet hoger of lager kan worden dan de contractueel overeengekomen limiet.

Tegenwoordig bieden banken een ‘’middenweg’’ tussen de vaste en variabele rentevoet: namelijk een variabel tarief met een vaste maandelijkse betaling. Deze semi-vaste rentevoet maakt het mogelijk om gedurende een bepaalde periode te genieten van een vaste rentevoet. Deze vaste rentevoet wordt aangepast aan de schommelingen van de financiële markt en wordt dus naar boven of beneden herzien. Let op: de koers die van toepassing is in de periode dat de rente wordt herzien en vastgesteld, kan vaak iets hoger liggen. Vervolgens wordt de rente opnieuw herzien in overeenstemming met de gekozen formule, bijvoorbeeld om de 3, 5 of 10 jaar. De variabiliteit van de rente wordt echter wel beperkt door de cap and floor, zoals eerder vermeld in dit artikel.

Kortom, met de semi-variabele formule zal je altijd hetzelfde bedrag betalen, maar varieert de terugbetalingsperiode. Op deze manier geniet je van de stabiliteit van de vaste rentevoet met potentiële voordelen van de variabele rentevoet.

Het is belangrijk om het verschil te begrijpen tussen de hypotheekrente en het jaarlijkse kostenpercentage (JKP). In feite is de rentevoet van de hypothecaire lening een van de elementen die deel uitmaakt van het totale tarief. Dit betekent dat het JKP bestaat uit de hypotheekrente plus diverse kosten.

Hypotheekrente: dit is de rente of debetrentevoet, dat een percentage is dat door de banken is vastgesteld, dus het tarief = rente / geleend kapitaal. Hoewel dit eigenlijk vast staat, is het toch mogelijk om hierover te onderhandelen. Dit wordt gebaseerd op de volgende criteria:

  • Netto belastbaar inkomen
  • Eigen vermogen
  • Prijs van het onroerend goed
  • Gewenste duur van de lening

Het JKP is een tarief dat verschillende premies en verplichte kosten omvat die gekoppeld zijn aan een bepaalde tariefformule en de hypotheek wanneer je een lening afsluit. Door deze premies en verplichte kosten fluctueert het JKP. D.w.z.

JKP = (rentetarief + verplichte verzekeringspremies + andere verplichte kosten) / geleende kapitaal.

Het JKP bestaat dus uit de rentevoet + verplichte premies + verplichte kosten die in de volgende paragraaf verder worden toegelicht. (In een aflossingstabel voor jouw hypotheek kan je gemakkelijk en snel zien hoeveel je gaat betalen per maand).

Er bestaat niet zoiets als een ‘’algemene hypotheekrente’’, aangezien deze wordt berekend op basis van het financiële profiel van de desbetreffende hypotheek. Hieronder vind je verschillende variabelen die wij hebben meegenomen in de berekening van het JKP:

Kosten afhankelijk van het geleende bedrag:

  • Registratierechten krediet1: komt overeen met: 1% * (geleend kapitaal + "accessoires"2) = 1,1% * geleende kapitaal.
  • Vergoeding of hypotheekkosten: bedraagt €220 als het geleende bedrag lager is dan €272.727 en €950 als het bedrag hoger is.
  • Hypotheekrecht: berekend als volgt: 0,3% * (geleend bedrag + "accessoires") = 0,33% * geleende kapitaal.

Kosten vastgesteld door de gekozen bank:

  • De expertise kosten (gedefinieerd door de bank, maar niet systematisch).
  • De dossierkosten (gedefinieerd door de bank, niet systematisch, maar mogen wettelijk niet meer bedragen dan €500).

Notariskosten3: normaal gesproken €1000+ 21% btw, oftewel €1210 (het honorarium (de vergoeding voor de notaris zijn tussenkomst bij het opmaken van de leningsakte) kan niet worden opgenomen in deze berekening zoals gespecificeerd in de wetgeving dus maakt geen deel uit van het JKP).

