U bent er eindelijk over uit! U heeft uw oog op een leuk huis waar u al langere tijd van droomt, dat betekent dat het proces van het kopen van een huis hier begint. Dit kan soms vrij lastig zijn aangezien er veel bij komt kijken en u verschillende stappen moet doorstaan om de deal rond te krijgen. In dit artikel zal TopCompare.be u alles vertellen over één van de stappen in het proces: namelijk de verkoopovereenkomst.
Voorafgaand aan een verkoopovereenkomst
Als u eenmaal uw droomhuis heeft gevonden, het meerdere keren heeft bezocht en een officieel bod heeft gedaan waar de verkoper mee akkoord is gegaan, dan gaat de verkoopovereenkomst van start. Maar wist u dat u als koper niet meer terug kan op het moment dat u een officieel bod heeft gedaan en de verkoper dat bod heeft geaccepteerd? Wilt u er nou toch nog even over nadenken, maar wilt u ook niet de kans lopen dat iemand anders het snel koopt, dan kunt u een optie nemen op de woning. Door een optie aan te vragen, vraagt u aan de verkoper om het huis voor een bepaalde tijd voor u te reserveren. De verkoper is echter niet verplicht hierop in te gaan, of kan een bepaalde som hiervoor vragen. Bent u echter helemaal zeker dat u het huis wilt kopen dan kunt u een officieel openingsbod doen op de woning. Want zodra de verkoper hiermee akkoord gaat, wordt dit een bindende afspraak en gaat u door naar de verkoopovereenkomst.
Wat is een verkoopovereenkomst?
Een verkoopovereenkomst, ook wel een ‘’onderhandse verkoopovereenkomst’’ of een ‘’compromis tekenen’’ genoemd, is een overeenkomst tussen verkoper en koper waarin de prijs en verkoopwaarden van het onroerend goed (bijvoorbeeld een bestaande woning of een investeringspand) worden vastgelegd. Dit betekent dat zodra beide partijen instemmen voor deze overeenkomst, de verkoper zich ertoe verbindt om het goed te verkopen, ook al is er nog geen notaris in het spel. U heeft vanaf nu 4 maanden om dit contract te laten authenticeren bij de notaris tot een notariële akte, dit wil zeggen het officieel maken van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Hoe verloopt een onderhandse verkoopovereenkomst?
De verkoopovereenkomst bevat alle informatie met betrekking tot beide partijen (verkoper en koper), het onroerend goed en de prijs. Een notaris is daarom essentieel bij een onderhandse verkoopovereenkomst. De notaris van de verkoper is degene die het proces start. Hij zal de informatie met betrekking tot de verkoper verzamelen en het verkoopdossier schrijven, die hij vervolgens aan de notaris van de koper zal voorleggen, zodat de notaris van de koper het kan bestuderen en indien nodig, wijzigen.
De notaris van de verkoper verzamelt alle informatie met betrekking tot de koper, zoals de aard van het onroerend goed, controleverslag met betrekking tot de elektrische installatie en energieprestatiecertificaat (EPC), het kadastraal inkomen, de erfdienstbaarheden, etc. Hierna kan het compromis getekend worden. Deze periode van de verkoopovereenkomst tot aan de notariële akte mag niet langer dan 4 maanden duren, is dit wel het geval dan moet er een fiscale boete worden betaald. Dit termijn is er om fiscale redenen en heeft te maken met het feit dat de fiscus de belasting die verbonden is aan een verkoop op korte termijn wenst te innen.
Om u te beschermen tegen problemen in bepaalde situaties, is het van belang bepaalde informatie te specificeren:
- Uw burgerlijke staat
- Of u kinderen heeft
- Of u een bedrijf heeft
- Hoe u het pand gaat financieren (via eigen vermogen of een hypotheek)
Wat moet er nog meer zeker in de verkoopovereenkomst staan?
- Omschrijving van het onroerend goed
- Verkoopprijs en betaling
- Zorg ervoor dat u het PEB-certificaat (energieprestatie van gebouwen) en de elektrische overeenstemming krijgt, dit is essentieel voor verkoop. Zonder dit kan de notaris u de verkoopovereenkomst niet laten ondertekenen.
- Wanneer het huis vrij komt.
- De aangewezen notarissen.
- De mogelijke sancties voor niet-naleving van het contract (door de koper of verkoper).
- Wat zijn de opschortende voorwaarden? (bijvoorbeeld het verstrekken van een hypotheek).
- De stedelijke situatie (waterrijke zone, vervuilde bodems).
- Te betalen belastingen en datums.
Het compromis tekenen en de notariële akte
Zodra beide partijen het compromis tekenen is er geen weg meer terug en kan u zowel als koper of verkoper de onderhandse verkoopovereenkomst niet meer ongedaan maken (zelfs niet in onderlinge overeenstemming). Daarom vereist de notaris meestal een aanbetaling die gemiddeld tussen de 5% en 10% van de verkoop ligt. Een notaris is in deze situatie daarom zeer noodzakelijk omdat het om wettelijke en juridische zaken gaat. Ook kunt u profiteren van een gratis overlijdensrisicoverzekering (met een maximum tot € 250.000) voor de periode tussen het compromis tekenen en die van de notariële akte. De notariële akte is de stap die volgt op de verkoopovereenkomst, bij deze stap is de koper officieel de eigenaar van de woning.
Ook dient dit om de juridische bescherming van de transactie te waarborgen, de nieuwe eigenaar alle garanties te geven en de verkoop tegenstelbaar te maken ten aanzien van derden. Met andere woorden: aan iedereen kenbaar te maken, bijvoorbeeld aan de administraties, de banken, de hypotheekkantoren zodat u er zeker van bent dat u niet voor verrassingen komt te staan tijdens de verkoopovereenkomst.
Het is dus heel belangrijk om een verkoopovereenkomst goed op te stellen aangezien het om een bindend contract gaat. Mocht u nog meer vragen hebben die betrekking hebben tot het kopen van een huis raadpleeg dan onze artikelen.