Deze verzekeringskosten brengen in sommige gevallen (afhankelijk van de kredietverstrekker) een financieel voordeel met zich mee op jouw rentepercentage:

  • Schuldsaldoverzekering: dit is niet wettelijk verplicht, maar wordt wel sterk aangeraden en is bij veel banken ook een vereiste. Je bent niet verplicht om deze af te sluiten bij dezelfde financiële instelling als waar je jouw hypothecaire lening afsluit. Als je dat wel doet, kan dit jou bij sommige instellingen wel een lagere rentevoet opleveren.
  • Brandverzekering: net zoals bij een schuldsaldoverzekering, is dit niet wettelijk verplicht, maar ook hier kan het jou bij sommige banken een lager rentepercentage opleveren.
  • Bankrekeningkosten bij de kredietgever: sommige banken vragen in ruil voor een lager tarief om een bankrekening bij hen te openen en vereisen een domiciliëring van hun inkomsten op dezelfde rekening. Indien van toepassing worden de kosten die voor dit account zijn gemaakt ook meegenomen in de berekening van jouw hypotheekrente.

Opmerking:

Aanvullende financiële producten die toegang geven tot een financieel voordeel op de hypotheekrente zijn vaak een manier voor banken om extra winst te maken. Hoewel sommige banken jou op die manier dus een lage rentevoet kunnen aanbieden, kan jouw JKP uiteindelijk hoger liggen door deze extra financiële producten, zoals een brandverzekering. Het is daarom essentieel om de JKP's te vergelijken in plaats van de tarieven.


1Het is belangrijk de registratierechten te onderscheiden van de registratierechten van het onroerend goed in de betreffende regio. Dit zijn twee verschillende kosten, waarvan de eerste wordt meegenomen in de berekening van het JKP, en de tweede niet.

2Bij het hypotheekrecht moet je betalen voor de ‘’accessoires’’, dit zijn de kosten die de bank eventueel zou kunnen maken in geval van niet-terugbetaling van jouw schuld. De accessoires komen meestal overeen met 10% van het bedrag van jouw lening. Je betaalt dit bedrag niet direct, maar de kosten van jouw hypotheekregistratie worden hierdoor verhoogd.

3Deze kosten mogen niet worden verward met het “honorarium”, de notariskosten voor het afsluiten van een hypothecair krediet.

Jouw profiel als kredietnemer: als je jong bent, een vaste baan hebt en gezonde financiën hebt, is de bank bereid je een lager tarief te bieden.

Looptijd van de lening: hoe langer je leent, hoe groter het risico van niet-terugbetaling voor de bank. Dit resulteert in een iets minder interessant JKP.

Quotiteiten: de quotiteit is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning (volgens een deskundige van de bank). Als de quotiteit 80% is, moet jouw eigen bijdrage 20% van het vereiste kapitaal bedragen. Om je een idee te geven: als het huis van jouw dromen wordt geschat op €250.000, bedraagt de quotiteit 80% wanneer je €200.000 leent en 90% wanneer je €225.000 leent. Dus hoe hoger jouw persoonlijke bijdrage, hoe minder de bank geld zal moeten investeren in jouw project en hoe lager het risico voor hen wordt. Moet je echter het grootste gedeelte van de aankoopprijs van jouw woning lenen? Dan zijn jouw maandelijkse kosten hoger, moeilijker om terug te betalen en word je een hoger risico voor de bank.

Verzekeringen en aanvullende diensten afgesloten bij de bank: als je een aanvullende verzekering hebt afgesloten (bijv. schuldsaldoverzekering, brandverzekering, etc) of als je een rekening bij jouw geldverstrekker hebt, kan je bij sommige banken profiteren van een financieel voordeel. Houd echter rekening met de gegenereerde kosten die het totale bedrag van jouw lening kunnen verhogen. Door de JKP’s te vergelijken, krijg je een beter beeld en kan je de interessantste aanbieding kiezen.

Met deze informatie over de hypotheekrente (en met een aflossingstabel voor uw hypotheek), ben je hopelijk klaar om tientallen hypotheekaanbiedingen in België tegemoet te treden. Vergelijk ze gratis op TopCompare.be en vind de beste financiering voor jouw woning!

Laatst herzien: 25 maart 2021




Auteur: Sien Droeshout

Elke dag opnieuw verdiep ik mij in de allerlaatste nieuwtjes van de financiële wereld. Alleen zo kan ik mensen op een duidelijke manier informeren over financiële producten, én hen helpen de beste keuzes te maken.